Дуплекс: что нужно знать перед покупкой

Дуплекс – это поделенный пополам коттедж с участком, обе части которого считаются отдельными жилыми домами. Каждый имеет свой вход, санузел, отдельные жилые комнаты и земельный участок. Единственное, что объединяет соседей – общая стена.

Первые дуплексы появились в XIX веке в Европе. Сначала они представляли собой дома с пристройками, которые семьи создавали для своих детей. Обе семьи могли жить рядом, но при этом быть независимыми в бытовых вопросах.

Также широкое распространение дуплексы получили в Северной Америке. Наряду с домами на две семьи стали строить триплексы и квадрохаусы: дома на три и четыре семьи соответственно. Если секций больше четырех, дом уже считается таунхаусом.

В России дуплексы появились в 90-х годах. Сначала они позиционировались как элитное жилье в крупных городах. Но в последнее время получили большее распространение как загородное жилье по доступной цене.

Дуплекс с раздельной кровлей. Фото: na-dache.pro

В сравнении с таунхаусами и индивидуальными коттеджами дуплексы имеют несколько отличительных черт.

Внешний вид и планировка. Такой дом строится по зеркальной планировке: обе секции снаружи выглядят одинаково. При этом каждая половина дома имеет отдельный вход, а внутри их разделяет массивная стена с хорошей звукоизоляцией из кирпича или газобетона. Обычно дуплексы строят в двухэтажном исполнении: на первом этаже располагают кухню и гостиную, а на втором – индивидуальные жилые комнаты. Но возможны и варианты планировки с одним или тремя этажами. Средняя жилая площадь каждой секции дуплекса – 150 кв. метров.

Дуплексы имеют увеличенные оконные проемы, которые чаще всего выходят на восток, чтобы снизить расходы на отопление и создать ощущение простора.

Коммуникации. У каждой секции они собственные: водоснабжение, канализация, отопление. Семьи оплачивают ЖКУ по индивидуальным счетчикам.

Цокольный этаж и мансарда. В дуплексах есть возможность обустроить эти помещения. В цоколе размещают кладовую или мастерскую, а мансарду обустраивают под жилую комнату, спортзал или используют в качестве чердака.

Земельный участок. К обеим частям дуплекса прилегает отдельный земельный участок. Его можно использовать под садоводство, детскую площадку или для других целей.

Дуплексы отличаются от таунхаусов количеством отдельных секций и их площадью. Таунхаус состоит из 5-16 небольших отдельных домов, которые соединены боковыми стенами. Тогда как дуплекс рассчитан только на две семьи.

Каждый дом в таунхаусе имеет индивидуальный вход, при этом уличная территория чаще всего не делится между владельцами. В дуплексе каждая семья получает индивидуальный земельный участок и располагает большей жилой площадью по сравнению с таунхаусами.

Дуплекс отличается улучшенной шумоизоляцией, так как соседей в нем разделяет только одна общая стена. В таунхаусе, кроме боковых домов, стену приходится делить с двумя семьями с обеих сторон.

Таунхаус. Фото: na-dache.pro

Напрямую понятие дуплекса не закреплено в законе, но он подпадает под определение дома блокированной застройки — жилого здания, которое находится в одном ряду с другими жилыми домами и имеет с ними общие боковые стены или одну стену. При этом у каждого дома имеется отдельный вход и свой земельный участок.

В 2022 году блокированные дома были признаны жилыми помещениями наряду с обычными частными домами и квартирами?ст. 5 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ. Это значит, что граждане имеют право:

• Ставить такие дома на кадастровый учет;

• Возводить их по принципу долевого строительства;

• Оформлять регистрацию по месту жительства;

• Получать ипотечный кредит на покупку или строительство, в том числе по программам льготной ипотеки.

Постройкой дуплексов в России могут заниматься как профессиональные застройщики, так и сами граждане. Но порядок строительства будет несколько сложнее, чем в случае с частным домом.

Во-первых, дуплексы можно строить только на земельном участке со специальным видом разрешенного использования (ВРИ) – «Блокированная жилая застройка». Если построить дуплекс на участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), дом могут признать самовольной постройкой и обязать снести за счет собственника?ст. 222 ГК РФ.

Во-вторых, для строительства дуплексов необходимо оформлять проектную документацию. А в некоторых случаях проект нуждается в проведении экспертизы. Также потребуется сперва получить разрешение на строительство, а когда дом будет готов – разрешение на ввод в эксплуатацию.

Земельный участок, на котором расположен дуплекс, остается целостным. Однако после сдачи дома в эксплуатацию жильцы могут самостоятельно провести раздел?Письмо Росреестра от 15.03.2023 N 11-00544/23. Для этого им необходимо провести межевание за свой счет и зарегистрировать в Росреестре разделенные земельные участки.

По итогам строительства каждая семья получает секцию дуплекса с отдельным адресом, а также может оформить свой придомовый участок в собственность.

Разрешение на ремонт от соседей понадобится только в случае реконструкции дуплекса?п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, то есть масштабные изменения жилого объекта.

К реконструкции относятся?ст. 1 ГрК РФ:

• изменение количества этажей;

• увеличение площади дома;

• надстройка или перестройка объекта;

• полная замена или восстановление несущих конструкций: фундамента, стен, перекрытий, колонн, балок и других).

Сегодня на вторичном рынке недвижимости можно встретить готовые дуплексы. Некоторые дома строили не застройщики, а сами граждане. Поэтому в них встречаются планировочные и технологические ошибки.

Перед покупкой дуплекса необходимо ознакомиться с проектно-технической документацией и запросить у владельца правоустанавливающие документы. Также стоит обратить внимание на юридический статус дома. Формально дуплекс – это дом блокированной застройки. Но из-за того, что дома получили статус жилых только в 2022 году?ст. 5 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ, многие дуплексы были оформлены как обычные частные коттеджи или многоквартирные дома (МКД). От правового статуса дуплекса зависит порядок раздела общего имущества и другие важные аспекты проживания.

Юридически дуплекс может быть оформлен, как:

• Дом блокированной застройки. Этот вид оформления дуплексов стал возможным в 2022 году. Он наиболее комфортен для проживания. При таком статусе каждый блок является отдельным жилым объектом с отдельным адресом, входом и земельным участком. Владелец может продать или сдать в аренду свою часть дуплекса, не спрашивая соседей. Разрешение понадобится только в случае реконструкции дома.
  

• Индивидуальный дом в долевой собственности. Такой дуплекс построен на участке ИЖС и имеет один адрес. Юридически дом оформлен как один объект, а семьи владеют им на праве долевой собственности. Если один владелец захочет продать или сдать свою половину коттеджа, придется получать согласие на сделку от соседей?Ст. 246 ГК РФ.

• Многоквартирный дом. Такой дуплекс представляет собой двухквартирный дом. Участок и другое общее имущество в этом случае разделу не подлежат — они находятся в общей собственности. То есть сделать пристройку, обустроить мансарду и цокольный этаж — не получится.

• Апартаменты. Дуплекс также оформляли в виде коммерческой недвижимости. Обычно такие дома распространены в курортных и рекреационных зонах. В них не получится получить постоянную регистрацию, а налог на имущество будет рассчитываться по более высокой ставке.

В некоторых случаях дуплексу можно присвоить статус жилого дома блокированной застройки. Для этого собственникам необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом закон не обязывает собственников блокированных домов вносить такие изменения. Смена статуса происходит только по личному желанию граждан?П. 2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ.

Дуплекс. Фото: JMacPherson/Flickr.com

Дуплексы позволяют объединить комфорт квартиры и загородного дома. В распоряжении семьи будет просторный дом, который она сможет обустроить по собственному желанию. Вдобавок к этому семья получает полноценный земельный участок.

Сам дом, если грамотно подойти к строительству и шумоизоляции, не уступает по комфорту обычному индивидуальному коттеджу. Но стоимость дуплекса выходит меньше за счет разделения затрат между соседями. Дуплекс также можно приобрести целиком, тогда во второй половине можно разместить родственников или сдавать ее в аренду.

В то же время у дуплекса есть ряд недостатков. Строительство такого дома сложнее с юридической точки зрения по сравнению с коттеджем. В частности, вам понадобится земельный участок с определенным видом разрешенного использования. Кроме того, необходимо будет получить разрешение на строительство и на введение дома в эксплуатацию.

При покупке готового дуплекса есть риски технологических и планировочных ошибок. Помимо этого, дуплекс может быть оформлен не как дом блокированной застройки, а как многоквартирный дом или объект ИЖС в долевой собственности. В таком случае придется дополнительно договариваться с соседями о разделе земельного участка.

Дуплекс – хороший вариант для людей, которые хотят жить за городом, но не могут позволить себе индивидуальный частный дом. Если дуплекс оформлен как дом блокированной застройки и оснащен качественной шумоизоляцией, взаимодействие с соседями будет минимальным.

Дуплекс также подойдет людям, которые хотят соседствовать со своими родственниками или хорошо знакомой семьей. Такой вариант позволяет вести раздельное хозяйство, но оставаться рядом. Даже если одна из семей захочет продать свою половину дуплекса, вторые владельцы не испытают сильного дискомфорта за счет раздельности дома и земельного участка. Единственное неудобство – придется привыкать к новым соседям.