Права детей при сделках с недвижимостью

Управление Росреестра по Москве выпустило ко Дню защиты детей памятку о ключевых аспектах операций с жильем с участием несовершеннолетних. Об этом сообщает пресс-служба ведомства.

Кто подписывает договор: возраст имеет значение

В России действует четкое правило: дети до 14 лет (малолетние) не обладают правом самостоятельно распоряжаться имуществом или подписывать документы. От их имени сделки совершают законные представители — родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки и подписывают документы сами, но строго с письменного согласия своих законных представителей.

Право на суд и оспаривание сделок

Подросток с 14 лет имеет право лично обратиться в суд, если его права и законные интересы были нарушены. Отсутствие письменного согласия родителей на сделку — весомое основание для ее оспаривания.

Также можно оспорить продажу квартиры, если:

• ухудшились жилищные условия ребенка
• уменьшилась его доля в праве собственности
• не была выделена доля в новом жилье (например, при продаже старой квартиры)

После 18 лет гражданин вправе оспорить, в частности, сделку приватизации, проведенную с нарушениями.

Имущество родителей и детей — не общее

Важный принцип: собственность родителей не переходит детям автоматически, и наоборот. Родители не могут претендовать на имущество, принадлежащее ребенку. При разводе доля, выделенная несовершеннолетнему (например, из средств материнского капитала), разделу не подлежит — она остается в собственности ребенка.

Материнский капитал и ипотека: выделить доли

При использовании материнского капитала для покупки квартиры в ипотеку или погашения кредита, родители обязаны выделить доли детям. Без этого сделка может быть признана недействительной.

Приватизация: ребенка нельзя исключить без разрешения опеки

При приватизации жилья все несовершеннолетние, зарегистрированные в квартире по месту жительства, обязательно включаются в число собственников. По умолчанию доли равные для всех участников.

Уменьшить долю ребенка можно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Увеличить — разрешения не требуется.

Исключение несовершеннолетнего из приватизации или любое нарушение его прав грозит признанием всей приватизации недействительной. В случае умышленных действий родителей возможно привлечение к ответственности. Отказаться от участия в приватизации ребенок может, но только с согласия органов опеки.

Развод родителей: что происходит с долей ребенка

Важно различать два случая:

1. Если ребенку уже выделена доля в праве собственности на квартиру. Такая доля является личным имуществом несовершеннолетнего и не подлежит разделу между супругами. Она остается в собственности ребенка независимо от того, с кем из родителей он проживает.
2. Если ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире родителей, но не является собственником. Отдельная доля при разводе не выделяется. Однако суд может учесть интересы несовершеннолетних: например, отступить от принципа равенства долей супругов и присудить родителю, с которым остается ребенок, большую часть жилья. Это право, а не обязанность суда — решение принимается индивидуально.

Ранее Соцфонд начал принимать заявления на новую семейную налоговую выплату.