Аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом(ст. 624 Гражданского кодекса РФ) сочетает в себе правоотношения двух сделок: аренды жилого помещения и купли-продажи недвижимости. По условиям такого договора арендатор может стать собственником квартиры после окончания срока аренды или до его истечения, если к этому времени будет выплачена вся выкупная стоимость за жилье. При этом выкуп квартиры является правом, а не обязанностью арендатора, и арендодатель не может принудить арендатора выкупить жилье по истечении срока аренды.

Рассмотрим на конкретном примере: гражданин хочет купить квартиру стоимостью 3 млн рублей, но у него недостаточно собственных средств и нет возможности оформить ипотечный кредит. В таком случае можно попробовать договориться с продавцом об аренде этого жилья с последующим выкупом, например, сроком на 3 года, по окончании которого и в случае к тому времени уплаты владельцу квартиры суммы в 3 млн рублей — гражданин становится собственником данного жилья. При этом арендные платежи могут как выступать отдельной платой за пользование жильем, так и входить в выкупную стоимость квартиры.

Аренда жилья с правом последующего выкупа мало распространена в России. Такой способ реализации жилья редко выгоден собственнику, так как полную сумму за квартиру он получает только через несколько лет.

Кроме этого, указывая выкупную цену в момент заключения договора аренды, есть риск, что по окончании срока аренды квартира будет стоить значительно дороже, и продавец упустит выгоду.

Поэтому собственники жилья предпочитают сдавать квартиру в аренду или наем без права выкупа, а когда возникает необходимость, реализуют ее по договору купли-продажи.

Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.

Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.

К таким категориям чаще всего относятся:

• Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
• Заемщики с плохой кредитной историей;
• Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
• Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.

Нет, в настоящее время банки не предлагают программ кредитования аренды жилья с последующим выкупом. Альтернативой этому может стать аренда жилья за собственные средства и его дальнейшая покупка в ипотеку.

Ипотека, в отличие от аренды квартиры с правом выкупа, всегда сопровождается рядом требований банка к заемщику. К таким требованиям относятся: наличие собственных накоплений для первоначального взноса, хорошая кредитная история, регулярный доход и возможность вовремя вносить ежемесячные платежи. Требования предъявляются и к приобретаемой недвижимости, например, банк вряд ли выдаст кредит на квартиру, которая находится в ветхом или аварийном доме.

В случае аренды с правом выкупа, напротив, выбор жилья остается за покупателем без необходимости согласовывать его с другими лицами или организациями. Также аренда с правом выкупа, если иное не прописано в договоре, не подразумевает уплату процентов за пользование квартирой до полной оплаты выкупной цены.

При этом аренда жилья с последующим выкупом, если ее результатом станет заключение договора купли-продажи, схожа с ипотекой возможностью реализовать материнский (семейный) капитал и жилищную субсидию.

Многие путают аренду жилья с правом выкупа и покупку квартиры в рассрочку(ст. 489 Гражданского кодекса РФ), тогда как у них имеется существенное отличие. В первом случае договором-основанием будет договор аренды, во втором — договор купли-продажи жилого помещения. Таким образом, в отличие от аренды жилья с последующим выкупом, при купле-продаже в рассрочку нет необходимости вносить дополнительные средства в виде арендных платежей в период уплаты основного долга.

Кроме этого, в случае с рассрочкой право собственности на квартиру переходит к покупателю сразу после заключения договора купли-продажи, а продавец, по аналогии с ипотекой, становится залогодержателем квартиры до полного погашения долга. В то время как при аренде с последующим выкупом право собственности на жилье остается за арендодателем на весь срок действия договора аренды и переходит к арендатору только после оплаты всей выкупной стоимости квартиры.

Аренда квартиры с правом выкупа наиболее схожа с лизингом. Лизинг представляет собой сделку, при которой арендатор (лизингодатель) покупает у третьего лица имущество и передает его в возмездное владение или пользование арендатору.

В этом случае изначально гражданин, который хочет приобрести квартиру, обращается в лизинговую компанию или к инвестору для выкупа выбранного жилья у продавца, который, в свою очередь, выкупает квартиру и передает ее гражданину в аренду с возможностью дальнейшего выкупа.

Существенным отличием лизинга от аренды квартиры с правом выкупа является то, что лизинг – это трехсторонняя сделка, где участвуют не только продавец квартиры и покупатель, но и лизинговая компания либо инвестор(ст. 665 Гражданского кодекса РФ) в качестве посредника между ними.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам следует согласовать его условия, а именно:

• график и размер арендных платежей;

• условие о том, входят ли арендные платежи в выкупную стоимость квартиры;

• порядок расчетов для выкупа квартиры.

Размер выкупной цены и арендной платы определяются по соглашению сторон. Также важно понимать, что если в договоре не будет прописано условие о выкупе арендованного имущества, то арендатор не сможет стать собственником квартиры по истечению срока аренды.

Также стороны должны предусмотреть в договоре способ перехода права собственности на квартиру: на основании самого договора аренды или путем заключения последующего договора купли-продажи.

Для заключения договора аренды с последующим выкупом арендатору достаточно лишь паспорта. В свою очередь, собственник квартиры должен представить:

• паспорт гражданина РФ;

• документ о переходе права собственности на квартиру (например, договор купли-продажи);

• выписку из ЕГРН,

• документы об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам за жилье.

Если сдаваемая в аренду с последующим выкупом квартира находится в долевой собственности – продавцу нужно будет представить письменное согласие всех остальных собственников на проведение такой сделки(п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ), а если в залоге, например, ипотеке, то письменное согласие залогодателя.

Шаг 1. Заключите и зарегистрируйте договор

Договор, заключенный на срок более одного года, как и любой другой договор аренды или найма жилого помещения, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре;

Шаг 2. Оплатите выкупную стоимость квартиры

По соглашению сторон выкупная стоимость квартиры может вноситься единовременно по окончании срока аренды, или в течение этого срока по частям, наряду с внесением (или в счет) арендных платежей;

Шаг 3. Заключите договор купли-продажи

Если в договоре аренды с последующим выкупом есть условие о необходимости заключить договор купли-продажи после полной оплаты выкупной цены, то для этого от продавца потребуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН;

• документ о передаче права собственности продавцу (например, договор купли-продажи, дарения, мены, вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство);

• документ, удостоверяющий личность продавца;

• документы технического учета (экспликация и поэтажный план);

• выписка из домовой книги.

Шаг 4. Оформите переход права собственности в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей (для физических лиц) и подать документы на регистрацию через МФЦ или с помощью личного кабинета на сайте Росреестра.

Срок регистрации перехода права занимает от 5 до 12 дней.