Согласие супруга на продажу и покупку недвижимости

Что значит совместная собственность

По закону, совместной собственностью называют имущество, нажитое супругами в браке?СК РФ Статья 34. Исключение — наличие брачного договора, которым установлены иные договоренности по распределению имущества между партнерами.

Если в жилье одного из супругов был произведен капитальный ремонт, оно также может быть признано судом совместной собственностью, поскольку стоимость недвижимости после ремонта значительно возросла, а на ремонт были потрачены общие средства?ГК РФ Статья 256.

Соответственно, нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости оформляют, если собственность признана совместной. Например, если имущество куплено в браке или капитально отремонтировано на общие деньги семьи.

Брачный договор — соглашение между супругами, которое определяет имущественные права и обязанности в браке и после его расторжения. Подробнее об этом читайте в статье по теме.

В каких случаях потребуется согласие супруга при продаже недвижимости

Согласие супругов нужно, чтобы защитить стороны, которые прямо или косвенно касаются сделки с недвижимостью. Например, для защиты:

• супруга — чтобы имущество не продали без его ведома

• покупателя — чтобы сделку потом не отменили через суд

• банка — чтобы снизить финансовые риски

• государства — чтобы уменьшить семейные имущественные споры

Поэтому если муж или жена решат продать недвижимость, согласие второго супруга потребуется:

• если недвижимость куплена в браке?СК РФ Статья 34

• если недвижимость была отремонтировала, и это значительно увеличило ее стоимость?СК РФ Статья 37

Согласие второго супруга помогает защитить права и интересы сторон, причем устного согласия супруга недостаточно — обязательно заверение нотариусом. В противном случае сделку могут оспорить через суд.

Eсли один из супругов оформил доверенность на совершение сделки купли-продажи на имя второго супруга, дополнительного согласия не потребуется.

Особенности приобретения недвижимого имущества в браке

Если недвижимость приобретается в период брака, по общему правилу она считается совместной собственностью супругов — независимо от того, на кого оформлены документы?п. 1 статья 33 СК РФ?п. 1 статья 34 СК РФ. Это значит, что оба супруга имеют равные права на имущество, даже если собственником в ЕГРН указан только один из партнеров.

При этом супруги могут оформить недвижимость не в совместную, а в долевую собственность, заранее определив доли каждого. Однако такой договор должен быть нотариально удостоверен, поскольку фактически содержит элементы брачного договора?Статья 42 СК РФ.

Договор покупки недвижимости подписывает тот супруг, который указан стороной сделки. Если покупателями выступают оба супруга, договор подписывают оба.

Исключение составляют сделки, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма (например, договор ренты)?Статья 163 ГК РФ.

Право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации. При этом заявление о регистрации общей совместной собственности супругов может подать и подписать один из супругов.

В каких случаях требуется согласие супруга при покупке недвижимости

Согласно Семейному кодексу, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга?СК РФ Статья 35. Хотя на практике это может быть не всегда так.

Согласие обязательно при покупке жилья в ипотеку, если второй супруг не выступает созаемщиком, а также для оформления сделки, требующей нотариального удостоверения. Например, документ потребуется при оформлении договора ренты, ипотеки и некоторых нотариальных сделок с долями.

Банкам важно подстраховаться и снизить риски, чтобы второй супруг после оформления ипотеки не заявил, что не знал о кредите и покупке. Основные риски связаны с ситуацией, когда супруг, распоряжаясь общими деньгами семьи, собирается потратить их на крупную покупку без ведома другого.

Согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в котором указаны условия реализации сделок с недвижимостью.

Особый порядок удостоверения согласия супругов военнослужащих

Для многих сделок с недвижимостью обычно требуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Однако для военнослужащих, проходящих службу в труднодоступных или удаленных местностях, действует специальный порядок?Постановление Конституционного Суда РФ от 30.10.2025 №36-П.

В некоторых гарнизонах и на закрытых военных территориях нотариусов либо нет совсем, либо они не ведут регулярный прием граждан. Из-за этого военнослужащие и их семьи сталкиваются с трудностями при оформлении сделок, связанных с жильем, в том числе при использовании военной ипотеки.

Чтобы решить проблему, предусмотрен особый механизм подтверждения согласия супруга. В таких местностях удостоверять согласие могут не нотариусы, а командиры и начальники воинских частей.

Фактически командир выполняет функцию нотариуса: подтверждает личность супруга, его волеизъявление и факт подписания документа. Такое согласие признается юридически действительным для оформления сделки.

Механизм был создан для защиты прав военнослужащих и обеспечения возможности оформлять жилье и ипотечные сделки даже в условиях удаленной службы.

Как нотариально оформить согласие супруга

Согласие супруга на сделку оформляется у нотариуса и считается официальным юридическим документом.

Что делает нотариус?Статья 54 Основ законодательства РФ о нотариате:

• удостоверяет согласие супруга по правилам, предусмотренным для удостоверения сделок

• проверяет дееспособность супруга?Статья 43 Основ законодательства РФ о нотариате

• устанавливает волю супруга

• разъясняет смысл, значение и последствия сделки

Для оформления обычно нужны паспорт и свидетельство о браке. Если у супруга нет документа, удостоверяющего личность, нотариус в некоторых случаях может подтвердить личность через Единую биометрическую систему (при наличии биометрических данных и номера телефона супруга в системе). Также потребуются документы на недвижимость (например, выписка из ЕГРН) и брачный договор, если оформляли.

Оформление согласия является платной услугой — оплачиваются государственная пошлина (500 ₽) и дополнительный региональный нотариальный тариф (обычно от 1 000 ₽ до 2 500 ₽ в зависимости от региона). Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготы, например для людей с инвалидностью I группы.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры?

Да, если квартира была куплена в браке и считается совместной собственностью супругов.

Какой срок действия согласия на продажу недвижимости?

Закон не ограничивает срок действия согласия на совершение сделки, но обычно документ оформляется непосредственно перед совершением продажи имущества.

Когда согласие супруга не требуется?

Если имущество куплено до брака, получено по наследству или разделено брачным договором.

Какие риски при сделках без согласия супруга?

Основной риск в сделках без согласия супруга — оспаривание сделки в суде. Если продается совместно нажитое имущество, второй супруг может подать иск о признании сделки недействительной.

Сколько стоит нотариальное согласие?

Стоимость складывается из госпошлины и нотариального тарифа, размер которого зависит от региона. Суммарно обычно выходит около 3 000 ₽.

Почему по поводу согласия супруга нет точной позиции?

Основная причина в том, что документ не всегда проверяют (в отличие от паспорта, например), поэтому если супруги не выступают с оспариванием сделок купли-продажи в суде, они могут проводиться и без такого документа. А вот в случае судебных споров документ приобретает дополнительную значимость.