Категории земель: какие бывают и как определить

Сколько в России категорий земель

Категория земельного участка описывает свойства территории и юридический режим использования земли. В России существует 7 категорий земель?ст. 7 Земельного Кодекса РФ:

• Сельскохозяйственного назначения

• Населенных пунктов

• Промышленности

• Особо охраняемых территорий и объектов

• Лесного фонда

• Водного фонда

• Запаса

Информацию о категории участка всегда можно найти в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Однако категория не тоже самое, что целевое назначение земли. Эти понятия часто путают. Категория основана на целевом назначении, но само оно является системой характеристик, которые определяют цель и способ использования земли. Это могут быть геологические, биологические, экологические и даже экономические параметры.

Важнее всего соблюдать ограничения, которые касаются категорий земель. Например, на землях лесного фонда нельзя строить капитальные сооружения. Если допустить такую ошибку (даже по незнанию), можно потерять и землю, и само сооружение.

Использование земли не в соответствии с категорией — административное правонарушение?Ст. 8.8 КоАП РФ. Оно карается штрафом. Для физических лиц это эквивалент 0,5-1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тысяч ₽. Если кадастровая стоимость не определена, штраф составит 10-20 тысяч ₽. Также собственник должен будет устранить нарушение, иначе участок могут изъять.

Особенности разных категорий земель

Далее мы рассмотрим особенности и ограничения использования разных категорий земельных участков.

Земли сельскохозяйственного назначения

Находятся за чертой города. Основная цель таких участков — производство сельхозпродукции. К категории также относятся все вспомогательные объекты: водоемы для полива, дороги, защитные насаждения по краям полей, сооружения для первичной переработки продукции.

Чтобы поля не превратились в турбазы или коттеджные поселки, на такой земле почти нельзя строить жилые объекты. На одном участке можно построить только один дом, а площадь застройки под ним не должна превышать 0,25% площади самого участка. Строительство в принципе становится возможным, только если участок не менее 8-12 Га площади.

Земли населенных пунктов

Вся территория, которая находится внутри границ поселений, деревень, городов. Такие земли предназначены для застройки и развития. Здесь можно возводить многоэтажные жилые дома, строить индивидуальные жилые дома (ИЖС) и вести подсобное хозяйство. В состав земель населенных пунктов входят все дороги, инженерно-транспортная инфраструктура, рекреационные зоны (места отдыха, например, парк), производственные и общественно-деловые зоны. Внутри населенных пунктов также есть ограничения на строительство тех или иных зданий и сооружений. Такие правила прописаны в градостроительном регламенте населенного пункта.

Промышленные земли

Специальные территории для строительства и работы фабрик, заводов, энергостанций и других типов предприятий.

На землях категории нельзя располагать жилые дома. Однако, в зависимости от вида разрешенного использования участка, здесь могут находиться, например, общежития для рабочих.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

У таких участков есть ценное значение: научное, историко-культурное, природоохранное, эстетическое, рекреационное или иное. Сюда относятся все национальные парки и заповедники, заказники, курорты. На таких землях запрещены все виды производств. А строить капитальные строения можно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местной администрации).

Лесной фонд

Земля, покрытая лесом и просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса. Участки используются для ведения лесного хозяйства. Чаще всего это подразумевает лесоустроительное зонирование. На одних участках лес рубят, на других выращивают.

Самые лесистые регионы страны по данным Федерального Агентства лесного хозяйсвта:

Иркутская область — 82,2% площади

Приморский край — 77,9%

Республика Коми — 72,7%

Забайкальский край — 68,6%

Свердловская область — 68,4%

Вологодская область — 68,3%

Сахалинская область — 68,1%

Хабаровский край — 66,7%

Амурская область — 65,1%

Новгородская область — 64,6%

Республика Бурятия — 63,8%

Кировская область — 62,7%

Видно, что наиболее лесистые регионы находят либо на севере государства, либо на Урале, в Сибири и на Дальнем Востоке. Центр России не так богат лесами.

На территории лесного фонда можно возводить объекты капитального строительства только для рекреационной деятельности. Нельзя строить жилье, гостиницы, апартаменты и другие здания для проживания.

Водный фонд

Сюда относятся территории, занятые водными объектами и прибрежные зоны водоемов. Это участки под природными и искусственными водоемами, ледниками, гидротехническими сооружениями и объектами водного хозяйства. Земли водного фонда могут находится и на территории и на землях населенных пунктов и на участках особо охраняемых территорий, чего обычно не бывает с другими категориями земель.

Земли запаса

Все территории, находящиеся в муниципальной или государственной собственности и не используемые гражданами и юридическими лицами. Это земельный резерв страны. Они могут быть переведены в другие категории и после этого использоваться по назначению.

Как определить категорию земли

Категорию земли можно узнать из правоустанавливающих документов на участок. Но этот способ подходит только собственникам, которые итак, скорее всего, знают категорию. Для всех остальных граждан существует Национальная система пространственных данных (НСПД). Она полностью отражает кадастровую карту России.

На портале НСПД вы можете:

• Получить информацию о земельных участках по кадастровому номеру или выбранным границам

• Повысить эффективность использования земель и объектов недвижимости

• Воспользоваться картографическими слоями НСПД

Кроме того, на сайте НСПД можно воспользоваться дополнительными сервисами, чтобы:

• Получить земельные участки из государственной или муниципальной собственности

• Получать информацию по изменениям объектов недвижимости

• Подготовить схему строительства для ИЖС

• Найти земельные участки, подходящие для развития туризма

Еще один способ узнать категорию земельного участка — выписка из Росреестра. Такую можно заказать в личном кабинете ведомства. Авторизация происходит через профиль Госуслуг. Выписка платная и будет стоить 700 ₽ за электронную версию и 1 740 ₽ за бумажный экземпляр.

Как перевести землю в другую категорию

Законодательно можно менять категорию земли и ее назначение. Порядок таких действий прописан в Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»?ФЗ о переводе земель.

Когда возникает необходимость смены категории:

• расширение города за счет прилегающих сельхозземель

• перевод промышленных объектов в другие категории в результате рекультивации

• если лес признали природоохранной зоной

• при переводе земель госзапаса и в других случаях

В каждом случае есть собственные правила. Например, при расширении города нужно менять и утвердать новый генеральный план населенного пункта.

Для перевод земель в другую категорию надо обратиться в Росреестр. В заявлении нужно будет указать необходимость и причины перевода, кадастровый номер участка и правоустанавливающие документы на него. Ведомство может и отказать, пояснив причины.

Если человек или компания хочет получить и использовать землю из категории муниципального или госзапаса, он также должен обратиться в Росреестр или администрацию с просьбой выполнить перевод земель в другую категорию для дальнейшей аренды или покупки и использования.

Что проверить перед покупкой земельного участка

Чтобы не получить запрет на строительство, сервитут или проблемы с переводом земель в другую категорию, перед покупкой совершите несколько действий. Это можно сделать с помощью публичной кадастровой карты или обратившись в отдел архитектуры местной администрации.

1. Сделано ли межевание. Без него никакие действия с земельными участками невозможны. В том числе регистрация здания, сооружения или незавершенного строительства.
2. Уточните план градостроительства, если рядом есть дорога, водоем или лес. Иначе на вашей земле возможны действия города, связанные с этими объектами.
3. Около дорог иногда отложены промышленные участки. Если такой есть рядом с вами, на нем могут построить АЗС, гостиниц или даже открыть кладбище. Также возможно и просто расширение дороги из 2 полос до 4-8. Тогда тихий зеленый уголок превратиться в шумное дискомфортное место.
4. Под участком могут проходить разные коммуникации: газовая труба или кабель связи. А их иногда надо обслуживать специальным организациям.

Главное о категориях земель в России

Собрали в короткую памятку все самое важное о категориях земель в стране:

• Категория определяет вид использования и запреты на строительство

• Можно строить жилье на землях населенных пунктов и сельхозземлях

• Проверить категорию можно через кадастровую карту Росреестра или заказав выписку ЕГРН

• Категорию можно изменить (кроме водного фонда и особых зон), но нужно обоснование