Как сдавать ипотечную квартиру в аренду

Заемщики ошибочно считают, что ипотечное жилье нельзя сдавать. Однако законодательство говорит обратное. Об этом сообщает агентство «Прайм» со ссылкой на старшего преподавателя кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г.В. Плеханова Ольгу Чирикову. 

Что разрешает закон
Согласно статье 346 Гражданского кодекса РФ, лицо, передавшее недвижимость в залог, не утрачивает право пользоваться этим имуществом по его прямому назначению. А закон «Об ипотеке» дополнительно подтверждает: собственник вправе получать доход от заложенного объекта.

Эксперт пояснила, что условия договора, которые полностью лишают владельца права пользоваться жильем по назначению, признаются ничтожными. Поэтому собственник вправе передать ипотечную квартиру другому лицу для проживания.

Нужно ли разрешение банка
Вопрос согласия кредитора регулируется статьей 40 закона «Об ипотеке». Предоставить заложенное имущество третьим лицам в пользование можно без разрешения банка, если соблюдены два условия:

• срок пользования не превышает срок действия ипотечного обязательства
• объект используется в соответствии с назначением

Если оба пункта выполняются, формально получать одобрение кредитора не требуется.

Что будет за нарушение правил
Популярное опасение, что банк «сразу заберет квартиру» за несанкционированную сдачу, юридически некорректно. Нарушение условий договора не влечет мгновенного изъятия жилья. Кредитор имеет право:

• провести проверку имущества
• потребовать досрочного погашения обязательства
• обратить взыскание на предмет залога

Все эти меры осуществляются в порядке, установленном законом, а не автоматически.

Как правильно оформить сделку
Если квартира сдается для проживания, юридически верное название документа — договор найма жилого помещения (а не аренды). Основные требования:

• письменная форма документа
• максимальный срок — пять лет
• если договор заключен на год и более, обременение подлежит государственной регистрации

Налоговые обязательства в 2026 году
У собственника есть два основных варианта уплаты налогов:

НДФЛ по общей системе (прогрессивная шкала налогообложения):

• 13% — при годовом доходе до 2,4 млн рублей
• до 22% — если доход превышает 50 млн рублей

Декларация за 2025 год подается до 30 апреля 2026 года, а налог уплачивается до 15 июля.

Режим самозанятого (НПД):

• 4% — при сдаче физическому лицу
• 6% — при сдаче организации

Годовой лимит дохода — 2,4 млн рублей.

Распространенное мнение о том, что самозанятый может сдавать только одну квартиру, не находит подтверждения в действующих нормах. Закон ограничивает характер и размер дохода, но не количество объектов.

Прописка
Для граждан России регистрация по месту пребывания требуется, если они проживают в квартире более 90 дней.

Для иностранных граждан действуют особые правила: необходимо встать на миграционный учет и направить уведомление в МВД в течение семи рабочих дней с даты прибытия.

Ранее сообщалось, что Семейную ипотеку предложили расширить на семьи с детьми до 16 лет.