Предварительный договор купли-продажи квартиры: зачем нужен и как составить

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — один из инструментов дополнительной юридической защиты сторон при покупке и продаже недвижимости.

Документ помогает закрепить намерение совершить сделку в будущем, определить основные условия и снизить риск, что одна из сторон внезапно откажется от сделки?ГК РФ Статья 429.

Важно понимать, что полноценной сделки по предварительному договору не происходит, то есть продавец жилья не получает оплату, а покупатель не становится владельцем нового имущества. Стороны лишь фиксируют договоренности и намерение совершить сделку в будущем. Если одна из сторон изменит решение, в судебном порядке можно добиться компенсации убытков.

Основная цель составления предварительного договора — привести продавца и покупателя к реальной сделке, снизив риски для обеих сторон. Также предварительный договор может быть полезен при волатильности цен на рынке недвижимости: документ позволяет зафиксировать стоимость на заранее согласованных и оговоренных условиях?ГК РФ Статья 429.

Иными словами, продавец и покупатель еще не совершают основную сделку купли-продажи, но фиксируют:

• намерения

• стоимость

• выбранный объект недвижимости

• сроки заключения будущей сделки

• порядок расчетов и дополнительные обязательства

Основной договор купли-продажи — юридический документ, подтверждающий полный переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Чтобы узнать больше, читайте статью по теме.

Как составить предварительный договор

Эффективность предварительного договора напрямую зависит от качества составления документа — если формулировки расплывчатые, в тексте мало конкретики или есть ошибки, в случае спора вряд ли такой документ будет иметь большую значимость.

Важно исключить двойные толкования, чтобы защитить себя от недопонимания в будущем (например, при рисках дальнейшего обращения в суд).

Перед подписанием важно убедиться, что участники сделки одинаково понимают условия договора и согласны с ними.

Если по условиям ПДКП передается задаток или аванс, важно отдельно оформить расписку и указать факт передачи денег в договоре.

Что предусмотреть при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры

Предмет предварительного договора

Документ должен однозначно отвечать на вопрос «Что, когда и кому продается?». 

В предварительном договоре укажите:

• сведения о продавце и покупателе

• стоимость, о которой договорились стороны

• срок заключения основного договора

• полный адрес объекта (город, улица, дом, корпус, подъезд, № квартиры)

• кадастровый номер из ЕГРН

• общую площадь и число комнат

• этаж расположения и этажность дома

• а также ответственность сторон за неисполнение обязательств и порядок разрешения споров

В ПДКП указывается срок, в течение которого обе стороны обязуются заключить основной договор и провести сделку?ГК РФ Статья 429. Например, можно использовать формулировку «Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в период с 01.08.2026 по 01.10.2026 включительно».

Если дом продается вместе с земельным участком, предварительный договор должен содержать сведения о земельном участке: адрес, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования?ГК РФ Статья 273.

Цена предварительного договора

В предварительном договоре пропишите полную сумму в рублях, которую покупатель должен будет выплатить продавцу квартиры.

Имейте в виду, что предварительный договор не может содержать требование об обязанности покупателя оплатить стоимость квартиры до заключения основного договора купли-продажи.

Перечень лиц, проживающих в квартире

Перед составлением и подписанием документа выясните, кто еще зарегистрирован или проживает в квартире, кроме продавца имущества. Такие лица должны быть указаны в предварительном договоре купли-продажи?п. 1 ст. 558 ГК РФ.

В договоре важно указать:

• кто зарегистрирован в квартире или доме

• сохраняет ли кто-то право проживания после продажи

• когда зарегистрированные жильцы обязаны выписаться

Если заранее это не сделать, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией, когда после покупки в квартире останутся люди, которых нельзя или сложно выселить через обычную процедуру (часто это может быть связано со сделками при покупке «старых» приватизированных квартир).

Стороны предварительного договора

Проверьте, как указаны данные продавца и покупателя. Сверьте информацию с данными в документах (паспорт, выписка ЕГРН, доверенности). 

Рекомендуется указать не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания участников сделки.

Права и обязанности сторон

В предварительном договоре должны быть подробно прописаны права и обязанности сторон и конкретные сроки, чтобы исключить ситуации, когда продавец или покупатель затягивают сделку. 

Дополнительно можно указать штрафные санкции за просрочку и неисполнение обязательств по договору (например, выплату задатка в двойном размере при нарушении сделки).

Правоустанавливающие документы

В предварительном договоре укажите документы, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость. Например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или другие документы, на основании которых продавец получил квартиру или дом в собственность.

Также укажите данные выписки из ЕГРН и свидетельства о регистрации права собственности.

Желательно отдельно указать, что недвижимость:

• не заложена

• не находится под арестом

• не имеет других ограничений или обременений

Расходы, связанные с исполнением предварительного договора

В предварительном договоре укажите, кто оплатит расходы на услуги нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности и другие юридические процедуры.

Срок заключения основного договора

Заключая предварительный договор, укажите срок подписания основного договора. Например, дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого он будет заключен.

Условие о задатке или авансе

При заключении предварительного договора стороны часто договариваются о выплате задатка или аванса, чтобы подтвердить серьезность намерений и снизить риск отказа от сделки.

Финансовая ответственность сторон:

• если покупатель передумает покупать квартиру, задаток обычно остается у продавца

• если продавец откажется от сделки, он должен вернуть задаток в двойном размере

Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор помогает сторонам зафиксировать намерения и основные условия будущей сделки до подписания основного договора купли-продажи?ГК РФ Статья 429. Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой есть право требовать заключение договора через суд.

Исковое заявление с требованием заключить основной договор может быть подано в суд в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора?п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.18 №49. Основной договор будет считаться заключенным с момента вступления в силу решения суда или с момента, который укажет суд.

Какие риски следует учитывать

Само по себе заключение предварительного договора купли-продажи имущества рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен, и ни одна из сторон не направила предложение заключить основной договор, действие предварительного договора прекращается?ГК РФ Статья 429.

Если покупатель обратится в суд с иском о требовании заключить основной договор купли-продажи, есть высокая вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора недействительным или незаключенным.

Основные последствия нарушения договора:

• отсутствие гарантий при покупке квартиры

• риск изменения цены или оговоренных условий

• риск признания предварительного договора незаключенным

• риск двойной продажи квартиры и иного мошенничества

• риск утраты вложенных в покупку квартиры денег (например, можно потерять задаток при срыве сделки)

• риск, что у недвижимости могут быть скрытые обременения или проблемы с документами

Косвенные риски могут быть разными в зависимости от условий. Например, на вторичном рынке предварительный договор обычно считается относительно безопасным, но при покупке жилья в новостройке рисков больше.

Поскольку ПДКП обычно не регистрируется в государственных реестрах, недобросовестный продавец или застройщик теоретически могут заключить аналогичный договор сразу с несколькими покупателями. Поэтому важно проверять репутацию продавца и внимательно изучать документы.

Если строительство затянется (если покупаете жилье в новом доме), покупателю может быть сложно вернуть вложенные деньги, поскольку по предварительному договору обычно нельзя требовать такие же компенсации за просрочку строительства, как по договору долевого участия.

В случае судебного спора покупатель может претендовать на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако если застройщика признают банкротом, есть вероятность, что покупатель может быть лишен даже этой возможности.

Как составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире — более сложная процедура, чем продажа целой квартиры, поскольку сделка должна учитывать интересы более широкого круга лиц.

Продажа доли возможна только при соблюдении условия о преимущественном праве покупки жильцам, которым принадлежат другие доли.

При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать в суде перевод на него прав и обязанностей покупателя?ГК РФ Статья 250. 

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире должен содержать?ГК РФ Статья 429:

• нотариальное удостоверение

• описание имущества

• условия основного договора купли-продажи

• срок заключения основного договора

В предварительном договоре иногда указывают, что преимущественное право уже соблюдено, и прилагают копии (сканы) извещений или отказов других собственников.

Часто задаваемые вопросы

Какие ошибки чаще всего допускают при составлении предварительного договора?

Самые распространенные — неточное описание квартиры, отсутствие сроков заключения основной сделки, неясные условия по задатку или авансу, а также отсутствие сведений об обременениях и зарегистрированных жильцах. Ошибки могут привести к спорам в суде и признанию договора незаключенным.

Что подразумевает обязательство заключить основной договор купли-продажи?

Основное обязательство — заключить в будущем основной договор купли-продажи. Такое обязательство подразумевает, что продавец и покупатель квартиры договорились об условиях, которые их устраивают, и планируют в будущем заключить основной договор с переходом права собственности на условиях, предусмотренных предварительным договором?п. 1 ст. 429 ГК РФ.

Из ПДКП также могут возникнуть дополнительные обязанности. Например, внести задаток, аванс или уплатить неустойку.

Может ли после подписания предварительного договора возникнуть обязательство передать имущество новому владельцу?

Из предварительного договора у будущего продавца не возникает обязательство передать квартиру покупателю. Право смены собственника появится, только когда стороны заключат основной договор купли-продажи. Однако есть редкие исключения. К ним относятся ситуации, когда предварительный договор могут признать основным.

Может ли предварительный договор предусматривать обязательное требование выплатить задаток (неустойку)?

Да, может. Исполнение предварительного договора можно обеспечить задатком, неустойкой за уклонение от заключения основного договора?п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49. Если основной договор будет заключен, суд может отказать в уплате неустойки?Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12.

Что делать, если в сделке участвует несовершеннолетний?

Если собственником квартиры или доли является несовершеннолетний, для сделки нужно согласие органов опеки и попечительства. В таких ситуациях документы рекомендуется особенно тщательно проверять, поскольку нарушение прав ребенка может привести к оспариванию сделки в суде в будущем.

Можно ли расторгнуть предварительный договор?

Да, предварительный договор можно расторгнуть по соглашению сторон или в судебном порядке. Также обязательства прекращаются, если стороны не заключили основной договор в установленный срок и никто не потребовал его подписания.