Коммунальная квартира

Это квартира, состоящая из нескольких изолированных жилых комнат, в которых проживают несколько семей или жильцов. Основная особенность таких квартир — наличие помещений общего пользования, в которые должны иметь доступ все жильцы.

Граждане могут проживать в таких квартирах в качестве собственников или нанимателей (в том числе на основании договора социального найма).

Впервые коммунальное жилье появилось в СССР в 1920-е годы на фоне нехватки жилплощади, вызванной стремительной урбанизацией и резким увеличением количества городских жителей.

Для решения жилищного вопроса советским правительством была реализована временная мера – так называемое «уплотнение». На практике это означало, что весь жилой фонд в стране, который на тот момент уже находился в государственной собственности, распределялся среди граждан из расчета 9 кв. метров на человека. Это приводило к тому, что в квартиры могли заселяться несколько семей, которые делили жилплощадь друг с другом.   

Данная практика сохранялась вплоть до 1950-х, когда в СССР было начато массовое строительство типовых многоквартирных домов. Тем не менее, процесс расселения существовавшего коммунального жилья начался только в начале 1990-х годов.

К общему имуществу в коммунальной квартире относятся:

• кухни;

• ванные и туалетные комнаты;

• коридоры;

• кладовки;

• прихожие;

• общие балконы и лоджии.

Помещения общего пользования находятся в общей долевой собственности всех владельцев комнат. Доля каждого собственника пропорциональна размеру общей площади занимаемой комнаты.

Ответственность за состояние мест общего пользования несут все собственники комнат. То же касается и расходов на ремонт и замену общей техники. По закону расходы распределяются между жильцами в соответствии с их долями в общей собственности, однако, как правило, соседи самостоятельно решают как разделить требуемую сумму.

Что касается общего имущества в многоквартирном доме (чердаки, подъезды, придомовая территория), то за его состояние отвечает управляющая компания или товарищество собственников жилья (в зависимости от выбранной формы управления), поэтому в случае необходимости, нужно туда обратиться с заявкой на ремонт или проведение необходимых работ.

Порядок оплаты коммунальных услуг зависит от наличия общеквартирного и индивидуальных приборов учета. Обычно на каждую комнату отдельно ставятся только счетчики электроэнергии. В этом случае каждая семья платит за свой объем потребления, а показания общеквартирного прибора учета делятся на количество комнат.

Если по другим видам коммунальных услуг счетчиков нет, то размер платы рассчитывается исходя из нормативов потребления (по площади занимаемой комнаты или по числу зарегистрированных лиц).

По закону владельцы комнат не могут отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество и передавать ее другим лицам. К примеру, нельзя закрепить за собой определенную часть кухни или прихожей и использовать ее единолично.

Продажа комнаты в коммунальной квартире усложняется тем, что по закону другие собственники имеют право преимущественной покупки. То есть продавец сначала должен известить соседей о своем намерении продать комнату и только в том случае, если никто из них не согласится, он сможет оформить сделку с другим покупателем.

Извещение отправляется в письменном виде заказным письмом с уведомлением о вручении. Получатель должен оформить отказ от покупки в нотариальной форме и передать его продавцу. Если же ответа не поступило, то продавать комнату посторонним можно будет только через 30 дней.

Если этот порядок соблюден, то дальше нужно действовать следующим образом:

Шаг 1. Подготовить документы (паспорта сторон, договор купли-продажи).

Шаг 2. Обратиться в МФЦ для регистрации сделки. 

Шаг 3. Завершить расчёты с покупателем.