Какие обременения бывают на квартиру

Что такое обременение

Обременение — ситуация, при которой собственник не может свободно распоряжаться недвижимостью, потому что на нее имеют права другие лица или действуют установленные законом ограничения. При этом квартира остается в его собственности, но совершать с ней некоторые действия можно только при соблюдении определенных условий.

Главная особенность обременений заключается в том, что они связаны не с владельцем, а с самой квартирой. Если недвижимость продают, обременение не исчезает автоматически. Новый собственник также обязан учитывать существующие ограничения, если они продолжают действовать.

Представьте ситуацию. Андрей покупает квартиру и после регистрации права собственности узнает, что в ней продолжает жить пожилой человек, который передал жилье по договору ренты. Выселить его нельзя, потому что договор сохраняет за ним право пожизненного проживания. Именно поэтому перед покупкой важно проверить выписку из ЕГРН и убедиться, что договор ренты прекращен, если продавец утверждает, что обременения больше нет.

Важно понимать, что не каждое ограничение означает высокий риск. Например, ипотечную квартиру можно купить законно, если соблюдены требования банка. А вот арест недвижимости или нарушение прав детей способны привести к серьезным проблемам вплоть до признания сделки недействительной.

Где проверить, есть ли у квартиры обременения

Первый документ, который стоит запросить перед сделкой, — выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В ней отражаются сведения о зарегистрированных правах и большинстве существующих обременений. Именно из выписки можно узнать, находится ли квартира в ипотеке, наложен ли на нее арест и зарегистрированы ли другие ограничения.

Но одной выписки недостаточно. Некоторые обстоятельства в ЕГРН не отражаются, хотя способны серьезно повлиять на сделку. Поэтому проверка квартиры всегда должна быть комплексной.

Ипотека и залог: квартиру можно купить, но есть условия

Самое распространенное обременение — ипотека. Пока кредит полностью не погашен, квартира находится в залоге у банка. Собственник может жить в ней, делать ремонт и пользоваться жильем, однако свободно продать такую недвижимость без согласия банка нельзя.

При этом ипотечная квартира не считается «проблемной» сама по себе. На рынке постоянно проходят тысячи подобных сделок. Главное — соблюдать установленный порядок. Обычно продавец сначала погашает остаток кредита за счет собственных средств или денег покупателя, после чего банк снимает залог. Второй вариант — покупатель принимает на себя обязательства по кредиту, если банк согласен на такую схему. Третий вариант — трехсторонняя сделка с участием банка, когда в момент сделки он получает остаток долга, а продавец — оставшуюся сумму.

Для покупателя главный риск возникает не из-за самой ипотеки, а из-за попытки провести сделку без участия банка. Если не соблюдать установленную процедуру, зарегистрировать переход права собственности не получится или сделка может быть оспорена.

Арест недвижимости: когда сделка невозможна

Если ипотека сама по себе не мешает продаже квартиры, то арест — совсем другая ситуация. Это одно из самых серьезных ограничений, которое практически всегда блокирует сделку.

Арест накладывают суды или судебные приставы. Чаще всего это происходит из-за долгов собственника, имущественных споров, раздела имущества при разводе или исполнения судебного решения. Пока арест не снят, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

При этом арест не всегда означает, что человека выселяют из квартиры. Если недвижимость не изъяли и не опечатали, собственник может жить в ней. Но продать, подарить, обменять или оформить другую сделку не получится.

Например, владельцу квартиры пришлось взять несколько кредитов, а затем он перестал их платить. Пристав возбудил исполнительное производство и наложил арест на недвижимость. Собственник решил быстро продать квартиру, чтобы закрыть долги, но Росреестр отказал в регистрации сделки. Пока арест действует, продать жилье нельзя.

Если продавец уверяет, что «вопрос скоро решится», лучше дождаться официального снятия ареста. Подтверждением станет новая выписка из ЕГРН, в которой запись об ограничении исчезнет.

Когда права детей могут помешать продаже квартиры

Еще одна ситуация, требующая внимания, связана с несовершеннолетними собственниками и использованием материнского капитала.

Если ребенку принадлежит доля в квартире, продать такую недвижимость можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Государство следит, чтобы после сделки жилищные условия ребенка не ухудшились. Если родители не смогут это доказать, разрешение не выдадут.

Похожая ситуация возникает, если квартиру покупали с использованием материнского капитала. После оформления жилья родители обязаны выделить доли всем членам семьи, включая детей. Если этого не сделали, а затем решили продать квартиру, сделку могут оспорить.

Для покупателя это означает дополнительные проверки. Недостаточно убедиться, что продавец является собственником. Важно понять, использовался ли при покупке материнский капитал и соблюдены ли права детей.

Перед сделкой обратите внимание на несколько моментов:

• есть ли среди собственников несовершеннолетние

• использовался ли материнский капитал при покупке квартиры

• получено ли разрешение органов опеки на продажу

• выделены ли детям положенные доли

Если хотя бы один из вопросов остается без ответа, лучше не торопиться с подписанием договора.

Если собственник признан недееспособным

Иногда владельцем квартиры является человек, которого суд признал недееспособным. Сам распоряжаться недвижимостью он не может. Все юридически значимые действия совершает назначенный опекун.

Однако даже наличие опекуна не значит, что квартиру можно продать в обычном порядке. Для большинства сделок требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Их задача — убедиться, что продажа не нарушает интересы человека, который не способен защищать свои права.

Если квартиру продают без необходимых разрешений или документы оформлены с нарушениями, сделку могут признать недействительной. В результате покупателю придется возвращать недвижимость, а вопрос с возвратом денег иногда приходится решать через суд.

Поэтому перед покупкой проверьте не только документы на квартиру, но и полномочия лица, которое действует от имени собственника.

Люди, которых нельзя выписать после покупки квартиры

Даже если право собственности на квартиру полностью переходит новому владельцу, в некоторых случаях в ней могут остаться люди, сохраняющие право проживания. Такое право возникает нечасто, но именно оно становится неприятным сюрпризом для покупателей.

Самый известный пример — человек, который во время приватизации отказался от своей доли. Закон?ст. 19 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ сохраняет за ним право бессрочного пользования квартирой. Даже после продажи жилья новый собственник не сможет просто снять такого жильца с регистрационного учета или выселить его.

Еще одна ситуация связана с завещательным отказом. Иногда наследодатель указывает в завещании, что определенный человек вправе?ст. 1137 ГК РФ пожизненно проживать в квартире. После перехода права собственности обязанность сохраняется и для нового владельца.

Именно поэтому перед покупкой полезно запросить документы, из которых можно узнать историю квартиры, а также сведения о зарегистрированных жильцах: выписку из домовой книги, единый жилищный документ, копию завещания, справку из паспортного стола в ТСЖ или управляющей компании. Такая проверка помогает выявить права третьих лиц до заключения сделки.

Почему при покупке наследственной квартиры лучше подождать полгода

Если продавец получил квартиру по наследству недавно, покупателю стоит обратить на это особое внимание. По общему правилу наследство принимают в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. За это время к нотариусу могут обратиться все наследники, имеющие право на имущество.

До окончания шестимесячного срока не всегда понятно, кто станет окончательным собственником квартиры. Может выясниться, что существуют другие наследники, о которых сначала никто не знал, или появится человек, который восстановит пропущенный срок через суд.

Представьте ситуацию. Мужчина получил квартиру по завещанию и решил продать ее через полгода. Через несколько месяцев объявился родственник, который доказал право на наследство и добился пересмотра распределения имущества. В такой ситуации вопросы могут возникнуть уже к новому владельцу квартиры.

Это не значит, что наследственную недвижимость нельзя покупать. Но если после смерти собственника прошло мало времени, стоит внимательно проверять документы и выяснить, завершено ли оформление наследства. Чем меньше времени прошло после открытия наследства, тем выше вероятность появления дополнительных юридических вопросов.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Полностью исключить риски невозможно, но большинство проблем можно обнаружить еще до подписания договора. Для этого достаточно последовательно проверить документы и сведения о квартире.

Перед покупкой:

1. Закажите актуальную выписку из ЕГРН.
2. Убедитесь, что на квартиру не наложены арест, ипотека и другие зарегистрированные обременения.
3. Проверьте документы, на основании которых продавец получил право собственности.
4. Выясните, использовался ли при покупке материнский капитал и соблюдены ли права детей.
5. Запросите сведения о зарегистрированных жильцах.
6. Убедитесь, что в квартире нет лиц, сохраняющих право пожизненного проживания.

Если во время проверки возникают противоречия или продавец отказывается предоставлять документы, лучше взять паузу. Потратить несколько дней на дополнительную проверку намного безопаснее, чем потом годами решать проблемы в суде.

При покупке жилья у вас не должно быть ни малейшего сомнения. Если хотя бы что-то смущает вас или какие-то вопросы остались без ответа — отложите покупку до снятия сомнений. Главный совет — не торопитесь.

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Можно ли купить квартиру с обременением

Некоторые ограничения не делают сделку невозможной. Например, квартиру в ипотеке можно купить, если банк согласовал продажу и стороны соблюдают установленную процедуру.

Иначе обстоят дела с арестом. Пока он не снят, зарегистрировать переход права собственности не получится. Не стоит соглашаться на обещания продавца решить вопрос «после сделки». Сначала необходимо дождаться снятия ареста и убедиться, что сведения обновились в ЕГРН.

Особого внимания требуют квартиры, где затрагиваются права детей, недееспособных граждан и лиц, сохраняющих право проживания. В таких случаях сама сделка может быть законной, но только при соблюдении требований законодательства. Если необходимые документы отсутствуют, риск признания договора недействительным значительно возрастает.

Главное

Обременение не всегда означает, что от покупки квартиры нужно отказаться. Но каждое ограничение требует внимательной проверки. Одни обременения снимаются после выполнения определенных условий, другие сохраняются даже после смены собственника.

Перед подписанием договора стоит убедиться, что квартира не находится под арестом, проверить наличие ипотеки или залога, выяснить, не нарушаются ли права детей, нет ли среди собственников недееспособных граждан и не сохраняют ли право проживания лица, которых нельзя выписать. Если продавец получил недвижимость по наследству, важно учитывать и шестимесячный срок, в течение которого оформляются наследственные права.

Комплексная проверка документов занимает значительно меньше времени, чем решение последствий неудачной сделки. Поэтому перед покупкой квартиры лучше убедиться, что будущий дом действительно свободен от юридических рисков.