Договор участия в долевом строительстве (ДДУ): условия и подводные камни

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, которое закрепляет договорённости между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком. Застройщик обязан построить и передать дольщику квартиру или частный дом, а дольщик – гражданин или организация – в свою очередь должен оплатить стоимость жилья.

Договор участия в долевом строительстве включает в себя и дополнительные гарантии, которые гражданам предоставляет государство.

В отличие от договора купли-продажи договор участия в долевом строительстве предназначен для покупки жилья, которое в момент заключения договора еще не построено. Долевое строительство регулируется отдельным законом(Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Договор купли-продажи недвижимости распространяется только на готовое жилье, в том числе на вторичном рынке, и регулируется Гражданским кодексом.(Статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Эти договоры отличаются друг от друга по порядку оформления собственности, проведения оплаты и другим критериям.

В ДДУ обязательно должны содержаться следующие условия:

• Подробная информация о квартире или частном доме, который получит дольщик;
  

• Срок передачи квартиры дольщику застройщиком;
  

• Стоимость квартиры или частного дома, сроки и порядок оплаты;
  

• Гарантийный срок на объект долевого строительства — не менее 5 лет, гарантия на инженерное оборудование не менее 3 лет;
  

• Способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ, например, штрафы или неустойка за просрочку.

Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным. Одновременно вся информация должна соответствовать проектной декларации.

Договор должен содержать следующую информацию о будущей недвижимости:

• План квартиры или дома в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
  

• Общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
  

• Высота потолков, планировка, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
  

• План в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
  

• Общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
  

• Этаж в многоквартирном доме и их количество и назначение, а также предварительный номер квартиры;
  

• Проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
  

• Сведения о том, является ли многоквартирный дом «уникальным объектом» в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Это влияет на формулу расчёта неустойки.
  

Если застройщик не исполнит свои обязательства и не завершит строительство в срок, он будет обязан заплатить неустойку. Размер неустойки установлен законом и для граждан составляет 1/150 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены недвижимости по ДДУ за каждый день просрочки. То есть, например, если квартира стоила 2 млн, при просрочке в 10 дней и ставке ЦБ в 12% неустойка составит 16 тыс. рублей.

Как правило, размер неустойки указывается в договоре, но он не может быть меньше, чем в законе. 

Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:

• Порядок и условия одностороннего отказа от договора, в том числе, когда дольщик может расторгнуть договор, и будут ли к нему применены какие-либо штрафные санкции;
• Порядок и условия уступки прав требования по договору, то есть возможность продажи квартиры или частного дома, приобретённых по ДДУ, до того, как строительство будет завершено;
• Действия в обстоятельствах, на которые не могут повлиять ни дольщик, ни застройщик, например, стихийные бедствия;
• Порядок сдачи и приемки работ;
• Порядок урегулирования претензий;
• Другие условия по договорённости сторон.

Ни одно из дополнительных условий не может противоречить закону о долевом строительстве, иначе договор или отдельные его пункты могут быть признаны недействительными в суде.

Некоторые условия вовсе можно, а иногда даже нужно, исключить из договора. В том числе такие как:

• Дополнительные обязанности дольщика

Иногда застройщик может потребовать, например, оплатить услуги регистрации договора или заключить договор на обслуживание дома с конкретной управляющей компанией. По закону о защите прав потребителей нельзя требовать согласие на дополнительные услуги под угрозой отказа от основной, в данном случае создания объекта долевого строительства.

• Отказ от компенсации за недостатки

Некоторые застройщики включают в договор условие о том, что дольщик не может потребовать материальной компенсации за недостатки, которые он обнаружил при приёмке, а может только ждать их устранения. Это явное нарушение прав потребителей, поэтому гражданин имеет полное право потребовать изменения условий договора.

• Изменение договора в одностороннем порядке

Бывают случаи, когда строительная фирма включает в договор возможность изменить цену или характеристики будущего объекта без согласования с дольщиком. Например, при фактическом увеличении площади квартиры потребовать доплаты. Это также нарушает права дольщика как потребителя, поэтому можно оспорить в суде, но лучше обсудить заранее.

• Любые другие условия, которые застройщик или его представитель объясняет «простой формальностью». Таких условий в договоре быть не должно.

Закон о долевом строительстве не устанавливает единую форму договора, поэтому важно внимательно прочитать каждый пункт договора. Вот на что стоит обратить пристальное внимание:

1. Название договора. Дело в том, что под действие закона № 214-ФЗ попадают именно договоры участия в долевом строительстве. Если в заглавии документа написано «Предварительный договор» или «Договор об инвестировании строительства», на него действие законодательства распространяться не будет. Конечно, признать документ договором участия в долевом строительстве может суд, но лучше заранее удостовериться в правильности наименования.

2. Сроки сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики ещё в рекламе могут анонсировать очень быструю сдачу дома в эксплуатацию, однако именно в ДДУ выясняется, что дата совсем не та, или есть какие-то дополнительные условия. Например, к сдаче планируется только один корпус или ключи выдают только спустя какое-то время. А если в договоре нет точной даты, но указан квартал, то за дату сдачи берется последний день последнего месяца этого квартала.

3. Уменьшение гарантийного срока на объект долевого строительства с помощью изменения даты отсчета — не с момента передачи квартиры, а с момента ввода в эксплуатацию дома.

4. Запрет на переуступку права требования по ДДУ (то есть запрет на перепродажу квартиры в строящемся доме). Это может быть важно для вас, если вы планируете перепродать квартиру или дом на более позднем этапе строительства.

5. Оплата коммунальных услуг. Если в договоре прописано, что дольщик должен платить за коммунальные услуги не с момента передачи квартиры, а с момента сдачи дома в эксплуатацию, меняйте этот пункт, иначе это может привести к большим затратам.

6. Растягивание периода между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры в собственность. Разумные сроки составляют полгода.

7. Штраф за расторжение договора. Закон № 214-ФЗ предусматривает в ряде случаев расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке. Удерживание при этом застройщиком части суммы противоречит закону.

Некоторые из перечисленных уловок напрямую не запрещены законом, поэтому у вас есть выбор: предусмотреть всё заранее или позже отстаивать свои права в суде.

Перед тем как пойти в офис застройщика на подписание договора, соберите необходимые документы:

• паспорта всех граждан, которые будут указаны в договоре (для детей до 14 лет – свидетельство о рождении);

• нотариальное согласие супруга или брачный договор, если оформляете сделку без его присутствия;

• нотариальная доверенность, если договор будет включать другого человека, например, супруга, без его личного присутствия;

• договор залога права требования, если оформляется ипотека;

• оригинал самого договора участия в долевом строительстве со всеми приложениями в трёх экземплярах:

• совместное заявление дольщика и застройщика на регистрацию договора, подписывается на месте;

• подтверждение оплаты госпошлины за регистрацию договора в Росреестре, это не обязательно, но сведения об оплате могут поступать в систему с задержкой, в связи с этим вам могут отказать в регистрации.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то потребуется ещё и пакет документов для оформления заявки в банк.

Если сделка будет проходить в электронном формате, понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, подробности уточняйте у банка и застройщика.

Для того чтобы заключить договор участия в долевом строительстве необходимо придерживаться следующего порядка действий:

1. Заранее запросите у застройщика шаблон договора участия в долевом строительстве или уже ваш реальный договор. Никто не заставит вас подписывать документы здесь и сейчас, а иначе стоит насторожиться.

2. Проверьте каждое условие в договоре, особое внимание обратите на те, о которых мы говорили выше.

3. При необходимости обратитесь к специалисту.

4. Соберите все необходимые документы для подписания договора и его регистрации в Росреестре.

5. Подпишите договор с застройщиком и зарегистрируйте его в Росреестре.

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

Иногда вместо основного договора участия в долевом строительстве застройщик может предложить вам заключить предварительный. Причины у него для этого могут быть разными, например, ещё не готова вся строительная документация для регистрации ДДУ.

К этому предложению нужно отнестись с настороженностью. Заключая предварительный договор, вы не получаете гарантий, которые имеет дольщик, в том числе защиту закона о правах потребителей. По сути этот документ представляет собой всего лишь обещание заключить ДДУ в будущем.

Рассматривать возможность заключения предварительного договора можно только тогда, когда вы не должны вносить по нему оплату. Иначе, если застройщик не сможет по каким-то причинам заключить с вами основной договор и вернуть уплаченные средства, отстоять свои права будет сложно.

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе он будет считаться недействительным. Это сделано также и для того, чтобы исключить двойную продажу одной и той же квартиры или частного дома.

У дольщика, как правило, есть три варианта действий:

1. Подать документы через застройщика. В этом случае нужно быть готовым дополнительно оплатить услуги нотариуса по оформлению доверенности и услуги застройщика по регистрации договора. По закону застройщик не может навязывать вам эту услугу.

2. Подать документы самостоятельно. Подавать документы на регистрацию необходимо вместе с представителем строительной компании. Сделать это можно через МФЦ или территориальное отделение Росреестра.

3. Направить документы через банк. Эта опция становится возможной при оформлении ипотеки на покупку недвижимости по ДДУ. При подписании документов банк сам направит их на регистрацию.

В любом случае потребуется оплатить госпошлину за регистрацию ДДУ. Её размер делится между дольщиком и застройщиком поровну.

Если ваш ДДУ регистрируется первым, срок государственной регистрации не может превышать 7 рабочих дней (9 рабочих дней, если документы подавались через МФЦ). Если это уже не первый регистрируемый ДДУ, то срок регистрации не может быть больше 5 рабочих дней.

Электронная регистрация – это возможность зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, не обращаясь лично в Росреестре или МФЦ, без лишних документов. На данный момент этот способ может применяться при оформлении сделки и ипотеки в банке, который и направляет все документы непосредственно в ведомство.

Самое важное – заранее получить усиленную квалифицированную электронную подпись в специальном удостоверяющем центре. О необходимых документах стоит уточнить в конкретном банке, который предоставляет услугу электронной регистрации.

При покупке жилья по ДДУ для оплаты используется специальный эскроу-счёт. Это один из самых безопасных способов расчётов. Строительство осуществляется на деньги, взятые застройщиком у банка в кредит, а как только стройка закончена, дольщик получает квартиру, а застройщик получает средства и погашает обязательства перед банком.

По закону застройщик не может потребовать оплату ни при заключении предварительного договора, ни до регистрации ДДУ.

Заключая договор, гражданин соглашается с его условиями, которые нельзя уже потом изменить без согласия второй стороны – застройщика, если, конечно, это не нарушение законодательства. О подобных условиях мы говорили выше. Именно поэтому нужно внимательно читать договор и не соглашаться на объяснение наличия каких-то пунктов «простой формальностью».

Тем не менее вы всегда можете обратиться в строительную организацию и попросить изменить договор, например, добавить или убрать отделку, поменять квартиру на большую по площади или на другом этаже. Все изменения придётся снова регистрировать в Росреестре, также необходимо переоформить кредитную документацию, если вы воспользовались средствами банка.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве можно тремя способами: в одностороннем порядке дольщиком в одном из случаев, перечисленных в законе; в судебном порядке по требованию застройщика или дольщика; по соглашению сторон.

Без согласия застройщика и штрафных санкций дольщик может расторгнуть договор в следующих случаях:

• Задержка застройщиком передачи объекта (квартиры или дома) больше чем на 2 месяца;
  
• При наличии недостатков в объекте, которые делают его непригодным для проживания;
  
• Существенное нарушение требований к качеству;
  
• В случае банкротства, в том числе начала процедуры о признании банкротом, или ликвидации компании-застройщика.

В судебном порядке можно потребовать расторжения договора в следующих случаях:

• Остановка строительства и основания полагать, что в установленный договором срок, квартира или дом дольщику переданы не будут;
  
• Изменение общей площади будущего объекта больше, чем на 5% и другие существенные изменения проектной документации;
  
• Изменение назначения общего имущества всех дольщиков;
  
• В других случаях, предусмотренных законодательством.

В остальных случаях дольщик и застройщик могут расторгнуть договор по договорённости между ними.

Уступка прав требования или переуступка – это способ продать квартиру или дом, купленные по ДДУ, если их строительство ещё не завершено, и право собственности на объект ещё не зарегистрировано. С помощью такого договора дольщик передаёт своё право потребовать в будущем квартиру у застройщика другому гражданину и получает за это деньги.

Важно помнить, что если вы купили квартиру по договору уступки прав, то в случае расторжения договора участия долевого строительства вы сможете вернуть только те средства, которые были внесены на эскроу-счёт первоначальным дольщиком. Та сумма, которую вы скорее всего заплатили сверх этого, пропадёт.

Долевое строительство становится всё более надёжным и безопасным для граждан и их накоплений. В качестве вывода рассмотрим ещё раз положительные и отрицательные стороны договора участия в долевом строительстве.

Вот какие положительные стороны можно выделить у покупки жилья по ДДУ:

• Дольщик будет первым собственником. Это значит, что внезапно не появятся собственники или их наследники, и не нужно будет отстаивать свои права на недвижимость в суде.
  

• Эскроу-счёт, который используется при покупке жилья по ДДУ, даёт дополнительные гарантии, что дольщик не потеряет свои деньги, даже если застройщик не сможет завершить строительство.
  

• Каждый договор регистрируется в Росреестре, поэтому нет риска продажи одной и той же квартиры дважды.
  

• Дополнительно дольщиков защищает закон о защите прав потребителей, который даёт возможность требовать с застройщика неустойку и штрафы за нарушение им обязательств по договору.
  

• Строительство осуществляет профессиональный застройщик. Привлекать деньги граждан по ДДУ могут только компании, у которых всё в порядке с финансами и есть достаточный опыт в строительстве.

Тем не менее есть и несколько негативных моментов:

• Жилье дольщик получает не сразу, придётся подождать окончания стройки в некоторых случаях даже несколько лет.
  

• Есть риск, что строительство не будет завершено вовремя. У дольщика есть право потребовать неустойку или компенсацию, но задержка может достигать от нескольких дней до нескольких месяцев или даже лет.
  

• В любом договоре могут найтись лазейки, которыми воспользуется недобросовестные строительные компании. Решение одно – внимательно читать каждый пункт договора. Если остается что-то непонятно, обратитесь к специалисту, это скорее всего будет дешевле, чем возможные потери в дальнейшем.
  

• Всегда есть риск экономического кризиса. В такие периоды государство поддерживает застройщиков, в том числе для того, чтобы граждане получили жильё, за которое заплатили. Однако это может обернуться установкой моратория на неустойки, тогда застройщик не должен будет платить за просрочки по договору.
  

Остались вопросы о договоре участия в долевом строительстве?

Бесплатная консультация