Как купить долю в квартире в ипотеку?

Квартира может находиться не только в индивидуальной собственности, но и в общей долевой. В этом случае жилье принадлежит уже не одному владельцу, а двум или более.

Долевая собственность возможна только на вторичном рынке. Квартира может быть разделена на части в процессе распределения наследства, разделения имущества после развода, в ходе приватизации или по другим причинам.

Довольно часто банки отказывают в получении ипотеки на долю в квартире.

Такой объект недвижимости обладает низкой ликвидностью. Даже если банк выставит долю на аукцион, покупатель найдется довольно нескоро или не найдется вовсе, поэтому для банка такой актив не выгоден.

В таких случаях банки чаще всего предлагают один из следующих вариантов:

• Выдача ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости (например, другой квартиры);

• Выдача ипотеки под залог всей квартиры, в которой приобретается доля. Для этого необходимо получать согласия на передачу недвижимости в ипотеку от всех собственников.
  

Купить долю в квартире можно в одном из следующих случаев:

• Простая покупка доли в квартире;
  
• Выкуп дополнительной доли соседа для увеличения жилплощади;
  
• Выкуп оставшейся доли для приобретения в собственность квартиры целиком.

До покупки доли в квартире необходимо убедиться, что продавец соблюдает преимущественное право других собственников на выкуп доли в квартире. Продавать долю можно только после получения их отказа.

Отказ соседей от приобретения доли может быть зафиксирован одним из способов:

• Оповещение собственников в письменном виде. Если все собственники извещены и в течение 30 дней с момента уведомления не изъявили желание приобрести долю, можно переходить к заключению сделки. Уведомление можно направить как с помощью почты, так и через нотариуса;

• Оформление отказа собственников от покупки доли в нотариальном виде.

Для того, чтобы оформить ипотеку на долю в квартире, необходимо совершить следующие действия:

Шаг 1. Получить предварительное одобрение кредита в банке

Для рассмотрения заявки, как правило, нужны паспорт, справки с места работы, СНИЛС, сведения о семейном положение и иные документы, подтверждающие платежеспособность клиента;

Шаг 2. Собрать документы на объект недвижимости

Для оформления ипотечного кредита, как правило, необходимы следующие документы:

• паспорт;

• выписка из ЕГРН;

• справка из БТИ;

• отчет об оценке;

• технический паспорт;

• документы, подтверждающие отказ остальных собственников от преимущественного права;

Шаг 3. Определить, какая недвижимость будет передана в залог

Шаг 4. Оформление договора купли-продажи доли

Купля-продажа доли в квартире должна быть оформлена у нотариуса. После оформления нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр;

Шаг 5. Получение ипотечного кредита

После предоставления выписки из ЕГРН и других необходимых документов в банк можно оформить ипотечный договор;

Шаг 6. Завершить расчеты по сделке

Покупатель оформляет перевод средств на счет продавца.

Отчет об оценке – один из документов, который требуется при оформлении ипотеки. Оценка квартиры проводится профессиональным оценщиком. Если приобретается доля в квартире, необходимо оценить рыночную стоимость всего объекта недвижимости и отдельно каждой доли.

При получении ипотеки необходимо оформлять страхование на объект недвижимости, переданный в залог.

В случае покупки доли, в залог передается квартира в целом, поэтому и страхование должно быть оформлено на всю квартиру.

Если в залог передается другая недвижимость, то и страхование оформляется на нее.

Довольно часто банки отказывают в выдаче ипотеки на долю в квартире. Причины могут быть следующие:

• Низкая ликвидность такой недвижимости;
  
• Если доля в квартире не соответствует требованиям банка. Например, находится в ветхом или аварийном жилье, или на нее наложено обременение;
  
• Недостаточная платежеспособность потенциального заемщика;
  
• Плохая кредитная история.