Как оформить куплю-продажу квартиры через нотариуса?

Если вы приобретаете квартиру в новостройке или в строящемся доме, услуги нотариуса вам не потребуются. Весь набор документов полностью оформляется застройщиком и работниками банка.

При покупке жилья на вторичном рынке в большинстве случаев нотариальное сопровождение не является обязательным и скорее выступает в качестве дополнительной гарантии юридической чистоты сделки. Но есть несколько исключений, когда купля-продажа квартиры невозможна без нотариального оформления:

• квартира продается по договору ренты;
• одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок или гражданин, признанный ограниченно дееспособным;
• Жилье оформлено в долевую собственность и продается частично.

Перед тем, как обратиться к нотариусу, необходимо убедиться в наличии минимального набора документов:

• паспорта всех участников сделки (покупателей и собственников);

• выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру;

• документ, на основании которого действующий собственник получил квартиру (к их числу могут относиться договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор участия в долевом строительстве, договор приватизации, договор мены, судебный акт);

• выписка из домовой книги (содержит сведения обо всех гражданах, зарегистрированных в квартире);

• согласие супруга на осуществление сделки, если он не принимает в ней участие;

• согласие органов опеки на совершение сделки, если в числе собственников есть несовершеннолетние.

После того, как продавец и покупатель пришли к соглашению относительно условий продажи квартиры (в частности, цены, сроков и способа передачи денежных средств, формата договора купли-продажи), для завершения сделки необходимо сделать несколько шагов:

1. Перепроверить наличие всех необходимых документов и записаться на прием

Также перед визитом в нотариальную контору можно уточнить требования к их перечню по телефону; 

2. Прийти в назначенное время с оригиналами документов

В ходе приема нотариус поможет составить договор купли-продажи, перепроверит подлинность документов и соблюдение прав всех сторон сделки (в частности, супругов, несовершеннолетних детей, если они являются собственниками). При необходимости он запросит дополнительные документы для того, чтобы убедиться, что купля-продажа не нарушает законодательство; 

3. Оплатить услуги нотариуса и госпошлину за регистрацию права собственности; 

4. Подписать договор купли-продажи

После того, как стороны поставили свои подписи, нотариус заверяет все экземпляры договора печатью и передает их вместе с необходимым пакетом документов на регистрацию в Росреестр; 

5. Дождаться регистрации сделки и забрать у нотариуса свой экземпляр договора и выписку из ЕГРН

Регистрация сделок купли-продажи, заключенных с участием нотариуса, происходит по ускоренной процедуре, и занимает не более 3 дней (договоры без нотариального заверения регистрируются в течение 10 дней).

Вопрос оплаты услуг нотариуса является предметом договоренности между продавцом квартиры и покупателем. Здесь нет четко установленных правил, поэтому возможны различные варианты. Оплату может произвести одна из сторон или все участники сделки в равных долях.

В стоимость нотариального оформления сделки купли-продажи входят несколько составляющих:

 Услуги составления договора и подготовки документации

Стоимость составления договора может варьироваться в зависимости от региона (от 3 до 10 тыс. рублей);

 Нотариальное заверение договора

Цена будет зависеть от того, кто заключает сделку. Если она совершается между близкими родственниками (супруги, родители, дети, внуки), стоимость заверения договора составит 3 тыс. рублей плюс 0,2% от стоимости договора (при цене договора меньше 10 млн рублей) или 23 тыс. рублей плюс 0,1% от стоимости договора (при цене договора от 10 млн рублей).

В остальных случаях при сделках стоимостью менее 1 млн рублей, участникам придется заплатить 3 тыс. рублей плюс 0,4% от стоимости договора. Если цена договора составляет от 1 до 10 млн рублей, пошлина составит 7 тыс. рублей плюс 0,2% от суммы сделки, а при продаже квартиры стоимостью свыше 10 млн рублей – 25 тыс. рублей плюс 0,1% от суммы сделки. 

Более подробная информация о тарифах опубликована на сайте Федеральной нотариальной палаты;

 Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре

По состоянию на 2021 год она составляет 2 тыс. рублей.

Нотариус несет имущественную ответственность за возможные ошибки при совершении сделок. Если клиенты понесли ущерб в результате нотариальных действий, они имеют право на полную компенсацию причиненного вреда. Возмещение происходит за счет средств личного страхования нотариуса, компенсационных фондов региональной нотариальной палаты (или Федеральной нотариальной палаты), а также в крайнем случае – имущества нотариуса.

Нотариальное удостоверение любой сделки с недвижимостью существенно снижает риски при совершении сделки купли-продажи квартиры как для продавца, так и для покупателя. Нотариус имеет прямой доступ к Единому государственному реестру недвижимости и в любой момент может проверить состав собственников, а также информацию об объекте недвижимости. Кроме того, он может оперативно запрашивать дополнительные сведения в государственных органах при возникновении сомнений в намерениях участников сделки.

Также нотариусы выступают в роли независимых юристов и помогут составить договор купли-продажи оптимальным образом и учесть интересы всех сторон сделки.

Как и в случае с обычной куплей-продажей, участие нотариуса требуется, если в числе собственников приобретаемой квартиры есть несовершеннолетние или жилье находится в долевой собственности. В остальных ситуациях использование нотариальных услуг остается на усмотрение участников сделки.

К числу несомненных плюсов приобретения квартиры с участием нотариуса относится надежность сделки. Нотариус отвечает за качество своей работы не только репутацией, но и своим имуществом, поэтому он заинтересован в обеспечении интересов всех сторон договора.

Если по каким-то причинам дело доходит до суда, нотариально заверенные документы имеют повышенную доказательную силу в ходе разбирательства и рассматриваются в приоритетном порядке.

Кроме того, участие нотариуса позволит сэкономить большое количество времени, потому что все документы можно подготовить в одном месте. Кроме того, нотариальная контора сама направит их в Росреестр.