Как продать квартиру, полученную в наследство

Что делать, если унаследовали квартиру

Если вы стали собственником унаследованной недвижимости, но проживать в ней не планируете, можно продать имущество. Для этого нужно пройти через пять этапов:

Прежде чем продать недвижимость, надо стать собственником по закону. Без этого сделку с недвижимостью провести нельзя.

В течение полугода со дня смерти наследодателя подайте заявление нотариусу, чтобы вступить в наследство и юридически подтвердить собственность?Методические рекомендации по оформлению наследственных прав. Потребуются документы, подтверждающие родство, правоустанавливающие документы на недвижимость, завещание (при наличии), свидетельство о смерти.

Оплатите госпошлину (сумма зависит от стоимости наследства) и получите свидетельство о праве на наследство, чтобы зарегистрировать право перехода собственности в Росреестре.

Если квартира унаследована нескольким людям, можно продать свою долю, но с соблюдением права преимущественной покупки другими собственниками.

Почему при продаже важно учитывать срок владения

Минимальный срок владения для освобождения от налога на доход при продаже недвижимости составляет 5 лет по общему правилу и 3 года в некоторых случаях.

Если недвижимость находилась в собственности в течение минимального срока, доходы от продажи не будут облагаться налогом?НК РФ Статья 217.

Минимальный срок владения помогает государству бороться со спекулятивными сделками и погоней за «быстрой» прибылью, чтобы жилье покупали для проживания, а не для скорой перепродажи с целью прибыли.

При этом налоговая льгота становится доступна, если необходимый срок ожидания прошел. Подавать налоговую декларацию в этом случае не надо.

Например, сын после смерти отца в 2023 году вступил в наследство на трехкомнатную квартиру. Сам живет в другом городе и сдавать квартиру не хочет. Он подождал ровно три года с даты смерти отца и в 2026 году выставил квартиру на продажу. Сделка прошла успешно, и налог с доходов платить не пришлось.

Наследник должен оформить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре, получив выписку ЕГРН на свое имя. О том, как это сделать, читайте в материале ниже.

Если есть несовершеннолетние собственники

Если дети не являются собственникам долей в унаследованной квартире, жилье можно продать без привлечения органов опеки и попечительства — им достаточно выписаться вместе с родителями.

Если дети — собственники долей в квартире, полученной по наследству или любой другой, то без согласия органов опеки не обойтись. В противном случае сделка будет признана недействительной, и регистрация нового собственника в Росреестре будет невозможна.

Опека проверяет обоснование продажи и не ухудшатся ли жилищные условия для ребенка. То есть нужно обоснование, почему продажа недвижимости не нарушает интересы несовершеннолетнего. Например, причинами продажи в интересах ребенка могут быть переезд в другой город или покупка более просторного жилья.

Дети младше 14 лет не могут принимать решение сами, за них ставят подписи родители или законные опекуны. Если ребенку от 14 до 18 лет, он может с письменного согласия родителей принимать решения относительно наследства имущества самостоятельно.

Обратите внимание: если в сделке участвует несовершеннолетний, необходимо нотариальное удостоверение договора купли-продажи, чтобы нотариус подтвердил законность процедуры, отсутствие ограничений и дееспособность сторон.

Налог при продаже унаследованной квартиры

Если вы не можете ждать 3 года, и решили продать квартиру до истечения минимального срока владения, придется заплатить налог?Пояснение ФНС. Если ваш годовой доход не превышает 2,4 млн рублей, налог составит 13% НДФЛ, если больше, то 15% с суммы превышения (или больше — в зависимости от величины дохода в соответствии с прогрессивной шкалой НДФЛ).

При продаже квартиры налог уплачивается не со всей суммы, а с разницы между ценой продажи и покупки, то есть расходами на приобретение (если есть такие сведения). 

Если сохранились документы, подтверждающие расходы, и наследодатель не использовал налоговый вычет по этому жилью, наследник может им воспользоваться и уменьшить налоговую базу.

По закону также можно уменьшить налоговую нагрузку, используя имущественный вычет размером 1 млн ₽, тогда формула расчета налога составит: (цена продажи − 1 млн ₽) × 13% (или 15%) = налог к уплате.

Имущественный вычет и учет расходов наследодателя — два разных варианта, как уменьшить налог. Вместе использовать их нельзя. Выберите тот, что выгоднее.

Например, при продаже квартиры за 6 млн ₽ можно снизить налогооблагаемую базу до 5 млн ₽. А если в том же году вы покупаете новое жилье, то можете воспользоваться имущественным вычетом на покупку — до 2 млн ₽.

Имущественный вычет на покупку жилья дает право вернуть из бюджета до 260 тысяч ₽ (13% НДФЛ от 2 млн ₽).

Воспользуйтесь калькулятором налогового вычета при покупке квартиры на спроси.дом.рф, чтобы посчитать, сколько можно вернуть.

Часто задаваемые вопросы

Как проверить, открыто ли наследство?

Нотариус заводит дело после смерти человека, чтобы определить круг наследников и выдать документы на имущество. С этого начинается процедура вступления в наследство. Проверить можно через сайт Федеральной нотариальной палаты в разделе «Реестр наследственных дел».

Какие документы нужны для продажи унаследованной квартиры?

Обязательные документы:

• Свидетельство о праве на наследство

• Выписка из ЕГРН

• Паспорт продавца

• Договор купли-продажи

• Акт приема-передачи квартиры

Дополнительные документы, которые могут потребоваться:

• Разрешение органов опеки

• Технический паспорт БТИ или план помещения

• Справка об отсутствии зарегистрированных лиц

• Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам

• Согласие супруга

Как продавать квартиру, если несколько наследователей (долей)?

Прежде чем продать свою долю постороннему лицу, вы обязаны письменно уведомить остальных сособственников о намерении продать долю, указав цену и условия. У них преимущественное право на покупку вашей доли.

Для продажи третьим лицам потребуется согласие других собственников или документы, подтверждающие, что вы выполнили требования о преимущественном праве покупки.

Как определить срок владения новостройкой при наследовании?

Унаследовать можно не только недвижимость, но и право требования по договору долевого участия. К наследникам переходит право требования по ДДУ.

Минфин подготовил разъяснения по вопросу наследования имущественных прав по ДДУ:

• минимальный срок владения — 5 лет

• срок считается с даты смерти, если квартира оплачена полностью

• срок считается с момента полной оплаты, если деньги по договору внесли наследники

• доплата за дополнительные метры не учитывается

Когда застройщик достроит объект, новые владельцы смогут оформить собственность и распорядиться квартирой, как считают нужным.

Возможно, вам будет интересно:

• Как переоформить квартиру

• Популярные вопросы о наследстве

• Налог с продажи недвижимости

• Документы для продажи квартиры

• Правоустанавливающие документы на недвижимость