Совместная и долевая собственность: отличия, риски и переоформление прав

Что такое совместная собственность

Общая собственность — право двух и более граждан на один и тот же объект недвижимости. В таком владении доли участников равны, если их нельзя определить по закону или собственники не установили размер при получении права владения при покупке, получении дара или вступлении в наследство.

Чаще всего общая собственность бывает между родственниками: 

• мужем и женой

• родителями и детьми

• несколькими поколениями семьи (пара, а также бабушки и дедушки)

• братья и сестры

Наличие совместного имущества не значит, что каждому члену семьи принадлежит какая-то комната или часть жилья. Каждый сособственник может пользоваться всем имуществом целиком. 

Такой режим важно учитывать, если хотите продавать свою долю в недвижимости отдельно от других владельцев.

Что такое долевая собственность

Режим, в котором граждане владеют четко указанной частью имущества. Доля человека может выражаться в процентах или дробями, смотря как удобнее считать. Доля может составлять 1/7 часть квартиры или 20%. Если у недвижимости один владелец, его доля составит 100%. Если собственников больше, доли между ними могут быть распределены по-разному:

• всем поровну, например для родителей с двумя детьми, по ¼ или 25%

• только родителям: несмотря на прописку детей в квартире, они могут не являться собственниками, и тогда у мамы и папы будет по ½ или 50%

• неравными долями: когда у мамы 50%, у папы 25%, у ребенка 15%, а еще 10% принадлежат бабушке

Доли определяются и прописываются в момент вступления в права владения: при покупке, дарении или наследовании. Доли каждого собственника указываются в документах. Дальше распоряжаться своей долей каждый собственник имеет право как угодно (с некоторыми ограничениями).

Если вы не знаете, какой долей недвижимости владеете, уточните эту информацию в документах собственности или закажите выписку ЕГРН на Госуслугах. В документе также указана доля владения.

Иногда в городах встречаются индивидуальные жилые дома на несколько семей. В этом случае доли владения каждого собственника будут считаться не от площади конкретно их части дома, а общей. Например, 27/400 всего дома. Сделки с такими объектами, если вы выкупаете дом не целиком, нужно проводить с особой внимательностью.

Доля владения может быть реальной либо идеальной. Реальная доля — когда, например, в двухэтажном частном доме, собственники могут физически поделить помещения между собой. Реальная доля не всегда делится 50/50, но совершенно точно отражает владение в быту.

Идеальная доля не отражает число помещений в здании. Например, доля ⅔ в однушке не отражает владение комнатой и ванной. Это измерительная величина, которую нельзя выделить в натуре. Чаще всего на рынке встречается именно идеальная доля, когда несколько человек в разных пропорциях владеют одним жилым помещением. 

Разница между общей и долевой собственностью

В бытовом плане при проживании в квартире или доме различий между видами владения почти нет. Больше всего нюансов появляется, когда собственники хотят продать жилье или изменить пропорции владения между собой. Собрали в таблице все ситуации, когда важно учитывать способ владения:

Два ключевых правила, которые относятся к распоряжению при разных видах владения:

1. Если собственник хочет распорядиться долей в общей собственности, сначала её нужно определить и официально выделить. Это занимает некоторое время, особенно, если другие собственники не хотят переходить на долевую собственность.

2. При долевом владении если один из собственников хочет продать или подарить свою часть — в первую очередь он обязан предложить ее сособственникам и только потом размещать в открытом доступе и продавать на рынке недвижимости.

Как определяется доля владения

Если квартира покупается или получена в дар, собственники могут указать доли в момент подписания документов. Они должны устно договориться между собой, учесть ограничения (например, использование маткапитала и обязательное выделение долей детям), и зафиксировать договоренность в документах собственности.

Если у собственников возникают споры при определении или изменении долей в собственности, они могут обратиться в суд с требованием перераспределить доли владельцев. В этом случае потребуются документы:

• паспорта 

• о собственности

• об оплате недвижимости конкретным человеком

• об уплате ЖКУ и налогов

• о фактических расходах на содержание и ремонт, неотделимые улучшения жилья

• прочие документы, которые могут указать на то, что гражданин инвестировал средства в покупку или улучшение квартиры или дома

Рассмотрев позиции сторон и прилагаемые документы, суд может перераспределить доли собственников. Самые частые споры между собственниками происходят: 

1. О порядке использования жилых комнат и использовании кухни и санузла.

2. Об определении долей при наследовании и приватизации.

3. О признании имущества совместным или личным, когда один из собственников утверждает, что жилье куплено на его средства. 

Как выделить доли в совместной собственности

Порядок выделения долей в совместной собственности состоит из трех этапов: сбора документов, подачи в Росреестр, оплаты госпошлины. Электронная регистрация занимает 1–2 рабочих дня, при подаче документов через МФЦ срок увеличится до 5–9 дней. Рассмотрим каждый этап подробнее.

Соберите документы:

• паспорта собственников

• брачный договор или соглашение о разделе имущества (не менее двух экземпляров-подлинников) или решение суда с отметкой о вступлении в силу

• свидетельство о браке, документы о праве собственности

• свидетельства о рождении детей

• доверенности, если действуете через представителя

Подать заявление на выделение долей можно на сайте Росреестра, в МФЦ, у нотариуса или почтой отправлением с объявленной ценностью. 

Риски при покупке квартиры долями

Квартира в общей собственности может быть продана только целиком, без деления. Если собственники планируют продать часть (долю), сначала ее нужно выделить. После чего оформлять сделку. В связи с некоторыми тонкостями при сделках с долями нужно быть осторожнее. Вот некоторые популярные риски, которые могут появиться:

• Сначала долю письменно предлагают другим сособственникам, в случае их отказа выставляют на рынок. Если цена для «соседей» была завышена или им не предложили выкуп, сделку могут аннулировать.

• Супруг не давал согласия на продажу общего нажитого имущества (даже если владеет им только продавец).

• Бывший супруг остается собственником даже после развода, его согласие также необходимо.

• Имущество не было совместным по брачному договору в силу определенных условий, но они не были выполнены.

• Мошенники делят большую квартиру на маленькие площадью 10–20 м², обустраивая кухню и туалет, и продают по видом самостоятельного объекта. Чаще всего такие объекты находятся в частных домах или на первых этажах.

Безопаснее всего проводить любые сделки с недвижимостью через нотариуса. В этом случае вы будете защищены от возможных негативных последствий и разбирательств. Единственный минус — услуги нотариуса стоят денег.

Доля в земельном участке

У земельных участков тоже бывает несколько собственников. Они могут использовать территории по договоренности и своему усмотрению в рамках вида разрешенного использования (ВРИ) земли и учитывая существующие ограничения. Если владельцы хотят разделить землю и единолично владеть участком, законодательство России предлагает три варианта сделать это:

• Раздел по договоренности. Каждый собственник получит часть земли с расположенными на ней зданиями и сооружениями. Это могут быть равные доли или другие пропорции.

• Выделение в натуре. Происходит в соответствии с текущими долями на участок.

• Продажа или выкуп. Если граждане не могут договориться, весь участок или часть можно продать другим сособственникам или на рынке, а деньги разделить.