Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья или ТСЖ — это некоммерческая организация, которая представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления имуществом. Такой формат является альтернативой управляющей компании и позволяет жильцам самостоятельно решать все вопросы, связанные с эксплуатацией дома.

ТСЖ обладает достаточно широкими полномочиями при управлении общедомовым имуществом. В частности, ТСЖ имеет право:

• Формировать тариф на содержание и ремонт общедомового имущества;
  
• Выбирать подрядчиков для оказания услуг и проведения работ;
  
• Вести экономическую деятельность на территории дома, прибыль от которой направляется на благоустройство (это может быть доход от размещения рекламы на фасадах или от сдачи в аренду дополнительных площадей).

Одно товарищество может управлять имуществом сразу в нескольких домах при условии, что они имеют общие инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, а также расположены на земельных участках с общей границей.

Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:

• Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
  
• Следить за вывозом мусора;
  
• Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
  
• Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
  
• Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).

Процедура организации товарищества собственников жилья включает несколько этапов:

Этап 1. Проведение общего собрания собственников квартир. Инициатором может быть любой из жильцов. Решение будет считаться принятым, если за создание ТСЖ проголосуют более 50% владельцев площадей в доме;

Этап 2. Утверждение устава ТСЖ. В ходе собрания собственники должны общим голосованием выбрать членов из числа жильцов, назначить председателя и утвердить устав. В уставе товарищества необходимо прописать адрес дома, права и обязанности ТСЖ, список членов правления, размер членских взносов. Данный документ составляется в двух экземплярах. Он должен быть прошит, пронумерован и подписан председателем;

Этап 3. Расторжение договора с управляющей компанией (УК). Если до создания ТСЖ дом находился под управлением УК, то после принятия решения о смене способа управления необходимо направить в компанию уведомление о расторжении договора вместе с копией протокола собрания жильцов. УК должна передать техническую документацию в течение 30 дней;

Этап 4. Регистрация ТСЖ. Для этого председателю товарищества необходимо обратиться в налоговую инспекцию и предоставить следующие документы:

• заявление о государственной регистрации юридического лица;

• протокол общего собрания собственников;

• устав ТСЖ;

• квитанцию об оплате госпошлины.

Есть несколько способов подачи документов — с помощью онлайн сервиса ФНС, через МФЦ, отправить по почте с объявленной ценностью и описью вложения или прийти в налоговую лично. Регистрация ТСЖ осуществляется в течение 5 рабочих дней;

Этап 5. Уведомление уполномоченных органов. О начале деятельности ТСЖ также необходимо уведомить Жилинспекцию. К уведомлению прилагаются копии протокола собрания жильцов и свидетельства о государственной регистрации ТСЖ. Также вновь созданную организацию нужно поставить на учет в СФР и фонде медицинского страхования. Помимо этого, у товарищества должен быть расчётный счёт в банке и собственная печать.

Важно! Если ТСЖ создаётся для управления имуществом сразу в нескольких многоквартирных домах, то для принятия решения достаточно, чтобы за него проголосовали две трети собственников.

Полномочия председателя и срок, на который он избирается, должны быть отражены в уставе ТСЖ. Лицо, занимающее данный пост, обязано выполнять следующие функции:

• Обеспечивать исполнение решений правления ТСЖ;
  
• Действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе предоставлять отчётность в контролирующие органы, распоряжаться средствами на расчётном счёте ТСЖ;
  
• Подписывать платёжные документы и договора с подрядчиками;
  
• Рассматривать обращения жильцов;
  
• Предоставлять отчет о проделанной работе и потраченных средствах.

Размер вознаграждения, которое выплачивается председателю ТСЖ, определяется на основании решения общего собрания членов товарищества.

В состав ТСЖ входят только собственники дома, поэтому данная организация действует исключительно в интересах жильцов. Размер и периодичность членских взносов на ремонт и содержание имущества определяются на общем собрании.

Управляющая компания является сторонней коммерческой организацией, которая может обслуживать большое количество домов. Сумма ежемесячных взносов зависит от тарифов УК. При этом управляющая компания сама выбирает подрядчиков для выполнения работ.

Несмотря на то, что ТСЖ, в отличие от УК, заинтересовано в минимизации расходов жильцов, данная форма управления домом имеет ряд недостатков:

• Недостаточная материально-техническая база;
  
• Возникновение дополнительных расходов на оплату юридических и бухгалтерских услуг;
  
• Повышенные тарифы на выполнение работ (подрядчикам выгоднее сотрудничать с УК благодаря большому объёму заказов).

В данном случае собственники могут подать жалобу в письменном виде на имя председателя ТСЖ. Руководитель должен рассмотреть претензию и принять необходимые меры.

Если жалоба осталась без ответа, то можно обратиться в Жилищную инспекцию. Если председатель ТСЖ не выполняет возложенные на него обязанности или собственники не согласны с действующими тарифами, то можно пожаловаться в Роспотребнадзор.

Обращение составляется в письменном виде в двух экземплярах. К жалобе нужно приложить:

• фотографии (если речь идёт о неисправности общедомового имущества);

• справки об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ;

• копию обращения к председателю ТСЖ.

Претензия должна быть аргументированной, то есть в тексте желательно отметить какие пункты устава ТСЖ или Жилищного кодекса были нарушены.

Будущие собственники квартир могут создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Члены данного объединения вносят в общий фонд паевые взносы, а собранные средства направляются на строительство многоквартирного дома. При этом участники ЖСК могут сами контролировать ход работ и утверждать затраты на стройку.

Ещё одна форма управления домом — товарищество собственников недвижимости (ТСН) — представляет собой объединение физических и юридических лиц, в собственности которых находятся не только квартиры, но и постройки, земельные участки и помещения, предназначенные для коммерческого использования. Если ТСЖ в первую очередь отвечает за благоустройство и содержание общего имущества, то ТСН регулирует вопросы, связанные с распоряжением недвижимостью (например, сдача помещений или участков в аренду).