Верховный суд обязал доказывать факт занижения цены при сделках с недвижимостью

Фото: Официальный телеграм-канал Верховного суда РФ

Встречаются ситуации, когда граждане приобретают имущество заметно дешевле его рыночной стоимости. Такие сделки могут вызвать вопросы у государственных органов в части налогообложения, а кредиторы в случае банкротства продавца вправе потребовать признания купли-продажи недействительной. Однако, Верховный Суд России защитил права покупателей дешевого имущества и разъяснил, что сделка с ценой ниже рыночной еще не говорит о недобросовестности его нового собственника.

Дела о банкротстве являются одними из самых сложных и спорных в судебной практике. Ведь помимо удовлетворения требований кредиторов суду требуется установить, насколько добросовестными являются должники, а также законны ли их сделки с имуществом, которые были совершены до начала процедуры банкротства.

Проблемы сделок с дешевым имуществом

Иногда граждане, перед подачей заявления в суд о признании себя банкротами, спешно распродают свое имущество по заниженной цене. Делается это для того, чтобы в процессе удовлетворения требований кредиторов имущество не было распродано на торгах, а вырученные деньги не пошли в счет покрытия долгов. Для решения этой проблемы закон предусматривает возможность признания сделок по отчуждению имущества должника за последние 3 года недействительными?п. 1, ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Тогда распроданное имущество возвращается должнику, реализуется на торгах, а вырученные с реализации средства идут в счет погашения имеющихся задолженностей.

Однако, в таких ситуациях вопросы о добросовестности возникали не только к продавцу, но и к покупателю дешевого имущества. Если его цена была ниже рыночной на 30 и более процентов, то покупатель подпадал под подозрение в участии в мошеннической схеме либо в приобретении выгоды, заведомо зная о будущем банкротстве продавца.

— Ранее суды исходили из того, что покупателю, приобретаемому имущество по низкой стоимости, априори известно о том, что такой сделкой нарушаются права кредиторов продавца, поскольку последние лишаются возможности вернуть свои долги.

Никита Филиппов Член Ассоциации юристов России

Позиция Верховного Суда России

Верховный суд указал на то, что не каждое отклонение от рыночной стоимости говорит о недобросовестности покупателя. В ситуациях, когда граждане приобрели дешевое имущество, нужно исходить из критерия кратности цены. Предъявлять претензии к подобной сделке следует в случае, если цена имущества была ниже рыночной в 2 и более раза.

Например, если рыночная цена квартиры составляет 6 млн рублей, а гражданин приобрел ее за 1 млн рублей, то такую сделку, скорее всего, признают недействительной. Но в случае если квартира стоимостью 6 млн рублей была продана за 4 млн рублей, то истцу потребуются другие, более веские чем высокая скидка, причины для признания сделки недействительной.

Также встречаются ситуации, когда в заключениях разных экспертов рыночная цена на один и тот же объект может значительно различаться. Критерий кратности в определении цены позволит нивелировать и погрешности в оценке имущества.

Ранее Верховный суд разъяснил порядок наследования земельных участков в случае, если наследодатель распределил в завещании права на здания и сооружения, но не указал, как распределяются права на земельный участок, на котором они находятся. В такой ситуации здания и сооружения отходят наследникам в соответствии с завещанием, а доли на земельный участок уже распределяются по закону.