Как и зачем заключать договор мены

Договор мены простыми словами

Договор мены — соглашение, по которому стороны обмениваются имуществом. Каждая сторона одновременно выступает и продавцом, и покупателем. Например, одна семья передает квартиру в городе, а взамен получает дом в пригороде. Деньги могут не фигурировать или использоваться только в виде доплаты.

Договор мены применяют, когда обе стороны заранее выбрали объекты обмена и не планируют привлекать ипотеку или сторонних покупателей. Такой вариант удобен при размене жилья, переезде или обмене между родственниками, когда важно сэкономить время и снизить количество юридических процедур.

Договор мены в гражданском праве

С точки зрения закона договор мены регулируется Гражданским кодексом?ст. 567–571 ГК РФ.

Такой договор имеет несколько важных характеристик.

Во-первых, договор мены — возмездный. Это значит, что каждая сторона получает встречное имущество. Даже если доплата отсутствует, сделка все равно считается возмездной.

Во-вторых, договор мены — консенсуальный. Он считается заключенным с момента, когда стороны договорились обо всех существенных условиях, а не с момента передачи имущества. Когда дело касается недвижимости, договор мены вступит в силу после регистрации в Росреестре.

В-третьих, к договору мены применяются правила купли-продажи, если это не противоречит его сути. Поэтому многие требования к документам и регистрации будут знакомы собственникам, которые уже сталкивались с продажей квартиры.

Кто может быть сторонами договора мены

Стороны договора мены — лица, которые обмениваются имуществом. Ими могут быть:

• физические лица

• индивидуальные предприниматели

• юридические лица

На практике чаще всего встречается договор мены недвижимого имущества между физическими лицами. Например, обмен квартир между родственниками или знакомыми.

Важно, чтобы каждая сторона имела право распоряжаться своим имуществом. Если квартира находится в долевой собственности, потребуется согласие всех совладельцев. Если среди собственников есть несовершеннолетние, без органов опеки не обойтись.

Предмет договора мены: что именно можно обменять

Предмет договора мены — имущество, которое стороны передают друг другу. Закон не ограничивает перечень таких объектов, но на практике чаще всего обменивают:

• квартиры и комнаты

• жилые дома

• земельные участки

• нежилые помещения

• транспортные средства

При этом договор мены недвижимости имеет особые требования. Например, для квартир и домов обязательна государственная регистрация перехода права собственности.

Допускается и смешанный вариант. К примеру, договор мены квартиры и автомобиля. В этом случае важно правильно оценить объекты и зафиксировать их стоимость в договоре.

Наибольшее количество вопросов вызывает именно договор мены квартиры. Чаще всего его используют в таких ситуациях:

• размен большой квартиры на поменьше

• обмен квартиры в городе на дом

• обмен между родственниками без фактической продажи

При этом договор мены жилого помещения должен содержать подробное описание объектов. Указывают адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, назначение помещения и данные из ЕГРН.

Условия договора мены: без чего сделка не состоится

На первый взгляд договор мены выглядит проще договора купли-продажи. Деньги не передаются, значит и рисков меньше. На практике это не всегда так.

Основная сложность в том, что каждая сторона одновременно рискует имуществом. Если один объект окажется с обременением или скрытыми проблемами, пострадают обе стороны.

Именно поэтому договор мены недвижимости требует тщательной проверки, как и обычная продажа квартиры. Чтобы договор имел юридическую силу, в нем должны быть прописаны существенные условия. Без них сделку признают незаключенной.

К таким условиям относятся предмет договора и обязательства сторон передать имущество друг другу. В договоре мены недвижимости обязательно указывают:

• точное описание каждого объекта

• правовой статус имущества

• подтверждение, что объекты не находятся под арестом

• порядок передачи недвижимости

• цену каждого объекта

Если стороны договорились о доплате, это условие также становится существенным и должно быть отражено в тексте.

Содержание договора мены: что важно проверить собственнику

Содержание договора мены должно быть понятным и логичным. Это не формальность, а документ, который защищает интересы обеих сторон.

В хорошем договоре мены всегда есть:

• сведения о сторонах договора

• детальное описание объектов обмена

• указание на равноценность или неравноценность обмена

• порядок и сроки передачи имущества

• распределение расходов

• гарантии по состоянию объектов обмена

• ответственность сторон

• подписи сторон

Форма договора мены и когда нужен нотариус

Форма договора мены зависит от объекта обмена. Если речь идет о недвижимости, договор всегда заключается в письменной форме.

Нотариальное удостоверение требуется не всегда. Оно нужно, если:

• отчуждается доля в праве собственности

• одной из сторон является несовершеннолетний

• стороны сами решили обратиться к нотариусу для дополнительной защиты

В остальных случаях достаточно простой письменной формы с последующей регистрацией перехода прав в Росреестре. Образец договора скачайте здесь. Договор типовой, когда будете оформлять свой, учитывайте особенности конкретных объектов, наличие долей, семейное положение сторон.

Договор мены с доплатой: как оформить и не ошибиться

На практике часто встречается договор мены с доплатой. Например, одна квартира больше по площади или находится в более престижном районе.

В таком случае в договоре обязательно указывают:

• что квартиры неравноценны

• размер доплаты

• кто и кому ее выплачивает

• срок передачи денег

• форму расчета

• момент перехода права собственности

Если доплата не прописана четко, могут возникнуть споры. В худшем случае сделку признают недействительной и переквалифицируют в куплю-продажу.

Регистрация договора мены недвижимости

Сам договор мены не подлежит регистрации, но переход права собственности регистрируется обязательно. Без этого новый собственник юридически не станет владельцем жилья.

Для регистрации в Росреестр подают:

• договор мены

• заявления сторон

• правоустанавливающие документы: выписки из ЕГРН или свидетельства о госрегистрации

• согласия супругов, если нужно

• разрешение органов опеки при наличии детей

• квитанцию об уплате госпошлины

Срок регистрации — 5–9 рабочих дней.

Налоги при договоре мены

Налоговые последствия при договоре мены зависят от условий сделки и срока владения недвижимостью. Сам по себе обмен имущества не всегда приводит к обязанности платить налог.

Если договор мены заключен без доплаты, объекты признаются равноценными. В этом случае доход не возникает, поэтому НДФЛ платить не нужно.

Налог также не уплачивается, если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока владения.

Если обмен происходит раньше истечения минимального срока владения, подоходный налог платить придется. Налог рассчитывают с дохода, который получила каждая из сторон сделки.

При договоре мены с доплатой доходом признается разница между ценой квартиры, полученной по договору, и стоимостью переданного жилья. Налог платит та сторона, которая получает денежную доплату. Налог рассчитывается от суммы доплаты, а не от стоимости всей недвижимости.

При равноценном обмене, совершенном до истечения минимального срока владения, доходом считается имущество, полученное после обмена. При этом из дохода вычитают расходы — стоимость квартиры, переданной по договору мены.

Чтобы определить, возникает ли доход и у кого именно, сравнивают минимальную стоимость обмениваемых объектов. Для этого кадастровую стоимость каждой квартиры умножают на 0,7 и сопоставляют с ценой, указанной в договоре. Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра по кадастровому номеру объекта.

Налоговая инспекция рассчитывает доход, исходя из кадастровой стоимости более дорогой квартиры, умноженной на 0,7. Если доход превышает подтвержденные расходы, налог с разницы уплачивает владелец более дорогого жилья. Если расходы оказываются выше доходов, налог не возникает.

Вне зависимости от результата расчета сторонам необходимо подать налоговую декларацию, чтобы подтвердить размер доходов и расходов по сделке.

Если квартиры признаны равноценными, но их стоимость не указана в договоре, цену определяет оценщик. В этом случае налог рассчитывают на основании отчета об оценке, приложенного к документам по сделке.

Подводные камни договора мены квартиры

Несмотря на внешнюю простоту, договор мены квартиры имеет подводные камни, которые часто недооценивают собственники.

Один из главных рисков — неравноценный обмен. Если стоимость объектов существенно отличается, а доплата не зафиксирована или оформлена некорректно, сделку могут оспорить.

Вторая проблема — скрытые обременения. Например, ипотека, арест, право проживания третьих лиц. Даже если одна сторона не знала о проблеме, последствия будут для обеих.

Третья сложность — доли и несовершеннолетние. Обмен жилья, где есть дети-собственники или зарегистрированные несовершеннолетние, требует согласия органов опеки. Без него договор могут признать недействительным.

Суд может признать договор недействительным, если:

• нарушены права несовершеннолетних

• одна из сторон была введена в заблуждение

• сделка прикрывает куплю-продажу

• отсутствуют существенные условия договора мены

• объект не принадлежал стороне на праве собственности

Чаще всего проблемы возникают именно из-за формального подхода к документам и отсутствия предварительной проверки недвижимости.

Например: родители и взрослый сын решили обменяться квартирами. Родители переезжают в меньшую квартиру сына, а ему передают свою трехкомнатную. Доплата не предусмотрена.

При подготовке договора выяснилось, что в квартире родителей есть доля несовершеннолетнего внука. Без согласия органов опеки Росреестр отказал бы в регистрации. После получения разрешения сделку успешно зарегистрировали.

Выводы для собственников недвижимости

Договор мены — рабочий инструмент, но не универсальное решение. Такой договор подходит, если:

• стороны хотят избежать цепочки сделок

• объекты уже подобраны

• нет необходимости быстро получить деньги

• стороны доверяют друг другу, но готовы всё проверить документально

В таких ситуациях мена может быть удобнее и быстрее классической купли-продажи.

Перед подписанием договора:

• проверьте юридическую чистоту недвижимости

• оцените налоговые последствия

• убедитесь, что все существенные условия прописаны

• не игнорируйте помощь специалистов

Грамотно оформленный договор мены позволит безопасно обменять недвижимость и избежать затяжных сделок с продажей и покупкой жилья.