Способы расчётов при покупке недвижимости

При покупке квартиры или дома можно использовать множество разных способов расчётов (как наличных, так и безналичных).

При оплате наличными есть два варианта: банковская ячейка или простая передача денег из рук в руки. При этом в обязательном порядке способ оплаты фиксируется в договоре купли-продажи.

Для безналичных расчётов можно воспользоваться одним из способов:

• Счёт эскроу

• Аккредитив

• Сервис безопасных расчётов

• Депозит нотариуса

• Денежный перевод

Этот способ работает просто: покупатель арендует в каком-либо банке ячейку или сейф и кладёт туда сумму наличных, о которой стороны договорились. Забрать оттуда денежные средства может как сам покупатель, так и продавец, если предоставит доказательства выполнения всех необходимых условий, например, заключённый договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с данными о новом собственнике.

Плюсы:

• Деньги будут под охраной банка;
  
• Гарантия возврата средств в случае срыва сделки;
  
• Банк проверяет соблюдение условий;
  
• Ликвидация или банкротство банка не затронет содержимое ячейки.

Минусы:

• Аренда ячейки платная, поэтому для длительного хранения денежных средств вероятно лучше выбрать другой способ. О том, кто платит за аренду, тоже стоит договориться заранее;
  
• Есть риск кражи во время транспортировки денег или из ячейки;
  
• Необходимо убедиться в подлинности купюр;
  
• Не подходит для валютных нерезидентов.

Справочно:

Наличные – это самый рискованный способ расчётов при покупке дома, квартиры или другой недвижимости. Он предполагает простую передачу денежных средств из рук в руки от покупателя к продавцу. В этом случае для гарантий важно получить расписку от продавца о получении денежных средств. Также можно привлечь свидетелей, которые завизируют расписку.

Плюсы:

• Быстро
  
• Бесплатно
  
• В любой валюте

Минусы:

• Проверкой регистрации перехода прав на объект и выполнения всех условий занимается сам покупатель
  
• Нет других подтверждений оплаты, кроме расписки о получении средств
  
• Важно пересчитать деньги при получении и убедиться в подлинности купюр, но даже в этом случае нельзя исключить вероятность ошибок

Эскроу-счёт – это специальный счёт, который используется в долевом строительстве, то есть при продаже квартир в строящихся домах или ещё не построенных частных домов в малоэтажных жилых комплексах, когда фактически объекта ещё не существует. Такой счёт позволяет и покупателю, и продавцу (застройщику) воспользоваться дополнительными гарантиями.

Покупатель перечисляет средства на этот счёт, однако застройщик может ими воспользоваться только по окончании строительства после передачи квартиры дольщику. Одновременно и дольщик может забрать эти средства только, если предоставит расторгнутый договор участия в долевом строительстве.

В случае с квартирами, приобретаемыми по ДДУ, этот способ используется обязательно?В соответствии со статьёй 15.4 закона о долевом строительстве (исключение составляют только отдельные ситуации, описанные в законодательстве). Но и при строительстве частных домов в малоэтажных жилых комплексах также может быть использован по желанию застройщика.

Плюсы:

• Открывается бесплатно
  
• Действует на протяжении всего времени строительства жилья
  
• Средства на нем застрахованы в государственной системе страхования вкладов (до 10 млн рублей)

Минусы:

• Денежные средства нельзя снять, пока не будет расторгнут договор участия в долевом строительстве – так защищаются права застройщика
  

• Если вы купили квартиру по переуступке, а застройщик или банк обанкротились и не смогли выполнить обязательства, то вы получите только ту сумму, что лежит на эскроу-счёте и указана в договоре участия в долевом строительстве

Аккредитив – один из наиболее безопасных способов расчётов при покупке готовой недвижимости. Такой счёт работает как онлайн-банковская ячейка. Покупатель переводит на него денежные средства, а банк перечисляет деньги продавцу, только после того, как он предоставит подтверждающие документы, например, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи жилья или договор уступки прав требования. Покупатель может самостоятельно установить любой документ или условие, при которых банк переводит деньги продавцу. Также выплаты с этого счёта могут быть периодичными, например, для застройщика или подрядчика, который закупает материалы или заканчивает очередной этап строительства частного дома.

Плюсы:

• Наиболее безопасный способ – банк контролирует соблюдение условий
  
• Продавец сможет забрать средства уже через несколько дней после регистрации права собственности

Минусы:

• За открытие счета придётся заплатить, но в некоторых банках такой счёт могут открыть бесплатно. Все зависит от суммы сделки, конкретного банка и его тарифов
  
• Денежные средства на таком счёте не застрахованы
  
• Если у покупателя есть долги, то средства на аккредитивном счёте не защищены от арестов и взысканий

Сервис безопасных расчётов (СБР) – это специальный сервис безналичных расчётов по сделкам с недвижимостью, который работает в случае их онлайн-регистрации. Пока он доступен только в нескольких банках, например, Сбере и ВТБ и регулируется их внутренними регламентами.

Плюсы:

• Сделка проходит онлайн без лишней бумажной документации
  
• Деньги попадают на счёт продавца, когда регистрация завершилась

Минусы:

• Необходимо оплатить использование сервиса и ещё услугу электронной регистрации сделки около 10 тыс. рублей
  
• Поскольку этот способ появился относительно недавно, могут возникать технические ошибки
  
• У каждого банка в соответствии с регламентом установлены дополнительные требования к клиентам и к недвижимости

Депозит нотариуса считается одним из наиболее безопасных способов проведения сделок с недвижимостью. У нотариуса можно заключить сделку, провести расчёты, а затем передать через него документы на регистрацию в Росреестр. Тогда срок регистрации перехода прав собственности значительно сокращается, но придётся доплатить за нотариальную форму сделки. Также к нотариусу можно обратиться только для проведения расчётов по сделке, предварительно уже заключив договор купли-продажи.

В обоих случаях нотариус проверяет зарегистрировано ли право собственности на покупателя, и только тогда переводит средства продавцу. При этом деньги защищены от взысканий, арестов и кражи, то есть от рисков, которые существуют при использовании аккредитива или банковской ячейки.

Плюсы:

• Безопасность: за проведение сделки и расчёты отвечает нотариус
  
• Нет рисков взыскания или блокирования денежных средств
  
• Деньги защищены от кражи

Минусы:

• Придётся заплатить за нотариальную форму сделки и расчётов от 1500 рублей или 0,5% от суммы сделки (если договор заключался не у нотариуса)?В соответствии с подп. 8 п. 1 статьи 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Простой перевод денег с расчётного счёта покупателя недвижимости на счёт продавца. Из гарантий только сам договор купли-продажи и банковская выписка о проведённой операции в качестве подтверждения расчётов.

Плюсы:

• Быстрее чем предыдущие способы
  
• Счета покупателя и продавца могут быть в разных организациях
  
• Клиенты одного банка могут сэкономить на комиссии

Минусы:

• Комиссия за перевод, в среднем составляет 1%, но в каждом банке по-разному
  
• Проверять соблюдение условий придётся самостоятельно – банк за это не несёт ответственности
  
• При возникновении сложностей с регистрацией перехода права собственности денежные средства можно будет вернуть только в судебном порядке

Выбор оптимального способа расчётов зависит от множества факторов, например, от формы сделки (простая письменная форма, нотариальная или онлайн), индивидуальных предпочтений продавца и покупателя и их юридического статуса.

Если в сделке участвуют несколько собственников и несколько квартир, есть дети, был использован материнский капитал или при любых других нестандартных ситуациях, то рекомендуем обратиться к юристу, риелтору или нотариусу для профессионального решения этого вопроса.