Самовольная постройка: что это такое и как узаконить

Самовольная постройка – это объект недвижимости, возведённый без соблюдения установленных требований. Произойти такое может по разным причинам: незнание владельцев о правилах, нежелание проходить бюрократические процедуры, изменения в законодательстве. Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной считается постройка:

• На участке, не предоставленном в установленном порядке. Например, нельзя построить что-то на территории соседа.

• На участке, вид разрешённого использования (ВРИ) которого не предполагает строительство таких объектов. Например, на земле с ВРИ «Огородничество» жилой дом построить нельзя.

• Возведённая без получения обязательных согласований. Например, если участок находится в зоне с особыми условиями использования территории и для строительства необходимо разрешение.

• Построена с нарушением строительных норм. Например, когда владелец на участке для ИЖС построил дом высотой более 3 этажей или 20 метров.

Для признания постройки самовольной достаточно одного из этих признаков. При этом важно понимать, что самостроем может быть только капитальный объект, то есть имеющий фундамент. На временные конструкции эти правила не распространяются.

Закон запрещает использовать самовольные постройки. Объект полагается либо снести, либо легализовать. Чаще судьбу строения решает суд, но в некоторых случаях это могут сделать органы местного самоуправления.

Местные власти могут принять решение о сносе в следующих случаях:

• постройка находится на государственной или муниципальной земле

• строение опасно и создаёт угрозу жизням

• на дату начала работ участок не был оформлен в собственность, а это было обязательным требованием

• вид разрешённого использования земли или другие ограничения запрещают строительство таких объектов.

В остальных случаях решение принимает суд. Обычно это происходит в рамках рассмотрения иска о сносе или иска о признании права собственности на постройку. Если суд встанет на сторону собственника и разрешит сохранить недвижимость, потребуется привести здание в соответствие с требованиями закона.

Законодательство в отношении самостроя довольно сложное, и в нормативно-правовых актах содержится множество условий и оговорок. Хотя по общему правилу самовольную постройку нужно либо снести, либо легализовать, в ряде случаев снос строения запрещается:

• Если постройка не является недвижимостью. Например, когда это забор или беседка.

• Постройка уже легализована ранее.

• Собственник не знал и не мог знать об ограничениях на использование земельного участка.

• На момент вынесения судебного решения все признаки самовольной постройки устранены или не актуальны из-за изменения законов.

• Жилые дома на дачных и садовых участках не сносят, если собственнику постройки принадлежит также земля под ней, строение соответствует всем нормам, а право собственности возникло до 1 сентября 2018 года.

Если право на недвижимость или её часть зарегистрированы в ЕГРН, но объект имеет признаки самостроя, суд также может постановить снести его. При этом местные власти такого решения принять не могут.

Пленум Верховного суда подчёркивает?П. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44, что снос самовольной постройки – крайняя мера. Поэтому каждый случай рассматривается индивидуально. Если нарушения незначительные, не угрожают безопасности других людей и не нарушают ничьих интересов, постройку могут разрешить сохранить.?П. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44

В самом худшем случае собственника обяжут снести самовольную постройку. Но даже если удастся сохранить строение, владельцу может грозить штраф, ведь объект возведён незаконно. В зависимости от ситуации, собственнику назначат следующие штрафы:

• за самовольное занятие земельного участка?Ст. 7.1 КоАП РФ

• использование земельного участка не по целевому назначению?Ст. 8.8 КоАП РФ

• нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов?Ст. 9.4 КоАП РФ

• нарушение процедур и требований при строительстве или реконструкции объектов?Ст. 9.5 КоАП РФ.

Уплата штрафа не даёт отсрочек и не отменяет требования о сносе самовольной постройки. Если суд или местные власти приняли решение, что этого объекта быть не должно, вам придётся не только заплатить штраф, но и снести здание.

Легализовать самовольную постройку может владелец участка, на котором она возведена. При этом должны соблюдаться определённые требования:

• строительство на данной категории земель разрешено

• постройка соответствует всем нормам и требованиям на дату обращения в суд

• объект не угрожает жизни и здоровью и не нарушает права других людей.

Если все условия соблюдены, владелец участка может обратиться в суд для признания права собственности на самовольную постройку. Рассмотрим процесс пошагово.

Шаг 1. Подготовьте документы

Для обращения в суд составьте исковое заявление. В нём укажите:

• сведения об истце и ответчике

• вид вашего права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка

• вид объекта и лицо, которое его построило

• обоснование, почему постройка является самовольной.

Ответчиком укажите орган власти, отвечающий за выдачу разрешений на строительство. Обычно это орган местного самоуправления по месту нахождения постройки. Если постройка возведена другим лицом на вашем участке, укажите также это лицо.

К иску приложите документы, подтверждающие все указанные обстоятельства. Это могут быть документы на земельный участок, проектная документация. Если вы ранее пытались получить необходимые разрешения для строительства, приложите ответы официальных ведомств.

Также потребуется оплатить госпошлину. Её размер зависит от стоимости постройки.?Пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Шаг 2. Подайте иск в суд

Направьте исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимости:

• мировому судье, если стоимость постройки менее 50 000 рублей

• в районный суд в остальных случаях.

После рассмотрения дела суд вынесет решение. Если всё пройдёт успешно, в резолютивной части будут указаны сведения, идентифицирующие объект недвижимости и его правообладателя. На основании решения суда можно зарегистрировать право собственности.

Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации права собственности

Собственник может обратиться непосредственно в Росреестр, а также подать документы в МФЦ или онлайн на сайте ведомства или Госуслугах. Потребуются следующие документы:

• заявление о регистрации права собственности

• паспорт заявителя

• решение суда.

Также заявитель должен оплатить госпошлину – 2 000 руб?Пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Шаг 4. Получите выписку из ЕГРН

После успешной государственной регистрации получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая удостоверяет ваши права на объект. Выписка может быть предоставлена в электронной форме.

Строительство собственного дома – задача не из лёгких. Человеку, далёкому от строительной сферы, сложно учесть все нормы и правила, которые необходимо соблюдать. Недочёты на этапе планирования или возведения объекта могут привести к серьёзным проблемам в будущем – от юридических сложностей до финансовых потерь.

Избежать многих ошибок поможет сервис «Цифровое строительство» от ДОМ.РФ. Эта платформа создана специально для тех, кто мечтает о собственном доме. Здесь вы найдёте всё необходимое для успешного строительства:

• проекты домов, отвечающих всем строительным нормам

• проверенных подрядчиков, которые воплотят проект в жизнь

• персональные рекомендации по всем этапам строительства, чтобы ваш дом был построен качественно и в срок

• информацию об ипотеке на строительство в банках-партнёрах сервиса.

Суперсервис «Цифровое строительство» от ДОМ.РФ поможет реализовать задуманное и сопроводит на каждом этапе строительства частного дома.