Какие бывают виды сделок?
Покупка квартиры по договору купли-продажи
Для приобретения недвижимости используются различные виды сделок: купли-продажи и альтернативной купли-продажи, долевого строительства. Стать собственником жилья можно с помощью ипотеки, ренты, приватизации и торгов.
Сделка купли-продажи предусматривает, что продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель обязан передать продавцу денежные средства. Для заключения сделки требуются следующие документы: паспорта покупателя и продавца; правоустанавливающие документы на объект недвижимости; заявление о госрегистрации договора; квитанция об оплате госпошлины. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы: разрешения совладельцев, органа опеки и попечительства, доверенности.
Перед оформлением договора покупателю необходимо запросить выписку из EPГH, техпаспорт объекта недвижимости; выписку из домовой книги для проверки зарегистрированных в квартире жильцов, справку из EИPЦ об отсутствии долга за услуги управляющей компании.
В договоре обязательно должна быть прописана следующая информация: данные покупателя и продавца, адрес объекта недвижимости, его характеристика (указаны в техпаспорте), стоимость продажи, условия передачи недвижимости (например, по акту приема-передачи), условия оплаты (через нотариуса в присутствии свидетеля, через банковскую ячейку, через перевод со счета на счет в банке или аккредитив).
Застройщик может привлекать клиентов предложением оформить приобретение квартиры в рассрочку без процентов. В этом случае покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшаяся часть выплачивается ежемесячно.
Если покупатель не имеет возможности купить квартиру за собственные деньги, то он может воспользоваться ипотекой – кредитом под залог недвижимости. Перед ее оформлением стоит объективно оценить свое финансовое состояние и возможность долгое время осуществлять выплаты. При выборе банка следует изучить условия выдачи жилищных кредитов, штрафы и пени, уточнить о необходимости оформления страховки, а также узнать о размере ежемесячной выплаты. Лучшие актуальные ипотечные ставки еженедельно публикуются на сайте Спроси.ДОМ.РФ.
В стандартный пакет документов входят: паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. Список документов может отличаться, лучше его конкретно уточнять у банка.
Заполнить анкету часто можно на сайте банка в режиме онлайн. После подачи документов рассмотрение заявки занимает, как правило, 3-14 дней. В банк необходимо подать документы об объекте недвижимости, а также провести его независимую оценку. Перед подписанием договора необходимо внимательно изучить его, лучше обратиться к юристу. После этого необходимо переоформить недвижимость на имя заемщика. В течении нескольких дней после получения документов о оформлении права собственности банк переведет денежные средства, которые необходимо заплатить продавцу квартиры.
Альтернативная сделка предполагает цепочку купли-продаж, при которой средства, вырученные от продажи, используются для покупки другой квартиры. денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу. Сделки могут осуществляться с доплатой, а регистрация недвижимости происходит одновременно. Сделка может не состояться, если один из участников откажется от исполнения договора (не найдет подходящую недвижимость), завысит цену или если регистрирующий сделки орган приостановит регистрацию одного из договоров.
Для обмена одной квартиры на другую необходимо составить договор мены или купли-продажи, который может содержать обязательства о доплате и характеристики участвующих в процедуре объектов, зарегистрировать его в Росреестре. Сложность заключается в поиске подходящего контрагента, который был бы заинтересован обменом недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве позволяет семье купить квартиру в еще строящемся доме. Застройщик получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру прописанных в договоре параметров: по определённому адресу, этажу, метражу, количеству комнат.
Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов существенно снизили риски участия в сделках ДДУ.
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги дольщика до окончания строительства. Средства вносятся покупателем квартиры после заключения договора с компанией-застройщиком.
Главное преимущество долевого строительства — возможность приобретения современного нового жилья по более низкой цене. Риск при внесении денег на эскроу-счет состоит в возможном банкротстве банка. В этом случае страхование распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, существует риск потерять эту разницу. Перед заключением договора долевого строительства внимательно изучите застройщика и банк, а также проверьте договор.
Если лицо проживает в муниципальной квартире по договору социального найма, то оно имеет право приватизировать и получить собственность жилье. Для приватизации жилья понадобится подать в уполномоченный орган (департамент имущественных отношений) или в МФЦ следующие документы: заявление на приватизацию, паспорта всех жильцов, свидетельства о рождении детей; договор социального найма; справку о неучастии в приватизации; согласие на приватизацию от всех зарегистрированных в квартире лиц; выписку из домовой книги.
Договор ренты – соглашение, по которому владелец недвижимости передает ее другому лицу, которое обязуется систематически осуществлять выплаты или пожизненно содержать получателя ренты. Данный вид договора используется не часто, но помогает пожилым людям без финансовой поддержки получить прижизненное содержание, а плательщик ренты станет собственником квартиры после смерти получателя ренты.
Существует два вида договора: ренты с пожизненным содержанием и пожизненного содержания с иждивением. Рента с иждивением предполагает, что плательщик ренты должен ухаживать за получателем, покупать одежду, пищу, лекарства. Суммы, которые ежемесячно тратятся на получателя ренты, должны быть не меньше 2-х прожиточных минимумов. Договор ренты требует нотариального удостоверения.
В случае, если банк взыскал заложенную квартиру у должника или заемщик обанкротился, квартиру реализуют через торги. В торгах может принять участие любой желающий, организатором определяется начальная цена недвижимости, шаг цены. Побеждает участник, предложивший лучшую цену. Можно сэкономить на торгах 5-10% от рыночной стоимости квартиры, при этом существуют определенные риски: остаются долги за коммунальные услуги, появляется необходимость выселять бывшего собственника через суд (в случае, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, выписать его невозможно), можно столкнуться с судебными тяжбами предыдущего собственника. Из-за рисков, необходимости вносить определенную сумму для участия и постоянно анализировать многие предложения, участие в торгах больше подходит опытным инвесторам и риелторам.