Как продать дом с земельным участком

Чем продажа дома отличается от продажи квартиры

Дом нельзя продать отдельно от участка. Это значит, что в сделке участвуют два объекта недвижимости — само здание и земля. Характеристики каждого объекта требуется описать в договоре купли-продажи, а все документы должны быть в порядке и оформлены на одного владельца.

Если участок не стоит на кадастровом учете или его границы не определены, Росреестр может отказать в регистрации сделки. Чтобы зарегистрировать границы участка, нужно провести межевание и составить план. Подробнее в статье: «Как определить границы земельного участка».

Как подготовить дом к продаже

Прежде всего убедитесь, что границы участка установлены и недвижимость стоит на кадастровом учете. Это можно сделать онлайн с помощью публичной кадастровой карты на сайте Росреестра.

Если данных об объекте недвижимости нет в базе Росреестра, сначала придется проведите межевание, поставьте участок на кадастровый учет, а потом уже оформляйте сделку.

Подробно о том, как определить границы участка можно прочитать в статье.

Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком

Есть два способа рассчитать рыночную цену дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или провести эту работу самостоятельно. В первом случае для оценки стоимости недвижимости вас посетит специалист. При поиске оценщика выбирайте специалистов, состоящих в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), и обращайте внимание, чтобы их деятельность была застрахована. В результате вы получите на руки документ, который можно будет показать покупателю, — это поможет развеять сомнения покупателя в справедливости оценки. Оценка дома с земельным участком обойдется в несколько тысяч рублей в зависимости от географического расположения дома и расценок компании.

Чтобы определить цену на дом с земельным участком самостоятельно, проанализируйте похожие объявления на сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание, за сколько в среднем продаются дома схожей площади из похожих материалов.

Какие факторы влияют на цену дома

На цену дома влияют:

• географическое расположение и удаленность от города или ближайшего населенного пункта
• готовность дома для круглогодичного или только летнего проживания
• этажность и общая площадь дома, состояние, год постройки, подведенные коммуникации
• инфраструктура, в том числе качество дороги и наличие продуктовых магазинов в пешей доступности
• дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня
• экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописны пейзажи и впечатляет ли вид из окна и другие факторы
• площадь земельного участка

Привлекать ли к продаже риелтора

Нанимать риелтора имеет смысл, если вы хотите максимально быстро продать дом, у вас нет времени самостоятельно заниматься поиском покупателей и подготовкой документов, а также если вы впервые проводите сделку по купле-продаже недвижимости и не хотите разбираться в деталях.

Однако стоит учитывать, что услуги риелтора не бесплатны. Чем дороже недвижимость, тем больше вы отдадите за сопровождение ее продажи. Обычно услуги риелтора стоят 1,5-4% от стоимости сделки, но цена всегда договорная и можно торговаться.

Провести сделку по продаже дома с земельным участком можно и самостоятельно. В этом случае вам потребуется больше времени на изучение юридических аспектов и посещение МФЦ, однако вы сможете сэкономить на услугах посредников.

Как найти покупателя на дом с участком

Чтобы найти покупателя, используйте все возможные методы продвижения. Разместите объявление о продаже на профильных сайтах. Чтобы выделиться среди похожих объявлений, используйте качественные фотографии дома. Пишите подробно, но по делу. Используйте дружелюбно-деловой стиль обращения к покупателю — это поможет вызвать доверие к себе на начальном этапе. Пишите понятно, без штампов. Вместо «развитая инфраструктура» — «до школы и магазина 10 минут пешком».

Также можно опубликовать объявление в соцсетях и попросить знакомых поделиться постом. Если вы найдете покупателя среди знакомых, возможно, вам будет проще договориться о сделке благодаря большему доверию, чем с незнакомцем.

Наконец, можно использовать «аналоговый» способ продвижения объявления о продаже: вывесить на воротах, в окне или на балконе плакат «Продаю» и указать свой номер телефона. Так у покупателя будет возможность сразу увидеть товар лицом.

Что указать в объявлении о продаже дома

В объявлении приведите подробную информацию о доме, документах, проекте, а также подведенных коммуникациях. Укажите, в каком году построен дом, из каких материалов и по какому проекту, какова его площадь, сколько в нем этажей, сколько лет он находился в собственности. Уделите отдельное внимание коммуникациям: распишите, чем отапливается дом, есть ли в нем канализация, в порядке ли документы на строительство и подведение коммуникаций.

Обозначьте кадастровый номер дома и участка, чтобы покупатель мог посмотреть исходные данные. Номер можно предоставлять по запросу, но, если у покупателя большой выбор, это даст вам преимущество.

Приложите к объявлению качественные фотографии дома и участка — желательно делать их в светлое время суток, в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок в доме, сделайте так, чтобы он выглядел привлекательно для будущего покупателя.

Что должно быть в тексте объявления:

• площадь дома и участка
• количество комнат
• материал стен и кровли
• наличие отопления, воды, электричества, канализации
• сколько лет в собственности
• состояние документов
• дополнительные постройки
• наличие мебели
• удаленность от города, инфраструктура
• особенности дома (панорамные окна, веранда, сад)

Какие документы нужны для продажи дома

Готовить дом с участком к продаже лучше начинать заранее. Иногда только сбор документов может растянуться на несколько месяцев. Чтобы оформить сделку, вам потребуется собрать следующий комплект документов:

• выписка из ЕГРН

• договор купли-продажи не менее чем в двух экземплярах и один экземпляр для Росреестра

• оригиналы паспортов участников сделки или их представителей

• нотариально заверенная доверенность на проведение сделки, если сделку проводят представители сторон

• нотариально заверенное согласие супруга владельца недвижимости, если продавец состоит в браке, или документ, подтверждающий, что имущество не является совместной собственностью супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе имущества и определении долей супругов)

• документ, подтверждающий право собственности владельца на имущество: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство

• письменное согласие банка, если объект находится в ипотечном залоге

• согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних

Как заключить договор купли-продажи дома с земельным участком

После того как покупатель найден, можно начинать составлять договор купли-продажи.

Шаг 1. Составьте договор купли-продажи дома с земельным участком.

Договор обязательно должен содержать следующие пункты:

• паспортные данные продавца и покупателя
• обязанность продавца передать покупателю права собственности на жилой дом и земельный участок и их технические характеристики: адрес, площадь, количество этажей, а также реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на эти объекты
• сумму сделки, цену дома и участка и условия передачи денег от покупателя продавцу
• обязательства сторон, например, обязанность продавца нести расходы, связанные с продажей недвижимости и уплатой коммунальных услуг до подписания акта приема-передачи объектов
• ответственность сторон, например, размер неустойки, которую продавец будет платить за нарушение сроков передачи жилья
• реквизиты и подписи сторон

Шаг 2. Подпишите два экземпляра договора (по числу сторон сделки) и еще один экземпляр для Росреестра.

Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.

Шаг 3. После проведения сделки составьте акт приема-передачи имущества, в котором будут описаны передаваемое имущество и сроки его передачи. Такой акт может иметь произвольную форму.

Шаг 4. Зарегистрируйте оформление собственности в Росреестре. Для этого вместе с документами можно обратиться в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра, оставить заявку на Госуслугах.

После рассмотрения документов, обычно это занимает 10 дней, вы получите выписку из ЕГРН.

Какие налоги платят с продажи дома

Если дом и участок находились в собственности менее 5 лет, при их продаже нужно заплатить в налоговую службу 13% от дохода, который вы получили от продажи. С 2025 года при доходе выше 2,4 млн рублей применяется повышенная ставка 15%. По повышенной ставке будет облагаться только та часть доходов, которая превышает указанный предел.

Если вы будете продавать дом за 5 млн рублей, то 13% вы заплатите от суммы 2,4 млн рублей, а 15% от 2,6 млн рублей. Получается 312 000 + 390 000 = 702 000 тысячи рублей налога.

В каких случаях платить налог не нужно

Продавец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже дома с участком, если:

• объекты недвижимости приобретались 5 лет назад или были получены в наследство или подарок 3 года назад — в этом случае владельцу недвижимости не нужно подавать документы, все сроки государство отсчитывает самостоятельно. Однако, если вам по ошибке начислили налог, достаточно подать заявление об освобождении от выплат вместе с сопровождающими документами на дом и участок в местное отделение Федеральной налоговой службы (ФНС)

• стоимость участка в собственности — менее 1 млн рублей (можно применить налоговый вычет на сумму до 1 млн рублей, поэтому сумма налога будет равна нулю)

• недвижимость продана за меньшую стоимость, чем приобретена, и тому есть подтверждающие документы

Как уплатить налог с продажи квартиры, читайте в пошаговой инструкции.