Налоговый вычет при продаже земельного участка: как снизить НДФЛ

Основным налогом для граждан в России является НДФЛ, он же подоходный налог. Этим налогом облагаются заработная плата, доход от продажи недвижимости и даже подарки от юрлиц, если они дороже четырёх тысяч рублей.

Чтобы вернуть часть этих денег или уменьшить налоговую базу, от которой зависит размер НДФЛ, можно оформить налоговый вычет.

Представьте, что продаете свой земельный участок и скоро купите новое жилье, о котором так давно мечтали. Думаете, что вырученных от продажи денег хватит на все расходы. Но в последний момент узнаёте, что с продажи земли нужно заплатить налог. Это может нарушить планы.

Правильный подсчёт НДФЛ и выбор выгодного налогового вычета помогут избежать неприятных сюрпризов. Сначала нужно определить размер налога на доходы. Для этого важно понять, являетесь вы налоговым резидентом.

Налоговыми резидентами считаются люди, которые фактически находились в пределах России не менее 183 дней в течение календарного года. Для таких резидентов ставка налога на доходы физических лиц составляет 13%.

Если человек находился в стране менее 183 дней, но получал доход здесь, то он не является налоговым резидентом. В этом случае ставка НДФЛ составит 30%.

Предположим, вы провели в России больше установленного срока и продали свой земельный участок, который достался в подарок от родителей в прошлом году, за 4 750 000 рублей. Без оформления налогового вычета нужно заплатить: 4 750 000 рублей × 13% = 617 500 рублей налога.

Теперь предположим, что этот же объект продается за 4 750 000 рублей, но налоговым нерезидентом. В этой ситуации налог, который нужно уплатить, составит: 4 750 000 рублей × 30% = 1 425 000 рублей.

Период, в течение которого имущество должно находиться в собственности, чтобы не облагаться подоходным налогом, равен пяти годам?ст. 217.1 НК РФ. Это означает, что если владеть землей больше установленного срока, то можно освободиться от уплаты НДФЛ с продажи участка.

При этом предельный срок может быть сокращен до трех лет, если выполняется одно из условий:

• участок достался по наследству или в подарок от супруга, родителя, ребенка, бабушки, дедушки или внуков

• право собственности на объект получено в результате приватизации

• участок перешел во владение по договору пожизненной ренты

• на участке расположено ваше единственное жилье.
  

Уменьшить налоговую базу и повлиять на итоговую сумму налога можно, если оформить имущественный вычет при продаже земельного участка, который составляет 1 000 000 рублей?ст. 220 НК РФ.

Например, земельный участок продается за 2 650 000 рублей. Без налогового вычета сумма подоходного налога составит: 2 650 000 × 13% = 344 500 рублей.

С налоговым вычетом при продаже земельного участка размер НДФЛ составит: (2 650 000 − 1 000 000) × 13% = 214 500 рублей.

Оформлять декларацию и платить налог также не нужно?Письмо ФНС России, если заключаете сделку на сумму менее 1 000 000 рублей.

Есть и другой способ сэкономить — налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат, которые понесли при покупке земли. Но эти затраты должны быть подтверждены документами: договорами, квитанциями или чеками.

Нельзя одновременно снизить налоговую базу, используя имущественный вычет и затраты на покупку земли. При заполнении налоговой декларации необходимо определить, какой из этих методов уменьшения налога более выгоден в вашей ситуации.

Например, два года назад вы приобрели земельный участок за 2 650 000 рублей, а сейчас хотите продать его за 3 755 000. Если захотите уменьшить размер налоговой базы на сумму понесенных расходов, то налог составит: (3 755 000 − 2 650 000) × 13% = 143 650 рублей.

А если воспользуетесь другим вариантом, то есть уменьшите сумму на размер имущественного вычета, то налог составит: (3 755 000 − 1 000 000) × 13% = 358 150 рублей.

В этом примере первый способ, при котором уменьшается налоговая база на сумму понесенных расходов, оказывается значительно выгоднее. Если выбрать этот вариант вместо фиксированного имущественного вычета, то можно сэкономить 214 500 рублей.

У земельного участка, кроме рыночной цены, есть кадастровая стоимость — это та цена, по которой государство оценило объект. Обычно государственные учреждения проводят оценку один раз в четыре года. При расчете они учитывают рыночную стоимость и другие экономические показатели, которые актуальны сразу для целой группы объектов. Например, расположение участка, развитость инфраструктуры, социальную и экономическую ситуацию в регионе.

В случае если цена сделки оказывается ниже, чем 70% от кадастровой стоимости?ст. 214.10 НК РФс учётом понижающего коэффициента, налог будет рассчитан исходя из более высокой суммы — то есть исходя из 70% от кадастровой стоимости.

Например, на продажу выставлен участок за 3 755 000 рублей, а государство оценивает его в 5 650 000 рублей. Кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент: 3 500 000 × 0,7 = 3 955 000 рублей. Полученная сумма больше цены продажи, а это значит, что для расчета НДФЛ возьмут кадастровую стоимость с коэффициентом.

Если решите продавать участок с жилым домом, то нужно рассчитывать налог от суммы, полученной за оба объекта. Но если участок и дом перешли во владение в разное время, то нужно уточнить, сколько лет каждый из объектов находится у вас в собственности, а также узнать, есть ли другое жилье.

Например, вы купили участок шесть лет назад и через четыре года построили на нем дом. Еще спустя год решили всё продать. При этом есть еще один дом, который также находится в вашей собственности. Такой срок владения землёй позволяет освободиться от уплаты налога при ее продаже, а вот налог с продажи дома, который был построен на участке, придется уплатить.

В течение жизни нет ограничений на оформление налогового вычета на продажу участка. Вычет ограничен только суммой в 1 млн рублей в год, если вы используете этот тип, а не учитываете расходы на приобретение участка.

Допустим, в течение года было продано два земельных участка. Оба вам достались в подарок год назад, а значит, доходы за них всё равно облагаются налогом. Первый продали за 1 700 000 рублей, а второй — за 2 350 000 рублей. Размер НДФЛ составит (1 700 000 + 2 350 000) × 13% = 526 500 рублей.

Так как приобретение земли деньги не были потрачены, то можно воспользоваться только фиксированным имущественным вычетом. В таком случае размер налога составит: (1 700 000 + 2 350 000 − 1 000 000) × 13% = 396 500 рублей.

Человек, получивший доход больше 1 000 000 рублей от продажи участка, должен заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. А налог следует уплатить не позднее 15 июля того же года.

Оформить налоговый вычет можно в процессе заполнения декларации. Ее вместе с документами, подтверждающими право на вычет, удобно подать через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Неуплата налогов может привести к серьезным последствиям, включая наложение штрафов и пеней. Если налог не уплачен полностью или частично из-за того, что были неверно указаны доходы или неправильно рассчитан налог, то придется заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога?ст. 122  НК РФ. Если налог не уплачен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

Если расчеты по НДФЛ проведены правильно и декларация подана вовремя, но упущен момент уплаты налога, то налоговая начнет начислять пени без применения штрафов. Процентная ставка за пеню составляет 1/300?ст. 75 НК РФот текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации на момент просрочки. Для расчёта суммы штрафных пеней за задержку уплаты НДФЛ необходимо умножить сумму задолженности на количество дней просрочки и на 1/300 текущей ключевой ставки.

1. Уточните, сколько лет земля находится во владении. Если этот срок превышает минимальный срок, возможно, в вашем случае доход от продажи не облагается налогом.

2. Рассчитайте сумму налога, которую нужно уплатить. Сравните ее с кадастровой стоимостью участка и убедитесь, что заниженная сумма продажи не приведет к увеличению налоговых обязательств.

3. Выберите наиболее выгодный вариант налогового вычета: можете воспользоваться фиксированным имущественным вычетом или снизить налоговую базу за счет затрат, которые понесли в момент покупки земли.

4. Не откладывайте подачу налоговой декларации на последний момент. Убедитесь, что собрали все необходимые документы и предоставили правильную информацию.

5. Следите за сроками уплаты налогов и избегайте просрочек. Это поможет избежать штрафов и пеней.