Как быстро и выгодно продать квартиру

Как определить рыночную стоимость квартиры

Самый быстрый и простой способ определить цену — привлечь риелтора. Однако это дорогой способ. В качестве альтернативы можно привлечь профессионального оценщика или оценить стоимость самостоятельно. Если вызываете оценщика, лучше выбирать компании, которые состоят в саморегулируемых обществах оценщиков (СРО). Для проведения оценки понадобится паспорт владельца, подтверждение прав собственности на квартиру и справка из БТИ.

Самый распространенный способ оценить стоимость квартиры самостоятельно — зайти на сайты по купле-продаже недвижимости и посмотреть, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе. Оцените стоимость квартир в домах одного возраста и планировки с вашим. Если не найдете предложений с нужным количеством комнат и метражом, рассчитайте стоимость исходя из цены за квадратный метр.

Цены на квартиры в одном и том же районе могут существенно различаться. Это объясняется удаленностью от остановок транспорта, наличием парковки и ветхостью жилого дома. Порой стоимость различается даже у квартир в одном доме или подъезде. Например, балкон или лоджия, приятный вид из окна, наличие свежего ремонта, ухоженный подъезд, консьерж, грузовой лифт объективно повышают стоимость квартиры. К понижающим цену факторам относятся первый или последний этажи, вид из окна на заводы и дорогу, тип дома, например, старая панельная многоэтажка, ветхое состояние коммуникаций и жилья в целом.

Как правильно написать объявление о продаже квартиры

Описывая жилье, укажите адрес, количество комнат, метраж — общий, жилой и кухни в отдельности, тип санузла. Обязательно напишите, как далеко ваш дом расположен от метро, железнодорожной станции или автобусной остановки.

Найдите особо привлекательные стороны квартиры, которые смогут заинтересовать потенциального покупателя. Возможно, жилье находится в зеленом районе, а окна выходят на парк.

Уделите внимание юридическим аспектам: как долго вы владеете жильем, сколько собственников, нет ли обременения в виде ипотеки. Такие объявления обычно располагают к себе потенциального покупателя, поскольку сразу обозначают, с какими трудностями он может столкнуться в процессе покупки.

Проверьте грамотность текста через бесплатные онлайн-сервисы  и избегайте большого количества заглавных букв и восклицательных знаков. Не используйте слова «дешево» и «недорого» — покупатель сам оценит выгодность предложения. Опытные риелторы также не советуют использовать фразу «возможен торг», поскольку это говорит о том, что вы намеренно завысили стоимость квартиры.

Как подготовиться к показу квартиры

Перед приходом потенциального покупателя наведите порядок и уберите личные вещи на закрытые полки и в шкафы. Проверьте исправность работы выключателей, обеспечьте квартиру хорошим освещением. Не забудьте проветрить помещение.

Вы не обязаны предоставлять все документы на квартиру при первой встрече, однако лучше держать под рукой выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Документ можно получить в МФЦ или заказать на Госуслугах.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Когда покупатель найден и оговорены принципиальные вопросы о стоимости, сроках оплаты и въезда-выезда, можно начинать процесс сделки. Для продажи квартиры потребуются:

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы подтвердить отсутствия на квартире арестов и запретов.

• Паспорт собственника.

• Документ, на основании которого собственник получил квартиру: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор участия в долевом строительстве, договор приватизации, договор мены, судебный акт.

• Технический паспорт на жилое помещение из БТИ. В нем указаны характеристики и план квартиры, которые помогут обнаружить незаконную перепланировку квартиры.

• Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом, если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором.

• Разрешение органов опеки и попечительства, если собственник продаваемого жилого помещения несовершеннолетний.

• Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении. Документ можно получить в МФЦ, Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, управляющей компании или оформить через Госуслуги.

• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.

Как составить договор о продаже квартиры

Перед тем как составить договор, обговорите с покупателем все нюансы: порядок расчетов, оплату оформления и регистрации сделки, сроки совершения сделки и другие вопросы, касающиеся перехода прав на жилое помещение. Если покупатель просит отложить совершение сделки, у продавца два пути. Первый — заключить предварительный договор купли-продажи. В нем указываются оговоренные условия и дата, до которой должен быть подписан основной договор. Второй путь — соглашение о задатке или авансе. Оно закрепляет договоренности и служит гарантией того, что сделка состоится.

Составление договора купли-продажи лучше доверить риелтору или юристу. Если такой возможности нет, можно сделать это самостоятельно по образцу. Когда квартиру берут в ипотеку, то рекомендуемую форму договора лучше взять у организации, предоставляющей ипотечный кредит.

Что включить в договор купли-продажи

• цена жилого помещения
• адрес
• техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данными кадастрового паспорта
• порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу
• распределение расходов по оформлению сделки
• срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю
• сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости

Закон допускает продажу квартиры с зарегистрированными лицами. Их выписку участники сделки должны обсудить заранее. Можно дождаться снятия с регистрационного учета до сделки или указать в договоре, что они теряют право жить в квартире после выписки или смены собственника. Если урегулировать вопрос самостоятельно не получится, придется обратиться в суд.

Договор купли-продажи не требует нотариального заверения, но есть исключения. Так, продажу долей в праве общей собственности на квартиру придется?ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ заверить у нотариуса, даже если все участники отчуждают свои доли. Кроме того, участие нотариуса понадобится, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан.

Договор подписывается по количеству сторон в сделке: если со стороны продавца или покупателя выступают несколько лиц, то экземпляр делается для каждого. Отдельная копия предназначена для регионального подразделения Росреестра, который зарегистрирует права нового собственника, но этим занимается покупатель или его представитель.

Как и когда брать деньги у покупателя

Российское законодательство никак не регламентирует порядок расчета при покупке и продаже квартиры, поэтому все условия необходимо прописать в договоре. Если покупатель готов внести предоплату, можно заключить соглашение о задатке или авансе, в котором оговариваются срок и сумма платежа. Договор купли-продажи может предусматривать любой порядок расчетов, в том числе когда часть средств вносится покупателем в момент подписания договора, а остальное выплачивается после государственной регистрации права собственности на покупателя.

Платить можно как наличными, так и по безналичному расчету. Если покупатель платит наличными, каждую передачу денег необходимо фиксировать письменно — распиской, а если продавец — юридическое лицо, то подтверждением получения денежных средств должен служить финансовый документ (например, платежное поручение с отметкой банка об исполнении). Безналичный расчет таких сложностей не требует, однако за банковский перевод банк, как правило, взимает комиссию.

Популярный способ расчета — аренда депозитарной банковской ячейки. Можно заключить трехсторонний договор с банком, согласно которому продавец сможет забрать деньги сразу, как только покупатель получит выписку из ЕГРН о том, что он стал собственником квартиры. Чтобы забрать деньги, нужно получить свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации права собственности покупателя и отнести его в банк или, если это было прописано в договоре аренды ячейки, предоставить выписку из ЕГРН. Кроме того, нужно иметь при себе ключ, который вы сможете получить от покупателя. При подобном получении денег покупатель может попросить написать расписку — это нормальная практика для российского рынка недвижимости.

Удобство расчета через банк заключается, в числе прочего, в том, что после получения денег вы можете арендовать ячейку и выносить деньги частями, не опасаясь за сохранность большой суммы. Кроме того, наличные можно положить на банковский счет в виде депозита или для перевода в другой банк.

Что делать после продажи квартиры

После продажи квартиру необходимо освободить. Что из техники или оборудования вывезти, а что оставить, стоит заранее прописать в договоре. На момент выезда вы уже должны будете выписаться из квартиры, и покупатель сможет это проверить, попросив показать штамп в вашем паспорте о снятии с регистрационного учета.

Последняя формальность — подписание акта приема-передачи квартиры, который лучше составить еще на этапе подготовки договора купли-продажи. Акт представляет собой документ, который подтверждает факт передачи квартиры. Этот акт может быть подписан одновременно с договором купли-продажи или отдельно.

В каких случаях нужно платить налог с продажи квартиры

Заплатить НДФЛ по прогрессивной шкале с продажи квартиры нужно будет?ст. 217 НК РФ, если с момента покупки квартиры до ее продажи прошло менее 5 лет. Если же вы получили жилье в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, или это жилье является вашим единственным, ждать для безналоговой продажи придется 3 года.

Налог рассчитывается исходя из стоимости квартиры по договору купли-продажи:

• 13% — с дохода до 2,4 млн рублей

• 15% — с дохода выше 2,4 млн рублей

• 30% — для нерезидентов 

Часто задаваемые вопросы

• Где опубликовать объявление о продаже квартиры?
  Воспользуйтесь крупнейшими сайтами объявлений в сфере недвижимости: ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость.
• Нужны ли фотографии в объявлении о продаже квартиры?
  Обязательно. Для квартир бизнес- и премиум-класса стоит привлечь профессионального фотографа, в остальных случаях можно обойтись своими силами. Проводите съемку в светлое время суток и желательно в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок и уберите из кадра личные вещи. Покупатель должен захотеть жить в квартире — только тогда он откликнется на предложение.
• Можно ли сразу продать квартиру после покупки?
  Да, но есть нюансы. Если квартира была в собственности менее 3-5 лет, придется заплатить налог с продажи. А если вы купили ее недавно и еще не зарегистрировали право собственности, продать ее будет невозможно. Также у покупателя могут возникнуть вопросы к юридической «чистоте» объекта.
• Стоит ли продавать квартиру без риелтора?
  Продажа самостоятельно возможна и выгодна, но требует времени, знаний и подготовки. Если вы не уверены в юридических нюансах сделки или квартира имеет сложный статус (долевое владение, ипотека, маткапитал), лучше привлечь специалиста. Можно использовать частично: например, обратиться к юристу только для проверки договора.