Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить

Что такое договор ренты и зачем он нужен

Договор ренты — соглашение, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты свое имущество. А взамен получает регулярные денежные выплаты или уход, питание, оплату коммунальных услуг и др. Чаще всего такой договор заключают пожилые люди, которые нуждаются в материальной поддержке или уходе.

Виды договоров:

• Постоянная рента — регулярные бессрочные выплаты, которые могут передаваться по наследству.
• Пожизненная рента — выплаты или содержание происходят до смерти получателя, который продолжает проживать в переданном жилье.
• Пожизненное содержание с иждивением — плательщик ренты ухаживает и содержит получателя. После его смерти становится собственником.

Договор ренты обязательно оформляется нотариально и регулируется Гражданским кодексом РФ?ГК РФ Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением.

Ренту можно выплачивать в разных формах, в зависимости от вида договора:

1. Постоянная рента может выплачиваться как деньгами, так и в виде услуг, работ или вещей, если это предусмотрено договором. Например, плательщик может компенсировать ренту уходом, ремонтом, оплатой коммунальных услуг.

2. Пожизненная рента выплачивается только в денежной форме. Плательщик обязан регулярно перечислять получателю сумму, прописанную в договоре.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает, что плательщик содержит получателя, покупает продукты, лекарства, оплачивает лечение, организует уборку. Стороны могут договориться и о дополнительных денежных выплатах.

Что такое договор постоянной ренты

Постоянная рента — соглашение, по которому получатель ренты передает имущество в собственность плательщика, а тот обязуется выплачивать получателю ренту в виде денежной суммы или иной форме. Срок действия такого соглашения не ограничен. Предметом договора может быть движимое и недвижимое имущество.

Получатели постоянной ренты — граждане и некоммерческие организации. Плательщиками ренты могут быть физические и юридические лица, государство или муниципалитет.

Рента выплачивается постоянно, в конце каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором. Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон. Он не должен быть менее величины прожиточного минимума в расчете на месяц. При этом такой платеж индексируется.

Плательщик вправе отказаться от выплат, выкупив ренту. Получатель ренты имеет право расторгнуть договор при нарушении условий. Например, при просрочке выплаты более, чем на год.

Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Так как договор постоянной ренты — бессрочный, после смерти человека право получения ренты переходит к его наследнику.

Например, вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж. Взамен получаете в собственность земельный участок после того, как подписываете акт о передаче имущества. При этом участок обременен наличием ренты. То есть обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику.

Поэтому в договоре ренты прописывается порядок прекращения обязательств плательщика. Например, это может быть:

• выкуп ренты плательщиком, после которого обязательства прекращаются

• ликвидация юридического лица, если получателем ренты является юрлицо

Что такое договор пожизненной ренты

Пожизненная рента — соглашение, по которому получатель передает имущество в собственность плательщика, а тот обязуется регулярно выплачивать получателю определенную сумму на протяжении всей жизни получателя ренты или указанного им лица.

Характеристики договора:

1. Предметом договора может быть движимое или недвижимое имущество.
2. Рентные платежи выплачиваются только в денежной форме и не могут быть меньше прожиточного минимума. Они индексируются с учетом его повышения.
3. Плательщик становится собственником имущества сразу после регистрации перехода права в Росреестре. Распоряжаться имуществом он сможет только после смерти получателя ренты, когда с имущества снимется обременение.
4. Получателями пожизненной ренты могут быть только физические лица. Обязательства по выплате ренты прекращаются после их смерти и не передаются по наследству.
5. Договор обязательно оформляется в письменной форме и удостоверяется нотариально. Также требуется регистрация перехода права собственности.
6. По договору может предусматриваться содержание или уход за получателем ренты. Например, обеспечение жильем, питанием, медицинской помощью.

Например: пенсионерка передает в собственность квартиру плательщику ренты, а тот обязуется ежемесячно выплачивать ей определенную сумму до ее смерти. Плательщик ренты становится собственником квартиры сразу после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. Однако квартира обременена обязательствами по выплате ренты, поэтому плательщик не может полностью распоряжаться недвижимостью (продавать или дарить) до смерти получателя ренты и снятия обременения с квартиры. После смерти пенсионерки обременение снимается, и плательщик получает полное право распоряжаться квартирой.

Что такое договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением — соглашение, по которому получатель ренты передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщику ренты. Плательщик должен обеспечивать получателя ренты жильем, питанием, одеждой, медицинским уходом и другими необходимыми услугами, если это требуется по состоянию здоровья получателя. Также договор может предусматривать оплату ритуальных услуг.

Получателей ренты может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре. Предметом такого договора может быть только недвижимость: квартира, жилой дом с земельным участком и др.

К такому договору применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не согласовано). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.

Например: молодая семья (плательщики ренты) обеспечивает уход и содержание пенсионеров (получателей ренты) в обмен на их жилье — покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги и лечение. В свою очередь пенсионеры передают квартиру в собственность плательщиков ренты. При этом плательщики обязаны обеспечивать пожизненное содержание с иждивением, то есть полноценный уход и материальную поддержку получателей ренты до их смерти.

Договор пожизненного содержания с иждивением регулируется главой 33 Гражданского кодекса РФ и требует нотариального удостоверения и регистрации перехода права собственности. Он защищает интересы пожилых людей, гарантируя им достойные условия жизни, а плательщикам ренты — право собственности на недвижимость с обременением в виде обязательств по содержанию получателей ренты.

Что прописать в договоре ренты

Перед заключением договора тщательно обсудите все условия. Если возникают сомнения — обратитесь к профессиональному юристу.

Какие пункты нужно включить в договор:

• сведения о сторонах договора (полные данные получателя и плательщика ренты

• подробное описание передаваемого имущества: вид, адрес, технические характеристики, стоимость

• основания перехода права собственности на имущество и порядок его государственной регистрации

• обязательства плательщика ренты: размер, форма (денежная или натуральная), периодичность и порядок выплат, виды услуг и работ, если рента предусматривает содержание с иждивением

• условия и порядок оплаты коммунальных услуг и других расходов, связанных с содержанием имущества

• права и обязанности сторон, включая ответственность за нарушение условий договора и последствия таких нарушений (например, право получателя ренты требовать возврата имущества при существенном нарушении)

• условия прекращения обязательств плательщика ренты, например, при выкупе ренты, смерти получателя или ликвидации юридического лица

• порядок разрешения споров и урегулирования конфликтов

• распределение расходов по регистрации договора и переходу права собственности

• условия обеспечения рентных платежей (для движимого имущества)

• причины и порядок расторжения договора

• дату и место подписания договора

Условия договора должны быть максимально понятными. Например, чтобы выполнять требования по выплате определенной суммы в месяц, достаточно ежемесячно делать платеж и брать с получателя ренты расписку о получении денег. Если требования более объемные: покупка лекарств, продуктов или уборка, при серьезных разногласиях с получателем доказать в суде, что вы выполняете требования, будет сложно. Поэтому следует максимально подробно прописать условия договора.

Например, составить перечень жизненных потребностей получателя и услуг, которые плательщик будет ему оказывать (покупка продуктов, вещей, лекарств, уборка квартиры и пр.). По каждому пункту пропишите, что конкретно плательщик ренты обязуется купить или выполнить. Это не только поможет выявить, насколько у обеих сторон договора разные ожидания от сделки (если они есть), но и ликвидировать разногласия на раннем этапе.

Также укажите в договоре, что считать существенным нарушением условий. Например, что будет, если плательщик не выплачивает деньги в течение нескольких месяцев и какие последствия наступят в этом случае.

Чтобы внести изменения в договор ренты или добавить дополнительные пункты, требуется согласие обеих сторон. Для фиксации изменений составляется дополнительное соглашение к договору, в котором подробно прописываются новые или измененные условия. Допсоглашение должно быть оформлено в письменной форме и заверено у нотариуса.

Если договор ренты связан с недвижимостью, после внесения изменений может потребоваться государственная регистрация изменений в Росреестре, особенно если изменения касаются перехода права собственности или обременений.

При серьезных разногласиях или отказе одной из сторон, изменения могут быть внесены только по решению суда, если для этого имеются законные основания. Например, нарушение условий договора другой стороной.

Какие документы нужны для заключения договора ренты

Если речь идет о договоре ренты с передачей прав на недвижимость, пакет документов приходится готовить получателю ренты (владельцу недвижимости). Для оформления договора потребуются:

• паспорта всех сторон сделки

• выписка из ЕГРН

• документы, на основании которых возникло право собственности (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования или договор приватизации)

• справка о зарегистрированных лицах в жилом помещении (выписка из домовой книги или Единый жилищный документ)

• копия финансово-лицевого счета на жилье (подтверждает наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам)

• техплан и экспликация квартиры из БТИ

• согласие супруга получателя, если речь идет об имуществе, приобретенном в браке, и супруг не является стороной сделки

• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие дееспособность получателя ренты (желательно)

• заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины (для физлиц — 4 000 рублей)

Количество экземпляров договора определяется числом сторон сделки плюс по одному экземпляру для нотариуса и Росреестра.

Как избежать мошенничества при заключении договора ренты

Важно проявлять осторожность и осмотрительность, так как жертвой может стать любая из сторон договора.

Плательщики ренты
Если вы плательщик ренты, обратите внимание, есть ли у получателя наследники. Если пенсионер не поддерживает отношений с семьей и отписывает квартиру вам, после его смерти родственники могут попытаться отсудить квартиру. Поэтому перед заключением сделки договоритесь с получателем ренты о медицинском освидетельствовании и получите справку о его дееспособности. Также следует самому получить такую справку.

Всегда есть вероятность, что пенсионер передумает и подаст в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, выплаченные суммы ренты не возвращаются, а право собственности на квартиру плательщик ренты теряет.

В адвокатской практике встречаются случаи, когда пожилые люди регулярно заключают и расторгают договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход. На 100% от этого застраховаться нельзя. Поэтому рекомендуется сохранять все подтверждающие выплаты документы: чеки, квитанции, расписки — чтобы доказать свою добросовестность в суде.

Получатели ренты
Если вы собираетесь получать ренту, проявите максимальную осторожность при выборе плательщиков. Распространенная среди мошенников схема включает единовременную выплату пенсионеру крупной суммы. Например, нескольких сотен тысяч рублей. Однако при этом подписывается не договор ренты, а договор дарения или купли-продажи квартиры.

Иногда вместо договора ренты дают подписать генеральную доверенность на распоряжение имуществом. Тогда третье лицо получает возможность оформлять сделки с недвижимостью собственника. А пенсионер рискует продать жилое помещение за бесценок или лишиться недвижимости и остаться без материальной поддержки.

Чтобы избежать мошенничества при заключении договора ренты, соблюдайте несколько важных правил:

1. Обязательно удостоверять договор у нотариуса. Нотариус проверит дееспособность сторон, согласует условия и проведет видеофиксацию, что защитит от последующих оспариваний сделки.
2. Тщательно проверять личность и дееспособность получателя ренты. Рекомендуется запросить справки о психическом и физическом состоянии человека, чтобы исключить риск признания сделки недействительной.
3. Внимательно изучать договор и при возможности привлекать юристов для составления и проверки. Это поможет избежать скрытых условий и мошеннических схем.
4. Проверять наличие наследников у получателя ренты, так как после его смерти они могут оспорить договор в суде.
5. Сохранять документы, подтверждающие выполнение обязательств: чеки, квитанции, расписки о выплатах. Это поможет доказать добросовестность плательщика.
6. Не подписывать вместо договора ренты другие документы: договор дарения, купли-продажи или генеральную доверенность, которые могут лишить пожилого человека жилья и материальной поддержки.
7. Оценивать рентабельность сделки, рассчитывая общую сумму выплат и сравнивая с рыночной стоимостью недвижимости, чтобы избежать финансовых потерь.

Какие существуют риски при заключении договора ренты

Перед заключением договора тщательно изучите условия, проконсультируйтесь с юристом и оцените финансовые риски, связанные с возможным изменением цен на недвижимость. Что важно учесть:

1. Падение цен на недвижимость. Оцените рентабельность сделки, учитывая возможные колебания цен на рынке недвижимости. Рассчитайте сумму рентных платежей на разное количество лет и сравните с текущей стоимостью квартиры, чтобы избежать убытков.
2. Неопределенный срок действия. Договор ренты не имеет фиксированного срока, и выплаты могут продолжаться длительное время, так как зависят от продолжительности жизни получателя ренты. Существует вероятность, что пенсионер переживет плательщика, и тогда обязательства по выплате ренты перейдут к наследникам плательщика.
3. Обязанность уплаты налога на доходы физических лиц. С каждого рентного платежа получатель ренты обязан заплатить 13% НДФЛ.
4. Расходы на содержание имущества. После регистрации договора плательщик ренты получает право собственности на недвижимость и обязанности по ремонту, оплате коммунальных услуг и налога на имущество.
5. Сложная процедура расторжения договора. Доказать ненадлежащий уход и заботу, оказание оговоренного перечня услуг, может быть затруднительно.

Как расторгнуть договор ренты

Это можно сделать двумя способами: по соглашению сторон или через суд.

Расторжение по соглашению сторон
Обсудите условия расторжения с другой стороной, включая возврат имущества и компенсации. Составьте соглашение о расторжении договора, указав все договоренности (возврат имущества, размеры и сроки компенсаций). Нотариально заверьте соглашение о расторжении договора. Зарегистрируйте соглашение о расторжении в Росреестре.

Расторжение через суд
Направьте письменную претензию другой стороне с предложением расторгнуть договор, указав основания и срок для ответа. Например, 30 дней. Сохраните копию претензии и почтовое уведомление об отправке.

При отказе или отсутствии ответа, составьте исковое заявление в суд, указав:

• наименование суда

• сведения об истце и ответчике (ФИО, адреса, телефоны)

• когда и на каких условиях был заключен договор ренты

• основания для расторжения договора (нарушения условий, изменения обстоятельств)

• требования (отмена сделки, возврат имущества, получение компенсации)

Подготовьте документы:

• копию договора ренты

• копию претензии и почтовое уведомление о вручении

• документы, подтверждающие нарушения договора (выписки с банковского счета, показания свидетелей)

• квитанцию об уплате госпошлины (4 000 рублей)

Подайте исковое заявление в суд по месту жительства ответчика или по месту нахождения недвижимости.

Договор постоянной ренты
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Если имущество испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

• не выплачивает ренту больше года

• признан банкротом либо у него возникли иные обстоятельства, которые свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором

• не соблюдает условия по уплате ренты

• в случае иных обстоятельств, прописанных в договоре

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением
Расторгнуть такой договор крайне сложно. Он прекращает действовать, когда умирает получатель ренты. Просто так прекратить выплаты не получится, как и выкупить квартиру. Таких прав договор не предусматривает.

Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением можно только по требованию получателя ренты. Но только если плательщик нарушает условия договора и не выполняет свои обязательства. Тогда получатель вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту. Или добиваться расторжения договора с возмещением убытков.

Если речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, получатель вправе потребовать вернуть имущество либо выплатить его полную стоимость при условии, что плательщик грубо нарушает обязательства.

Основания для расторжения:

• систематические задержки или неполные выплаты

• невыполнение других условий договора (неоплата коммунальных услуг, непредоставление ухода, продуктов и лекарств)

• плательщик признан банкротом

• признание владельца недвижимости недееспособным на момент подписания договора

При этом плательщик не имеет права на компенсацию расходов, понесенных на содержание получателя ренты.

Частые вопросы

Обязан ли получатель ренты жить в квартире
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать, чтобы избежать разногласий).

Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает. Но если пожилой человек скоропостижно скончается, подозрения падут на плательщика ренты.

Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты
Нет. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. При возникновении разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.

Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса
Да, иначе он будет считаться недействительным. Если договор подразумевает переоформление собственности, документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Тогда у объекта недвижимости появляется обременение. То есть квартира, в которой проживает пенсионер на иждивении, будет вашей собственностью, но вы не сможете свободно распоряжаться ею до прекращения действия договора, то есть до смерти получателя ренты.

Сколько стоят услуги нотариуса
Услуги нотариуса обойдутся примерно в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. К этому добавляется региональный тариф, который зависит от субъекта РФ и может составлять от 8 до 20 тысяч рублей и выше, в зависимости от региона и условий сделки.

Также нотариусы могут взимать плату за услуги правового и технического характера, размер которой также зависит от региона. После нотариального удостоверения договора ренты необходимо оплатить госпошлину за регистрацию договора в Росреестре — 4 тысячи рублей для физических лиц.

Все расходы по оплате услуг нотариуса несет плательщик ренты. После оформления договора у нотариуса необходимо подписать акт приема-передачи квартиры.