Как получить налоговый вычет по ипотеке

Какие налоговые вычеты можно получить при покупке жилья в ипотеку

При покупке квартиры или дома с использованием ипотечного кредита собственник вправе оформить два налоговых вычета. Эти меры поддержки не исключают друг друга и могут применяться параллельно:

• Имущественный вычет;
  
• Налоговый вычет за проценты, уплаченные банку.

Налоговый вычет нельзя получить в нескольких случаях:

• если недвижимость куплена за счет работодателя или государства

• квартира приобретена у близких родственников (супруг, родитель, ребенок, полнородный и неполнородный брат/сестра, опекун, подопечный)

• если гражданин не платил НДФЛ

Что такое имущественный вычет и как он работает

Имущественный вычет позволяет вернуть налог с суммы, потраченной на покупку жилья. В 2026 году продолжает действовать базовый лимит — 2 млн рублей на одного налогоплательщика. Даже если квартира стоит дороже, вычет рассчитывается с этой суммы.

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ. Возврат производится по той ставке, по которой был уплачен налог. Чем выше доход, тем больше сумма фактического возврата при одинаковой стоимости недвижимости.

Если лимит в 2 млн рублей использован не полностью, остаток можно применить при покупке другой квартиры или дома. И так до тех пор, пока гражданин не получит вычет в полном объеме.

Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке

Вычет по ипотечным процентам применяется отдельно от имущественного и имеет собственный лимит. Он рассчитывается с суммы фактически уплаченных процентов, но не более чем с 3 млн рублей за весь срок кредита.

Вычет предоставляется только по одному объекту недвижимости и только один раз в жизни. Если лимит по процентам не выбран полностью, перенести его на другую ипотеку нельзя.

Как и имущественный вычет, возврат по процентам зависит от ставки НДФЛ.

Максимальный возврат по ипотечным процентам в 2026 году:

В какой момент возникает право на налоговый вычет

Право на получение налогового вычета в 2026 году возникает не с даты подписания ипотечного договора, а с момента оформления права собственности. Для готового жилья это дата регистрации в ЕГРН, для новостроек — дата подписания акта приема-передачи. В любом случае подать документы в инспекцию вы сможете только после регистрации жилья в Росреестре.

Если квартира приобретена в строящемся доме, проценты по ипотеке, уплаченные до ввода жилья в эксплуатацию, не теряются. Они учитываются при расчете вычета после возникновения права собственности.

Возврат налога можно получить только за 3 года, предшествующие году, в котором подана заявка на вычет. Важно, чтобы право собственности было оформлено раньше этих трех лет. Например, если покупка квартиры состоялась в 2023 году, а заявка на вычет подается в 2026 году, возвращаются налоговые отчисления за 2023, 2024 и 2025 годы. Если максимум не будет исчерпан, то в следующем году гражданин РФ вправе снова обратиться за вычетом.

Документы на вычет при покупке жилья по ипотечному кредиту не обязательно подавать вместе с заявлением на имущественный вычет.

Как использование материнского капитала влияет на налоговый вычет

Если часть стоимости квартиры оплачена материнским капиталом, сумма исключается из базы для расчета имущественного вычета. Вернуть налог с нее нельзя. При этом использование маткапитала не лишает права на вычет, а лишь уменьшает его размер.

Например, вы приобрели квартиру за 2 млн ₽, часть из которых оплатили с помощью материнского капитала (сейчас составляет 737 205 ₽ за первого ребенка). В этом случае сумма к возврату по налоговому вычету составит не 260 000 ₽, если вы платите НДФЛ по стандартной ставке 13%, а только около 183 000 ₽. Оставшийся лимит можно вернуть при покупке следующей квартиры.

Как можно распорядиться налоговым вычетом

Средствами, полученными в виде налогового вычета можно распорядиться по своему усмотрению. На практике большинство собственников направляют полученные средства на досрочное погашение ипотеки. Это позволяет либо сократить срок кредита, либо снизить ежемесячный платеж и общую переплату по процентам. Особенно ощутим эффект при использовании вычета в первые годы кредитования. В совокупности с другими мерами господдержки общая экономия может составлять сотни тысяч рублей.

Вычет также можно использовать для ремонта квартиры, приобретения бытовой техники или инвестировать в банковские активы, а также на любые другие цели.

Как рассчитывается налоговый вычет при совместной покупке квартиры

При совместной покупке квартиры право на налоговый вычет возникает у каждого собственника, если он платит НДФЛ. В 2026 году принцип сохраняется без изменений. Чаще всего речь идет о супругах, но правило действует и для других совладельцев — например, родителей и совершеннолетних детей.

Если квартира оформлена в общую совместную или долевую собственность, каждый собственник вправе заявить имущественный вычет в пределах своего лимита — до 2 млн рублей. Это означает, что совокупная сумма, с которой может быть возвращен налог, увеличивается пропорционально количеству владельцев.

С учетом прогрессивной шкалы НДФЛ в 2026 году итоговый возврат для каждого совладельца рассчитывается индивидуально — по той ставке, по которой он платит налог. Поэтому даже при равных долях сумма возврата у супругов может отличаться, если уровень дохода разный.

Как работает вычет при совместной покупке:

• каждый собственник имеет право на имущественный вычет в пределах 2 млн рублей

• лимит не зависит от стоимости доли, а определяется фактом участия в покупке

• вычет по ипотечным процентам также предоставляется каждому заемщику отдельно, в пределах лимита 3 млн рублей

• ставка НДФЛ применяется индивидуально к доходам каждого собственника

Рассчитать налоговый, а также имущественный вычет можно с помощью сервиса «Калькулятор налогового вычета». Сервис позволяет узнать точную сумму выплаты с учетом семейного положения, суммы заработной платы и использования средств государственной поддержки.

Как оформить налоговый вычет онлайн в упрощенном порядке

Если приобрели жилье после 1 января 2020 года, можете оформить налоговый вычет в упрощенном порядке.

При возникновении права на получение вычета, налоговая служба автоматически уведомит вас о возможности получения выплаты через личный кабинет на портале ФНС (или через приложение «Мой налог») и предложит подписать предзаполненное заявление. Никакие другие документы не потребуется. Всю необходимую информацию налоговая служба самостоятельно запросит в рамках межведомственного взаимодействия.

После того, как подпишите заявление онлайн, ФНС инициирует проверку сведений, которая продлится не более 30 дней. После этого денежные средства поступят на счет в течение 15 дней. 

Как оформить налоговый вычет через работодателя

Чтобы оформить налоговый вычет через работодателя нужно сделать несколько шагов:

Шаг 1. Подайте заявление в налоговый орган по месту жительства. Это можно сделать лично или через электронный кабинет налогоплательщика на сайте или в мобильном приложении. Образец заявления скачайте здесь.

К заявлению приложите копии документов:

• выписку из ЕГРН

• акт приема-передачи и договор участия в долевом строительстве (если вы были участником долевого строительства)

• подтверждение оплаты: чеки, квитанции, платежные поручения, расписки от продавца

• справку о доходах гражданина и удержанных суммах налога (бывшая 2–НДФЛ – можно получить у работодателя) за тот год, за который заявлен вычет

Шаг 2. Дождитесь решения. Обычно налоговый орган рассматривает документы в течение 30 дней.

Шаг 3. Получите в налоговой уведомление о праве на вычет и передайте его работодателю. С этого момента вы будете освобождены от НДФЛ, пока не будет выплачена вся сумма вычета.

Как оформить вычет на покупку жилья без участия работодателя

Если вы хотите получить сумму вычета одним платежом, следуйте инструкции.

Шаг 1. Соберите документы:

• налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ (нужно заполнить самостоятельно)

• справку о доходах гражданина и удержанных суммах налога (бывшая 2-НДФЛ — можно получить у работодателя)

• выписку из ЕГРН

• копию договора купли-продажи квартиры со всеми приложениями

• копию акта приема-передачи жилья, подписанную обеими (для квартиры, купленной на этапе строительства)
• копию договора долевого участия со всеми приложениями (для квартиры, купленной на этапе строительства)
• документы, подтверждающие оплату
• справку банка-кредитора о размере уплаченных процентов (для вычета по процентам кредита)
• копии договора с банком об ипотеке (при рефинансировании — копии обоих договоров)
• справку о прекращении договора с предыдущим банком (при рефинансировании)

Шаг 2. Подайте документы в налоговый орган по месту жительства (лично или через электронный кабинет налогоплательщика на сайте или в мобильном приложении).

Шаг 3. Дождитесь решения налоговой. После проверки документов, подтверждающих право на вычет (обычно занимает около трех месяцев) деньги будут переведены одним платежом на счет, указанный в заявлении.

Столкнулись с трудностями при оформлении налогового вычета? Получите бесплатную консультацию от экспертов ДОМ.РФ!

Заказать звонок