Инвестирование в недвижимость: плюсы и минусы

Инвестиции в недвижимость - вложение денег в любые виды недвижимости для получения прибыли или сохранения имеющихся накоплений. Инвестировать можно не только в квартиры в новостройках или на вторичном рынке жилья, но и в коммерческие объекты, загородные дома, земельные участки.

Как правило инвесторы, вкладывая свои или заемные средства в недвижимость, преследуют следующие цели:

• Получить пассивный доход (ежемесячные платежи от сдачи недвижимости в аренду или наем, дивиденды от ценных бумаг);
  
• Получить прибыль с перепродажи или обмена недвижимости с наценкой;
  
• Сохранить имеющиеся накопления.

Один из главных плюсов инвестиций в недвижимость - стабильность. Даже в кризис недвижимость можно выгодно продать или сдать в аренду, а со временем ее стоимость только увеличивается.

При правильном подходе жилые и коммерческие помещения могут обеспечить высокую разовую прибыль (при перепродаже), или надежный пассивный доход (при сдаче в аренду или наем).

Из плюсов так же можно отметить вариативность использования недвижимости. Данный актив может быть продан, сдан в аренду или использован для личного проживания.

К минусам инвестиций в недвижимость можно отнести высокую изначальную стоимость объектов. Кроме того, приобретение жилья почти всегда связано с большим количеством дополнительных вложений, в том числе в ремонт и дальнейшее обслуживание (текущий ремонт, покупка мебели, оплата коммунальных услуг и налогов). В совокупности все эти расходы могут складываться в существенные суммы.

Еще один фактор, который отпугивает желающих получить быструю прибыль – инвестиции в недвижимость долго окупаются. При сдаче жилья в аренду или наем сроки окупаемости могут исчисляться десятилетиями. Кроме того, несмотря на то, что в целом недвижимость имеет тенденцию к удорожанию, нередко на рынке складывается ситуация, при которой цены на жилье долгое время остаются одном уровне или уменьшаются. Как следствие для выгодной продажи иногда приходится ждать несколько лет.

Каждый способ инвестирования в недвижимость требует разного подхода и уровня знаний инвестора. Рассмотрим, как можно вкладывать средства в недвижимость и для кого подходит тот или иной способ.

Покупка квартиры

Сюда входят как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке жилья. Квартиры востребованы среди новичков и опытных инвесторов, занимая порядка 60 процентов всего инвестиционного рынка недвижимости в России.

Инвесторы получают доход от перепродажи, либо сдачи квартиры в аренду или наем. Выгоднее приобретать квартиры в строящихся домах – обычно они стоят дешевле, чем аналогичное готовое жилье. Так как ждать сдачи дома и получения ключей от квартиры в новостройке приходится дольше - застройщик компенсирует этот фактор за счет низкой цены объекта.

Кроме этого, нужно учитывать, что на покупку первичного жилья банки выдают кредиты с более низкой процентной ставкой, чем на приобретение готовых квартир.

Приобретение загородного дома или земельного участка

Загородные дома и дачи также можно выгодно продать или сдавать в аренду. Главное, чтобы объект был расположен в районе с хорошей инфраструктурой, недалеко от крупного города. На цену так же будет влиять на земельном участке дополнительных объектов (например, бани, гаража или пристроек).

Земельные участки без объектов капитального строительства обычно стоят дешевле остальных видов недвижимости, не требуют затрат на коммунальные платежи и поддержание объекта в нормальном состоянии.

Чтобы выгодного инвестировать в землю, нужно учитывать назначение земельного участка - наиболее ликвидны земли, предназначенные для строительства (участки под ИЖС). Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли, которые в перспективе войдут в состав населенного пункта. На старте они стоят значительно дешевле, а с присоединением к поселку или городскому округу поднимаются в цене за счет возможности перевода под ИЖС.

Покупка коммерческой недвижимости

Коммерческую недвижимость выгоднее приобретать для сдачи в аренду, чем для перепродажи. Такая инвестиция, в отличие от жилых объектов, требует более высокого уровня знаний и опыта от инвестора.

При выборе нужно обращать внимание на большое количество критериев, влияющих на ликвидность объекта (наличие потенциальных арендаторов, возможные сферы бизнеса, проходимость торговой точки и многие другие факторы).

Приобретение ипотечных облигаций

Ипотечные облигации - один из видов ценных бумаг, которые банки выдают под залог недвижимости. Инвестор, приобретая облигацию, вносит в банк средства, которые в последующем используются для выдачи ипотечных займов. Далее инвестор получает доход от ипотечных платежей, которые заемщики вносят в банк. Даже если заемщики перестают платить по ипотеке, банк может реализовать их ипотечные квартиры на торгах и выполнить свои обязательства перед инвесторами.

Ипотечные облигации – долгосрочный инструмент для инвестиций и на получение дохода уйдет много времени. Наряду с этим, ипотечные облигации – один из самых надежных видов инвестиций, так как обеспечен недвижимостью заемщика и репутацией банка.

Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём основные угрозы для инвестиций и способы минимизировать убытки.

• Неправильная оценка финансовых возможностей. Главный риск любых инвестиций - вероятность потери вложенных средств. Это нужно учитывать при оценке своих финансовых возможностей и не вкладывать в недвижимость последние деньги или средства финансовой подушки.

• Плохая ликвидность объекта. На это могут повлиять: неудачное расположение, несоответствие спросу покупателей или арендаторов и т.д. Так же, со временем, стоимость объектов может упасть в цене, например, из-за ухудшения экологической обстановки, или возведения в вашем районе более нового и современного дома. Еще до покупки необходимо внимательнее изучить спрос на объект, оценить его расположение и перспективы дальнейшей застройки территории;

• Форс-мажор. К потере вложенных средств нередко приводят, например, пожар или стихийное бедствие, которые могут повредить или уничтожить объект недвижимости. Минимизировать подобные риски можно с помощью программ страхования недвижимости.

• Недобросовестные арендаторы. Сдавая недвижимость в аренду или наем, важно тщательно выбирать арендаторов и прописывать все условия в договоре, а имеющееся на объекте имущество и его текущее состояние - фиксировать актом приема-передачи.

• Мошенничество. Нередко становится причиной потери инвестиций. В сфере недвижимости существует много схем обмана: фирмы-однодневки, имущество с поддельными документами и т.д. Для того, чтобы избежать потери средств необходимо внимательно перепроверять все документы на недвижимости и по возможности использовать услуги профессиональных юристов.