Как оформить куплю-продажу квартиры через нотариуса

В каких случаях нужен нотариус для сопровождения сделки

Если вы приобретаете квартиру в новостройке или в строящемся доме, услуги нотариуса не потребуются. Пакет документов полностью оформляется застройщиком и работниками банка.

При покупке жилья на вторичном рынке нотариальное сопровождение часто не является обязательным и скорее выступает как дополнительная гарантия юридической чистоты сделки.

Исключения, когда купля-продажа квартиры невозможна без нотариального оформления:

• квартира продается по договору ренты
• одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок или гражданин, признанный ограниченно дееспособным
• жилье оформлено в долевую собственность и продается частично
• покупка происходит с использованием ипотеки и квартира находится в залоге банка

В таких ситуациях без нотариального удостоверения документов Росреестр может отказать в регистрации, а сделка в дальнейшем может быть признана недействительной в суде.

Какие документы нужны

Перед обращением к нотариусу, убедитесь в наличии минимального набора документов:

• паспорта участников сделки (покупателей и собственников)

• выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру

• документ, на основании которого действующий собственник получил квартиру (например: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор участия в долевом строительстве, договор приватизации, договор мены, судебный акт)

• выписка из домовой книги (содержит сведения обо всех гражданах, зарегистрированных в квартире)

• согласие супруга на осуществление сделки, если он не принимает в ней участие

• согласие органов опеки на совершение сделки, если в числе собственников несовершеннолетние

Окончательный пакет документов может отличаться в зависимости от ситуации и способа совершения сделки. Полный список уточняйте непосредственно в нотариальной конторе.

Как происходит оформление сделки: пошаговая инструкция

Когда продавец и покупатель пришли к соглашению относительно условий продажи квартиры (цены, сроков и способа передачи денежных средств, формата договора купли-продажи), для завершения сделки необходимо сделать несколько шагов:

Шаг 1. Проверьте наличие необходимых документов и запишитесь на прием. Перед визитом в нотариальную контору уточните список по телефону.

Шаг 2. Посетите нотариуса в назначенное время с оригиналами документов.

На приеме нотариус составит договор купли-продажи, проверит подлинность документов и соблюдение прав всех сторон сделки (супругов, несовершеннолетних детей, если они являются собственниками). При необходимости он запросит дополнительные документы для того, чтобы убедиться, что купля-продажа не нарушает законодательство.

Шаг 3. Оплатите услуги нотариуса и госпошлину за регистрацию права собственности.

Шаг 4. Подпишите договор купли-продажи. После того, как стороны поставят подписи, нотариус заверит все экземпляры договора печатью и отправит их вместе с пакетом документов на регистрацию в Росреестр.

Шаг 5. Дождитесь регистрации сделки и заберите у нотариуса свой экземпляр договора и выписку из ЕГРН.

Регистрация сделок купли-продажи, заключенных с участием нотариуса, происходит по ускоренной процедуре в срок не более 3 рабочих дней. Если нотариус подает документы в электронном виде — 1 рабочий день. Договоры без нотариального заверения регистрируются в течение 10 дней?Федеральныйзакон от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Стоимость нотариальной сделки

Стоимость нотариального оформления договора купли-продажи (ДКП) квартиры зависит от цены объекта недвижимости и наличия родственных связей между сторонами сделки. Итоговая сумма складывается из:

• федерального тарифа

• регионального тарифа

• оплаты государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности

• дополнительных услуг нотариуса

Федеральный тариф

Если договор подлежит обязательному нотариальному заверению:

• 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 ₽ и не более 20 тысяч ₽

Если договор не подлежит обязательному нотариальному заверению:

• при стоимости квартиры до 1 млн ₽ — 3 000 ₽ плюс 0,4% от суммы сделки

• до 10 млн ₽ — 7 000 ₽ плюс 0,2%, но не более 50 тысяч ₽

• свыше 10 млн ₽ — 25 тысяч ₽ плюс 0,1%, но не более 100 тысяч ₽

Если сделка происходит между родственниками, тарифы ниже:

• до 10 млн ₽ — 3 000 ₽ плюс 0,2%

• свыше 10 млн ₽ — 23 тысячи ₽ плюс 0,1%, но не более 50 тысяч ₽

Региональный тариф

Где узнать размер региональных тарифов на нотариальные действия:

• на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе «Региональные тарифы». Там публикуются конкретные значения тарифов для каждого региона

• на сайтах региональных нотариальных палат. Например, Московская городская нотариальная палата размещает тарифы на сайте, а также публикует подробные таблицы с разбивкой по видам нотариальных действий

• на сайтах отдельных нотариусов, где часто размещаются актуальные тарифы по региону, а также пояснения по расчету стоимости услуг

Государственная пошлина за регистрацию права собственности в Росреестре

Оплачивается отдельно и не входит в нотариальный тариф. Размер — 4 000 ₽ при кадастровой стоимости объекта до 20 млн ₽. Если объект стоит дороже, применяется ставка 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 тысяч ₽.

Дополнительные услуги

Помимо платы за нотариальное удостоверение договора могут возникнуть расходы на оформление доверенностей, согласий, уведомлений, получение и проверку документов, консультации и прочее.

Оплата услуг нотариуса — предмет договоренности между продавцом квартиры и покупателем. Здесь нет четко установленных правил, поэтому возможны разные варианты. Оплатить расходы может покупатель или все участники сделки в равных долях.

Какую ответственность несет нотариус

Нотариус несет имущественную, дисциплинарную, гражданско-правовую и даже уголовную ответственность за свои действия и бездействие.

Имущественная ответственность

Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

Такая ответственность распространяется также на случаи неправомерного отказа в совершении нотариального действия и на разглашение сведений о совершенных нотариальных действиях.

Дисциплинарная ответственность

За нарушения профессиональной этики, правил и стандартов нотариус может быть привлечен к дисциплинарной ответственности. Это предусматривает Кодекс профессиональной этики нотариусов.

Дисциплинарные меры включают замечание, выговор, временное отстранение от деятельности и даже лишение права заниматься нотариальной деятельностью.

Гражданско-правовая ответственность

Если в результате действий нотариуса причинен имущественный вред, пострадавшее лицо может обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Уголовная ответственность

Если действия нотариуса содержат признаки преступления (подделка документов, мошенничество, халатность).

Возмещение вреда осуществляется в установленном законом порядке. Ответственность нотариуса подлежит обязательному страхованию на сумму не менее 5 млн ₽. Если страховой суммы недостаточно, разницу покрывает страховая компания нотариальной палаты. В крайнем случае — компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Если страховой суммы не хватает, нотариус отвечает личным имуществом.

Возможные риски

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью снижает риски при совершении сделки купли-продажи квартиры как для продавца, так и для покупателя. Нотариус имеет прямой доступ к Единому государственному реестру недвижимости и в любой момент может проверить состав собственников, а также информацию об объекте недвижимости. Кроме того, он может оперативно запросить дополнительные сведения в государственных органах при возникновении сомнений в намерениях участников сделки.

Также нотариусы выступают в роли независимых юристов и помогут составить договор купли-продажи с учетом интересов всех сторон сделки.

Стоит учитывать, что нотариус не дает полной гарантии защиты от всех возможных сценариев. В его компетенцию не входит выяснение всех обстоятельств, при которых собственник получил квартиру и отслеживание всех сделок, которые с ней совершались. Это означает, что сохраняются некоторые риски, связанные со скрытыми собственниками или недобросовестными действиями продавца.

Чтобы минимизировать риски, тщательно проверяйте сведения об объекте недвижимости: количество собственников, наличие обременений, арестов, ограничений и прав третьих лиц, историю перехода прав собственности. Запросите дополнительные документы у продавца (например, согласие супруга, документы, которые подтверждают отсутствие претензий третьих лиц). В спорных ситуациях обратитесь к юристу. Он проведет комплексный анализ документов, выявит и предложит способы минимизации рисков.

Нужно ли обращаться к нотариусу при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Как и в ситуации с обычной куплей-продажей, участие нотариуса требуется, если в числе собственников приобретаемой квартиры есть несовершеннолетние или жилье находится в долевой собственности. В остальном — обращение к нотариусу остается на усмотрение участников сделки.

Алгоритм действий при оформлении сделки остается аналогичным. Единственное отличие: после подписания договора, покупатель должен предоставить документы в банк для окончательного оформления кредита. После он возвращает документы нотариусу, который передает их в Росреестр для регистрации.

Плюсы и минусы оформления сделки через нотариуса

Оформление сделки через нотариуса снижает риски мошенничества и судебных споров. При этом нотариальное оформление сопровождается дополнительными расходами и возможными задержками.

Плюсы:

• Гарантия законности и правовой защиты. Нотариус проверяет законность сделки, подлинность документов, дееспособность сторон и их добровольное согласие. Это снижает риски мошенничества и последующих судебных споров.
• Правовая прозрачность. Нотариус разъясняет сторонам смысл и последствия сделки, что помогает избежать недоразумений и принуждения.
• Быстрая государственная регистрация. При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью регистрация прав проходит быстрее, так как нотариус уже проверил документы и подал заявление в Росреестр.
• Ответственность. Нотариус несет имущественную ответственность за ущерб, причиненный из-за ошибок, что повышает доверие к сделке.
• Отсутствие необходимости сбора документов. Нотариус запрашивает необходимые справки и сведения, освобождая стороны от бюрократических хлопот.
• Дополнительные гарантии. Некоторые нотариусы предлагают страхование сделки, что добавляет уверенности ее участникам.

Минусы:

• Стоимость услуг. Нотариальные услуги стоят денег: обычно около 0,5% от суммы сделки, что может быть ощутимо для малообеспеченных граждан.
• Возможные задержки. Сделка может затянуться из-за требований нотариуса о предоставлении дополнительных справок и документов, которые он не смог запросить (например, справка о дееспособности или регистрации брака).
• Риск низкой квалификации нотариуса. Не все нотариусы обладают одинаковым уровнем профессионализма, что может повлиять на качество услуги.
• Необходимость личного присутствия. Для сделок требуется личное присутствие, что может быть неудобно.
• Дополнительные расходы на юридическое сопровождение. Хотя нотариус проверяет законность сделки, иногда требуется дополнительное юридическое заключение, что увеличивает общие затраты.