Плюсы и минусы спецсчета для формирования фонда капремонта дома

До 2014 года не было единой системы осуществления капитального ремонта многоквартирных домов. С 2015 года взносы на капремонт стали обязательными — они начисляются жильцам ежемесячно.

Величина взноса на капремонт за квадратный метр различается в зависимости от региона и определяется местными властями. В некоторых субъектах на величину платежа также влияет этажность дома, наличие или отсутствие лифта, материал стен. Сумма платежа для конкретной квартиры определяется исходя из площади помещения.

Капитальный ремонт нужен, чтобы дома не начали разрушаться. Накопленные средства из фонда могут пойти на ремонт крыши, обновление систем отопления, водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, вентиляции, реконструкцию фасадов, фундаментов, замену лифтов и электропроводки.

Кто может не платить взносы на капремонт

Жильцы многоквартирных домов, не включенные в капитальный ремонт в рамках региональных программ, освобождаются от обязанности вносить платежи. Это касается следующих категорий:

• дома, которые признаны аварийными и идут под снос;
• дома, которые будут изъяты для нужд государства;
• дома на территории закрывающихся населенных пунктов.

Кто может получить компенсацию взносов на капитальный ремонт

Местные власти имеют возможность предоставить полное или частичное возмещение затрат на уплату взносов за капремонт определенным категориям граждан. В частности, право на социальную поддержку имеют:

•  одинокие пенсионеры старше 70 лет;
• люди с инвалидностью;
• участники ВОВ;
• пострадавшие от ЧАЭС.
• Герои СССР и РФ;
• полные кавалеры ордена Славы 

На региональном уровне власти могут сами определять дополнительные категории льготников. Например, в Москве льготы на капремонт, кроме категорий из федерального перечня, могут получить многодетные семьи и дети, оставшиеся без попечения родителей.

Существует два основных способа формирования фонда капремонта: через регионального оператора (регионального фонда капремонта или ФКР) и с использованием специального счета. Выбор зависит от предпочтений собственников и их готовности самостоятельно управлять процессом ремонта.

Вариант по умолчанию: региональный оператор

Региональный фонд представляет собой «общий котел», в который жители всех домов региона вносят свои средства. Деньги собираются на счете оператора, который затем распределяет их между домами в соответствии с региональной программой капитального ремонта. В каждом городе она имеет разные сроки. Например, в Санкт-Петербурге региональная программа по капремонту рассчитана до 2038 года, а в Москве — до 2044 года.

В этом случае ФКР берет на себя организацию капремонта и контролирует этапы работ. Оператор также контролирует сбор взносов, выбирает подрядчиков и принимает результаты.

Альтернативный вариант: спецсчет в банке

На общем собрании собственников квартир есть возможность принять решение отказаться от услуг регоператора и создать спецсчет для перечисления взносов. Во время такого собрания также определяется размер ежемесячных взносов (не ниже минимального уровня, установленного регионом), выбираются владелец счета и банк для его открытия.

Принятое на общем собрании решение передается в региональный фонд капремонта. Выбранный представитель открывает счет в банке, и жильцы ежемесячно перечисляют на него платежи. Сами собственники определяют сроки проведения капитального ремонта дома, выбирают подрядчиков, контролируют ход работ и утверждают результаты. Есть нюанс: решение собственников о проведении капремонта должно укладываться в сроки, оговоренные в региональной программе по тем же видам работ. Или должно быть принято решение о переносе ремонта в региональной программы на более поздний срок.

По умолчанию накопления вашего дома перечисляются в региональный фонд капремонта. Очередность работ определяется специальной программой, в которой на первом месте — наиболее изношенные дома. Поэтому счет в «общем котле» удобен для собственников старых домов, которые стоят в очереди первыми. В таких домах начать ремонт могут еще до того, как собственники соберут нужное количество денег.

Чтобы узнать сроки капремонта вашего дома, нужно зайти на сайт «Фонд развития территорий». В поисковой строке укажите название города и адрес вашего дома. После выбора нужного дома вы увидите страницу с общей информацией: площадью, годом постройки, количеством этажей и численностью жителей. В разделе «Капитальный ремонт МКД» можно узнать общее количество накоплений, которое собрали собственники, их текущую задолженность по взносам. На странице «Работы (услуги)» есть информация о том, какие работы уже были проведены, что еще планируется отремонтировать и в каком году.

Жильцам новых домов выгодней собирать средства самим. Можно открыть специальный счет в банке, чтобы не расходовать накопления на ремонт других домов и самостоятельно определять, как собирать и тратить деньги, что чинить и когда. Но это возможно только при условии, что в доме есть ответственный коллектив жильцов, который сможет прийти к общему решению, организовать процесс и рационально распределить бюджет на капремонт.

Открытие спецсчета на капремонт многоквартирного дома имеет ряд плюсов для собственников жилья. Оно дает возможность тратить деньги только на свой дом, самим нанимать подрядчиков и контролировать ход ремонта. 

Плюсы перехода на специальный счет:

• полный контроль над собранными деньгами;
• возможность получать дополнительный доход в виде процентов при выборе банка с лучшими условиями;
• эффективное распределение бюджета;
• гибкость в выборе видов работ, материалов и подрядчиков;
• возможность следить за ходом работ и влиять на их качество.

Жильцы полностью контролируют накопленные средства

Деньги, которые собственники вносят на капремонт каждый месяц, находятся под контролем жильцов дома. Они могут решать, на какие конкретно работы по ремонту дома направить деньги и в каком порядке эти работы будут выполнены.

Собственники также могут самостоятельно выбирать банк, который предоставляет лучшие условия по открытию счета: не взимает комиссию, начисляет лучший процент на остаток, проводит консультационную поддержку.

Владелец спецсчета может эффективнее распределить бюджет

Спецсчетом может владеть организация, которая управляет домом, например товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или управляющая компания. Именно они лучше всего знают, какие части дома нуждаются в срочном ремонте, а какие работы можно отложить на потом.

При этом нужно помнить, что средства, собираемые на капремонт в размере минимального взноса, можно тратить на строго ограниченный перечень работ. Его основу составляет список, закрепленный в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ, статья 166):

• обновление внутридомовых инженерных систем,
• замена лифтов,
• ремонт крыши,
• ремонт подвала,
• фасадные работы,
• восстановление фундамента.

Собственники дома также могут проголосовать за увеличение перечня работ. Например, потратить деньги на благоустройство придомовой территории. В этом случае они обязаны установить размер взноса, превышающий минимальный, установленный региональными властями.

Собственники могут сами выбирать подрядчиков и влиять на качество работ

Собственники могут выбирать подрядчиков, материалы и оборудование, ориентируясь на свои предпочтения и финансовые возможности. Если подрядная организация выполняет работы по заказу регионального оператора, то и отчитывается она перед фондом. Жильцов редко допускают на стройплощадку, не показывают акты выполнения скрытых работ или счета-фактуры, закрывающие покупку материалов. В случае с выполнением работ по заказу собственников подрядчики не смогут так просто отказать жильцам в предоставлении документации.

Принятие решения о проведении работ полностью зависит от собственников. Главное, чтобы оно укладывалось в предельные сроки, обозначенные региональной программой капремонта.

Кроме плюсов существуют и определенные риски, связанные с самостоятельной организацией и проведением капремонта, которые нужно учесть перед принятием решения о переходе на спецсчет.

Недостатки перехода на специальный счет:

• необходимость дополнительного контроля за расходованием денег;
• большое количество решений, которое нужно принять на общих собраниях жильцов;
• сложности в организации взаимодействия собственников с подрядчиком.

Собственникам нужно следить за тем, куда тратятся деньги

Владелец счета будет эффективнее распределять бюджет только в том случае, если управляющая организация действительно думает об интересах жильцов дома, а не хочет быстрее списать деньги на счета своих подрядчиков. Чтобы деньги тратились на необходимые работы, требуется дополнительный контроль со стороны собственников.

Важно учесть! Для определения первоочередности проведения работ управляющая организация должна регулярно проводить осмотры дома. Обычно они проводятся два раза в год: весной, после окончания отопительного сезона, и осенью, перед его началом.

Организовать собрание для принятия решений по капремонту непросто

Для перехода на спецсчет собственникам многоквартирного дома нужно организовать общее собрание и принять целый ряд важных решений:

• кто будет владельцем спецсчета (ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая компания);
• кто будет делать начисления и выставлять квитанции за капитальный ремонт;
• кто будет вести претензионную и исковую работу с должниками и неплательщиками.

Общее собрание также нужно проводить при принятии решения о проведении работ, относящихся к капитальному ремонту. При этом для принятия решений требуется не менее 2/3 голосов от общего числа собственников дома.

В ходе собрания жильцы должны определить:

• список услуг и работ, которые будут проводиться в рамках капремонта;
• максимальную стоимость услуг и работ, установленную для капремонта;
• сроки, в которые планируется проведение капитального ремонта;
• источники финансирования, которые будут использоваться;
• ответственное лицо, которое будет взаимодействовать с подрядчиками и контролировать выполнение работ, а также подписывать акты выполненных работ.

Важно учесть! Выполнение работ по капитальному ремонту — это дорогостоящее мероприятие, требующее длительного накопления средств. Поэтому собственникам важно проводить грамотное финансовое планирование, учитывающее размер взносов, предстоящие расходы на ремонт дома, количество неплательщиков, инфляцию, возможное подорожание строительных материалов и оборудования.

Нужно уметь взаимодействовать с подрядчиками

Чтобы воспользоваться преимуществами спецсчета, важно не только найти опытных специалистов, но и наладить эффективное взаимодействие между собственниками и подрядчиком. Иногда излишняя настойчивость и необоснованные претензии могут навредить сотрудничеству и процессу выполнения работ.

Важно помнить! Чтобы избежать неприятных сюрпризов после завершения работ, нужно тщательно подойти к выбору лица, которое будет подписывать акты выполненных работ. Для этой роли лучше всего подходят жители вашего дома с опытом и знаниями в строительстве и проектировании. Также собственники могут заключить договор со специализированной организацией для контроля за выполнением работ.

При выборе банка собственники могут быть уверены в том, что с их деньгами ничего не произойдет: государство устанавливает повышенные требования к банкам, в которых можно открыть спецсчет на капремонт. 

Найти подходящий вариант можно на сайте Центрального банка РФ в разделе «Информация по кредитным организациям». Там есть список банков, которые рекомендованы для открытия спецсчета и соответствуют необходимым требованиям части 2 статьи 176 ЖК РФ.

Не все банки, открывающие спецсчет капитального ремонта, дают возможность получать дополнительный доход в виде процента на остаток средств. Это важно при выборе кредитной организации: заработок на процентах может помочь увеличить фонд капремонта и защитить деньги от инфляции.