ИЖС: что это такое, зачем нужно и в чем отличия от ЛПХ, СНТ и ДНП

Что значит ИЖС

ИЖС — аббревиатура, которая расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Термин используется в нескольких значениях — примеры употребления рассмотрим ниже.

Самый широкий смысл понятие имеет в государственных программах. Например, в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года им обозначают все виды частных жилых домов, которые регистрируют на территории страны.

Термин «ИЖС» часто встречается в описании услуг, связанных со строительством и обустройством частных домов: проект ИЖС, договор ИЖС, строительство под ИЖС и другие. Строго говоря, с юридической точки зрения это не совсем корректно, поскольку ИЖС — это категория земли, а не тип постройки. Однако такое обозначение стало общепринятым, так как сразу дает понять, что речь идет именно о частном доме для проживания, а не о квартире, таунхаусе или коммерческой недвижимости. В статье рассматриваем понятие ИЖС именно с юридической стороны.

С точки зрения законодательства, ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Он определяет, как можно использовать землю, и фиксируется в документах территориального планирования. Участки с ВРИ «ИЖС» предназначены для возведения капитальных жилых домов (не выше трех этажей), пригодных для постоянного проживания одной семьи. Важно, что такие земли должны находиться в границах населенных пунктов — это отличает их от участков для садоводства или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), которые могут располагаться на землях сельхозназначения.

Выбор земли под ИЖС дает больше возможностей. Банки охотнее выдают ипотеку на такие участки, а местные власти обязаны развивать инфраструктуру в этих районах. Поэтому ИЖС — не просто разрешение на строительство, а гарантия комфортной жизни в будущем доме.

Какая минимальная площадь земельного участка под ИЖС

Минимальная площадь земельного участка под ИЖС устанавливается местными органами власти (муниципалитетами или субъектами РФ) и может различаться в зависимости от региона и местных градостроительных норм. Поэтому нужно руководствоваться нормативными актами конкретного региона или муниципального образования.

Например, в Одинцовском районе Московской области минимальный размер участка под ИЖС составляет 0,08 га (8 соток), а максимальный — 0,25 га (25 соток). Тогда как в Саратовской области минимальный размер участка ИЖС — 0,06 га (6 соток), а максимальный — 0,2 га (20 соток). В Петербурге  минимальный размер площади земельного участка, используемого для ИЖС, — 3 сотки (300 м²)?Закон Санкт-Петербурга, в Астрахани — 4 сотки (400 м²).

Нужно ли разрешение на строительство дома на участке ИЖС

Нет, в отношении индивидуальных домов действует уведомительный порядок. Он предполагает, что перед началом строительства частного дома собственник земельного участка ИЖС обязан уведомить местные власти о своих планах. Для этого в орган местного самоуправления подается специальное уведомление, к которому прикладывается правоустанавливающий документ на землю (например, выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности).

Такой порядок позволяет властям проверить соответствие будущего дома градостроительным нормам до начала строительных работ. 

В уведомлении указываются:

• параметры дома (площадь, высота, этажность — не более 3-х надземных этажей и 20 м в высоту)
• схема расположения на участке (отступы от границ, красных линий)
• подтверждение, что дом не предназначен для раздела на квартиры

Форма уведомления о планируемом строительстве утверждена приказом?Приложение № 1 к приказу №591/пр.

Какой дом можно построить на участке ИЖС

При строительстве частного дома на землях ИЖС необходимо соблюдать требования Градостроительного кодекса РФ и местных нормативов. Жилой дом на участке ИЖС должен быть:

• отдельно стоящим зданием
• не выше трех этажей или 20 метров
  
• предназначен для проживания одной семьи, т.е. без деления на отдельные квартиры

Дополнительные требования могут устанавливаться нормативными актами регионов и муниципалитетов. Обычно они касаются удаленности от границ и максимальной или минимальной площади дома на конкретном участке. Ознакомиться с ними можно в местных правилах землепользования и застройки.

Рекомендуем перед проектированием дома проверить все местные ограничения в вашем регионе — это сэкономит время и деньги на переделках.

Можно ли оформить ипотеку на ИЖС

Да, рыночные и льготные программы позволяют оформить ипотеку на строительство дома и покупку земельного участка ИЖС под дальнейшее строительство.

Ипотека на ИЖС — кредит, который выдается на строительство или покупку частного дома на участке. Пока идет строительство и не погашен долг банку, участок и дом находятся в залоге у кредитора.

По ипотечной программе можно:

• привлечь подрядчика
• включить в ипотечный кредит покупку земельного участка
• строить на собственном участке
• купить уже построенный дом

Кредитные условия отличаются от стандартной ипотеки на готовое жилье. Так, например, земля должна быть в черте населенного пункта с соответствующими категорией и ВРИ, а участок должен быть пригоден для строительства (подключение к коммуникациям или возможность их подведения) дома. Кредит дадут, если у заемщика есть подтвержденный доход и хорошая кредитная история.

Преимущества и ограничения земель под ИЖС

Земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — один из самых популярных вариантов для частного домостроения, у них есть свои преимущества и ограничения.

Преимущества

• Строительство жилого дома до 3 надземных этажей и до 20 метров высотой.
• Оформление постоянной регистрации в построенном доме.
• Развитая инфраструктура — земля ИЖС всегда находится в черте населенного пункта, поэтому территория обеспечена дорогами, коммуникациями, школами и больницами.
• Высокая ликвидность — такие участки проще продать, так как они востребованы у семей, желающих жить в собственном доме с городскими удобствами.
• Строгие нормы застройки — в отличие от дачных участков, здесь есть четкие регламенты, что снижает риски конфликтов с соседями.
• Доступная ипотека на льготных условиях — банки охотнее выдают займы под залог ИЖС-участков, чем земель с другими видами разрешенного использования.
• Для покупки или первоначального взноса на ипотеку можно использовать материнский капитал.
• Допускается выращивание сельхозкультур.
• Возможно строительство гаражей и хозпостроек для личных нужд.

Ограничения

• Высокая стоимость — основной минус, поскольку цена на такие земли значительно выше, чем на участки под дачное строительство или сельхозназначения. Однако и дальнейшая ликвидность участков выше, поскольку землю и дом можно выгодно продать.
• Нельзя возводить коммерческие объекты, например автосервис, магазин или другие. Для этого сначала необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка

Какие ещё бывают земельные участки

При выборе земельного участка нужно внимательно смотреть на категорию земель и ВРИ, чтобы недвижимость четко соответствовала вашим целям, поскольку земли имеют свои особенности, и не везде разрешено построить жилой дом.

ВРИ, которые чаще всего встречаются у участков на продаже, подробно разобраны в инструкции «ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: в чем разница?». Здесь же расскажем об основных моментах, связанных с возможностью строительства дома, и отличиях ИЖС от других видов разрешенного использования.

ЛПХ и ИЖС: в чем разница

Участки ЛПХ предназначены для некоммерческого использования — выращивания сельскохозяйственных культур, разведения скота и птицы для личных нужд. При этом законодательство разделяет такие земли на два типа, имеющие принципиальные различия в возможностях застройки.

Участки ЛПХ бывают двух видов:

• Приусадебные участки — расположены в границах населенных пунктов и позволяют построить жилой дом.

• Полевые участки — расположены на сельскохозяйственных землях и не допускают строительства жилого дома.

Приусадебные участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, предоставляют владельцам больше возможностей. На них разрешено не только ведение сельского хозяйства, но и строительство жилого дома с хозяйственными постройками. Однако важно понимать, что возведение дома на таком участке — право, а не обязанность собственника. Главное требование — соблюдение целевого назначения земли, то есть фактическое ведение подсобного хозяйства.

Полевые участки ЛПХ, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, имеют более строгие ограничения. Они предназначены исключительно для сельскохозяйственного производства — строительство капитальных жилых домов на таких территориях запрещено. Допускается лишь возведение временных построек, необходимых для ведения хозяйства.

Ключевое отличие ЛПХ от ИЖС заключается в целевом назначении и требованиях к застройке. Если участок ИЖС предполагает обязательное строительство жилого дома (причем в установленные сроки), то на землях ЛПХ строительство жилья разрешено только на приусадебных участках и является добровольным решением владельца. При этом в обоих случаях необходимо соблюдать градостроительные нормы и правила землепользования. 

Важно отметить, что при выборе между ЛПХ и ИЖС следует учитывать не только возможность строительства, но и другие факторы: налогообложение, подключение к коммуникациям, перспективы развития территории. Например, участки ЛПХ часто облагаются пониженной налоговой ставкой, но могут иметь ограничения по газификации или возможности прописки. Эти нюансы стоит уточнять в местной администрации до приобретения земли.

Чем СНТ и ОНТ отличаются от ИЖС

Садовое или огородническое некоммерческое товарищество (СНТ или ОНТ) – это не виды разрешенного использования, а объединения граждан, которые совместно занимаются садоводством или огородничеством. К таким участкам применяют три основных ВРИ.

• «Ведение садоводства» — участок предназначен для отдыха и ведения садоводства для собственных нужд. Данный ВРИ позволяет строить жилой дом, который соответствует нормам ИЖС, но только если участок находится в границах населенного пункта и возможность строительства прописана в местных градостроительных правилах.

• «Садоводство» — отличается от «ведения садоводства» тем, что устанавливается для сельскохозяйственных земель и не предполагает строительства жилого дома. При этом можно возводить вспомогательные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции и инвентаря.

• «Ведение огородничества» — присваивается большинству участков ОНТ и не предполагает строительство дома. Можно размещать только хозяйственные постройки для хранения продукции и инвентаря.

СНТ или ИЖС: что выбрать

При выборе между СНТ и ИЖС нужно учитывать несколько аспектов, которые связаны со стоимостью покупки и содержанием недвижимости, а также вопросами обслуживания, финансирования и улучшения инфраструктуры вокруг дома.

Оба варианта имеют особенности, и выбор зависит от целей использования, бюджета и готовности мириться с определенными ограничениями.

ИЖС подойдет тем, кто хочет постоянное жилье с пропиской, готов платить за инфраструктуру и хочет выгодно продать участок в будущем. Это лучший вариант для семьи с детьми. Однако стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, чтобы понимать, как планируется развивать территорию по соседству в будущем и не запланированы ли рядом кварталы многоэтажек или иное строительство.

СНТ — хороший выбор для дачников, тех, кто хочет тишину и природу, или тех, кто готов постепенно развивать участок и территорию вокруг него своими силами и личной инициативой.

Чем ДНП и ДНТ отличается от ИЖС

С 2019 года в результате реформы дачного законодательства такие организационно-правовые формы как дачное некоммерческое партнерство (ДНП) и дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) упразднены. Все существовавшие ранее объединения этого типа теперь юридически приравнены к садоводческим некоммерческим товариществам (СНТ), даже если в правоустанавливающих документах по-прежнему фигурируют старые названия.

В связи с этими изменениями, участки на территориях бывших ДНП и ДНТ при сравнении с землями под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) обладают аналогичными характеристиками, преимуществами и ограничениями, что и обычные садовые участки в СНТ.

При этом важно учитывать, что многие бывшие ДНП, особенно расположенные вблизи городов, зачастую имеют более развитую инфраструктуру по сравнению с традиционными СНТ, поскольку изначально создавались именно для дачного, а не сельскохозяйственного использования. Это может выражаться в лучшем состоянии дорог, наличии централизованных коммуникаций и более высоком уровне благоустройства территории, что несколько сглаживает различия с ИЖС в плане комфорта проживания. Тем не менее, юридический статус таких участков после 2019 года полностью идентичен СНТ.

Какой участок лучше купить для строительства дома

Зависит от того, какой дом вы хотите построить.

Жилой дом можно построить на землях населенных пунктов (в том числе СНТ и ДНТ) со следующими видами разрешенного использования:

• ИЖС
  
• ЛПХ (приусадебный участок)
  
• Ведение садоводства  

Садовый дом для сезонного проживания можно разместить на участках:

• ЛПХ (приусадебный участок)
  
• Ведение садоводства

Хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря можно строить на участках с ВРИ:

• ЛПХ (полевой участок)
  
• Ведение огородничества
  
• Другие участки из категории сельскохозяйственных земель

Важный шаг в сторону развития ИЖС — вступление в силу ряда законов по применению счетов эскроу, которые обеспечивают безопасность процесса возведения собственного дома.

Можно ли построить дом на землях сельскохозяйственного назначения

По общему правилу на землях сельскохозяйственного назначения строить жилой дом нельзя. Но есть одно исключение — домостроительство разрешено на участках, которые принадлежат крестьянскому (фермерскому) хозяйству (КФХ).

При этом важно соблюсти ряд требований:

• Площадь дома до 500 м².
  
• Дом занимает не больше 0,25% от всего земельного участка.
  
• Высота дома до 3 этажей и до 20 метров.

Исходя из этих требований, земельный участок должен быть довольно большим. Например, если дом будет занимать 50 м², то участок должен быть по площади не менее 2 га.

Какая высота забора должна быть на участке ИЖС

Высота забора на участке регламентируется региональными и муниципальными нормативными актами, а также местными правилами землепользования и застройки. Например, в Московской области забор на участке не должен быть выше 2 метров?ст. 27 Закона Московской области от 30.12.2014 N 191/2014-ОЗ.

Высота забора строго не регламентируется, но рекомендуется делать ограждение высотой не более 1,2-1,8 м. Основное требование к забору между участками — светопроницаемость. Забор не должен сильно затенять участок соседей.

Забор должен обеспечивать безопасность, но не превращаться в «стену отчуждения», поскольку возведение «крепости» вместо уютного дома создает большое количество закрытых территорий, что подсознательно увеличивает тревожность.

Соблюдение нормативов и разумный подход помогут создать гармоничную среду, где будет комфортно всем.

Можно ли перевести участок в ИЖС

Да, если участок расположен в границах населенного пункта, имеет межевание территории и поставлен на кадастровый учет. О том, как это сделать, подробно рассказано в статье «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС».

Когда участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, для присвоения ему статуса ИЖС нужно изменить категорию земель. Это возможно, однако процедура трудоемкая и требует значительного количества согласований. Поэтому рекомендуем обратиться к специалисту или выбрать другой участок.

Подробнее об этом читайте в статье на спроси.дом.рф.

Где посмотреть статус земельного участка

Посмотреть категорию земельного участка можно с помощью Публичной кадастровой карты. Узнать все характеристики земельного участка, в том числе его виды разрешённого использования, можно с помощью выписки из ЕГРН. Сейчас в онлайн-формате без графической части такую выписку можно получить бесплатно на Госуслугах.

Как получить выписку

1. Войдите на Госуслуги под своей учетной записью

2. Откройте услугу «Предоставление сведений из ЕГРН»

3. Нажмите «Начать»

4. Затем выберите объект недвижимости и нажмите «Получить онлайн-выписку»

5. Проверьте данные и отправьте запрос

6. Онлайн-выписка придет в личный кабинет Госуслуг в течение минуты после отправки запроса

Подробнее о том, зачем нужна выписка ЕГРН и какие виды выписки бывают — читайте в статье.

При покупке земельного участка на популярных площадках объявлений, таких как Авито, категория земли — первый и главный параметр, на который нужно обращать внимание. Фильтр поиска помогает сразу отобрать участки с видом разрешенного использования под ИЖС, расположенные вне различных охранных зон и обеспеченные всей необходимой инфраструктурой с уже подведенными магистральными сетями: электричеством, газом, водопроводом и канализацией.

Как получить бесплатно участок под ИЖС

Льготы предусмотрены для людей с особым социальным статусом, таких как многодетные семьи, инвалиды, ветераны войн или ликвидаторы ЧС,  Герои России. Также в регионах есть свои льготы — их можно уточнить в местной администрации.

Участки выдают по программам:

• Дальневосточный гектар
• Арктический гектар
• ЖСК с государственной поддержкой
• Земельные участки многодетным семьям в соответствии с Земельным кодексом

Подробнее о том, как получить землю от государства бесплатно, — читайте в статье.