Досрочное погашение ипотеки: как и когда выгоднее гасить кредит

Виды досрочного погашения ипотеки

Досрочное погашение бывает полным и частичным. В договоре между клиентом и банком прописаны условия долгосрочного погашения кредита и изменения будущих платежей. 

При полном погашении ипотеки клиент вносит всю оставшуюся сумму долга в банк и кредит закрывается. Полное погашение снимает обременения с недвижимости, после чего имуществом можно распоряжаться свободно — продать, сдать, сделать ремонт или зарегистрировать близкого человека, — не спрашивая согласия банка.

При частичном погашении клиент вносит на счет в банке сумму сверх ежемесячного платежа по ипотеке и выбирает одну из опций: 

• сокращение срока кредита
• уменьшение ежемесячного платежа

При сокращении срока кредитования снижается общая переплата по ипотеке, но увеличивается часть ежемесячного платежа, которая идет на оплату основного долга. При этом процентная часть уменьшится, но ежемесячный платеж останется прежним.

Частичное погашение можно сделать разово, а можно сокращать долг постепенно, регулярно внося небольшие суммы сверх основных платежей.

Как воспользоваться полным досрочным погашением ипотеки

Для досрочного погашения ипотеки необходимо следовать 5 шагам:

1. Внимательно изучите условия ипотечного договора
   
   Проверьте, предусмотрено ли досрочное погашение ипотеки в вашем договоре с банком и на каких условиях, а также уточните, есть ли комиссии за досрочное погашение. Узнайте, нужно ли уведомлять банк заранее о намерении и за какой срок (обычно срок не менее 30 дней).
   
   
2. Рассчитайте сумму для погашения
   
   Запросите в банке актуальный остаток долга, включая проценты, оцените свои финансовые возможности и спланируйте дату полного погашения кредита. 
   
   
3.  Обратитесь в банк с заявлением 
   
   Подайте в банк, где у вас оформлена ипотека, заявление в офисе или онлайн через мобильное приложение банка в разделе «Досрочное погашение»
   
   
4. Внесите необходимую сумму
   
   Деньги спишутся после наступления даты, после чего кредит будет считаться закрытым.
   
   
5. Запросите у банка подтверждение о погашении долга
   
   Возьмите в банке справку о полном погашении кредита, выписку о состоянии кредитного счета, которая подтверждает нулевой остаток, и закладную с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, чтобы снять обременение с недвижимости. 

Как воспользоваться частичным досрочным погашением

Любой клиент банка может воспользоваться частичным досрочным погашением ипотеки. Для этого необходимо:

1. Оцените сумму взноса 
   
   Как правило, на досрочное погашение кредита сверх ежемесячного платежа можно класть любую сумму.
   
   

2. Внимательно изучите ипотечный договор 
   
   Изучите раздел договора, посвященный досрочному погашению кредита, чтобы знать условия, которые установил банк.
   
   

3. Выберите способ погашения
   
   Определите наиболее удобный и выгодный способ погашения кредита — с уменьшением ежемесячного платежа или с уменьшением срока кредита.
   
   

4. Внесите на счет необходимую сумму
   
   После наступления даты платежа банк спишет денежные средства, после чего произойдет перерасчет платежей по оставшейся сумме кредита.
   
   

5. Проверьте изменение графика платежей
   
   Проверить новый график платежей можно лично в офисе банка или онлайн в мобильном приложении. Убедитесь, что новый график сделан с учетом досрочно внесенной суммы.

Что выгоднее: снизить ежемесячный платеж или общий срок кредита

Рассмотрим оба варианта на конкретном примере. Вы взяли семейную ипотеку по льготной ставке 6% на 20 лет, чтобы купить квартиру стоимостью 5 млн рублей. Ежемесячный платеж в этом случае составляет 35 800 рублей. 

Предположим, через год у вас появилась возможность внести 450 тысяч рублей по программе помощи семьям с детьми.

Если вы выбираете уменьшение срока ипотеки, ежемесячный платеж останется прежним, но вы сможете выплатить ипотеку на 3 года раньше. Кроме того, к концу срока кредита вы сэкономите больше 800 000 рублей на процентах.

При уменьшении ежемесячного платежа общая экономия на процентах составит порядка 300 тысяч рублей, но срок кредита не изменится. Зато каждый месяц вы будете вносить на 3 300 рублей меньше. Для многих людей этот вариант психологически является более комфортным. Кроме того, сэкономленные деньги можно также направлять на дальнейшее уменьшение выплат.

Если после уменьшения минимального платежа заемщик продолжает платить прежнюю сумму, с каждой выплатой итоговая сумма долга, и сумма каждой последующей выплаты будет уменьшаться. Так, в определенный момент можно будет закрыть долг полностью раньше срока.

Где взять деньги на досрочное погашение ипотеки

Самый распространенный источник — накопления, премия или средства, вырученные от продажи другого имущества. Также существует целый ряд государственных мер поддержки, которые позволяют частично или полностью погасить ипотечный кредит.

• Материнский капитал можно использовать для погашения основного долга по кредиту.

• Многодетные семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года родился третий или последующий ребенок, могут рассчитывать на выплату до 450 тысяч рублей на погашение ипотечного кредита.

• Налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку. Инструмент позволяет получить до 260 тысяч рублей с налогов за покупку квартиры и до 390 тысяч уплаченных с процентов по ипотеке.
  

В итоге заемщик может оформить два налоговых вычета: один от стоимости недвижимости, другой — от суммы выплаченных процентов по ипотеке. Максимальная сумма возврата — 650 тысяч рублей.

В субъектах РФ действуют региональные программы поддержки молодых семей и отдельных категорий граждан, которые позволяют снизить ставку по ипотечному кредиту, либо погасить часть долга. Для получения дополнительной информации необходимо обращаться в местную администрацию в вашем регионе.

Узнать больше про меры региональной поддержки можно в каталоге госпрограмм на сайте спроси.дом.рф.

Часто задаваемые вопросы

Отражается ли досрочное погашение ипотеки на кредитной истории?

Да, досрочное погашение кредита отражается в кредитной истории, но никак ее не ухудшает, в отличие от просрочек по платежам и иных долгов. 

Однако важно понимать, что для банка лучшим клиентом является тот, кто выплачивает кредит в срок строго по графику, поскольку заемщик, который досрочно погашает ипотеку, лишает банк прибыли с процентов.

Можно ли вернуть страховку при досрочном погашении ипотеки?

Страхование имущества — обязательный вид страхования при ипотеке, без которого банк не выдаст кредит. Страхование жизни и здоровья — добровольный вид страхования заемщика. 

При досрочном полном погашении ипотеки можно вернуть часть оставшихся денег за страховку. Для этого необходимо обратиться в страховую компанию и написать заявление на возврат средств.

Можно ли получить налоговый вычет по рефинансированию ипотеки?

Рефинансирование — оформление нового кредита для погашения уже существующего. Если вы сделали рефинансирование ипотеки, для возврата средств через налоговый вычет нужно указать проценты, уплаченные в два банка, в заявлении на вычет. В договоре со вторым банком должна быть отметка о том, что проведено рефинансирование задолженности по ипотеке.