Как выбрать отделку при покупке квартиры в строящемся доме

Основных типов отделки три: черновая, предчистовая и чистовая. Нюанс в том, что нет общепринятых стандартов и юридически зафиксированного определения. Строительные компании сами решают, что включать в каждый вариант отделки.

Например, в одних новостройках черновая отделка — это только стяжка пола и установленные батареи отопления. А в других застройщик выравнивает стены и штукатурит швы на стыках. Для предчистовой и чистовой отделки вариантов еще больше. Поэтому нужно тщательно изучать договор с застройщиком и смотреть список работ по каждому типу отделки. Тогда вы будете точно знать, что получите при приемке квартиры.

Квартиры с черновой отделкой — это просто бетонные коробки с голыми стенами. Их еще называют квартирами без отделки. Строители выполняют только самые базовые работы: монтируют входную дверь и стеклопакеты, проводят электричество до щитка в квартире, делают черновую стяжку полов. Владельцу жилья с черновой отделкой придется делать полный ремонт помещения с нуля. А это очень дорого.

У жилья с черновой отделкой может быть много особенностей. Например, могут отсутствовать межкомнатные перегородки. Кому-то такие квартиры со «свободной планировкой» не подходят, а для кого-то это возможность расположить комнаты по-своему. При этом не придется сносить стены и вывозить строительный мусор.

Квартиры с черновой отделкой обычно дешевле других вариантов. Плюс, можно сэкономить на ремонтных работах, особенно если делать всё своими руками.

Плюсы черновой отделки:

• Цена квартиры ниже, чем вариант с готовой отделкой.

• Возможность сделать свою планировку и дизайн.

• Сразу видны погрешности строителей, например, неровные потолки, трещины и щели в стенах.

• Полный контроль за качеством ремонта.

Минусы черновой отделки:

• Нельзя сразу заселиться.

• Много шумных и грязных работ, и у соседей тоже.

• Нужно держать ремонт под контролем, вкладывать не только деньги, но и личное время.

Подходит тем, кто:

• готов самостоятельно заниматься ремонтом;

• хочет сделать индивидуальную планировку;

• готов подождать с переездом несколько месяцев;

• покупает квартиру в качестве инвестиции: меньше вложений на старте и больше прибыли от перепродажи.

Любое жилье в новостройке нужно внимательно проверить при приемке — даже если получаете ключи от «бетонной коробки». При проверке квартиры составляется акт приема-передачи. Все недочеты, брак и несоответствия договору нужно обязательно зафиксировать письменно. Застройщик должен в течение 45 дней исправить выявленные недостатки и назначить новую дату приемки.

На что обратить внимание при проверке:

• Убедиться, что площадь квартиры ровно такая, как в договоре.

• Сверить высоту потолка с проектной документацией.

• Замерить угол между стенами — он должен быть ровно 90°.

• Убедиться, что входная дверь установлена без перекосов, ручка и замок исправны.

• Осмотреть окна — они должны быть без царапин и повреждений, с ручками. Рамы должны хорошо прилегать к стенам, без щелей и сквозняков.

• Проверить наличие счетчиков, снять показания — они должны быть на нуле.

• Проверить работу вентиляции.

• Осмотреть так называемые «мокрые зоны» — места, где по проекту будут кухня, ванная, туалет. Убедиться, что эти участки защищены гидроизоляцией.

Вы можете скачать и распечатать этот чек-лист, чтобы использовать его при приемке квартиры с черновой отделкой.

Черновая отделка квартиры

Иногда предчистовую отделку называют White box: всё пространство квартиры белого цвета, так как все стены и потолок обработаны шпатлевкой. При покупке жилья с предчистовой отделкой точно придется делать ремонт, но вы потратите меньше финансов и времени. А главное, все самые грязные этапы ремонта уже пройдены, и вы не будете иметь дело со строительным мусором.

В квартире с предчистовой отделкой:

• электричество разведено по всей квартире до точек подключения розеток и выключателей;

• подготовлены инженерные коммуникации: трубы, стояки, места подключения сантехники;

• есть перегородки между комнатами;

• стены и потолки ровные, обработаны шпатлевкой и готовы к дальнейшей отделке;

• на полу выполнена стяжка.

Этот перечень может отличаться у разных строительных компаний. Например, некоторые застройщики в предчистовую отделку включают еще недорогие смесители, унитаз и межкомнатные двери. Полный список работ прописывается в договоре покупки.

Если вас устроит качество предчистовых работ, останется только сделать косметический ремонт, заказать мебель и переехать — можно управиться за месяц.

Плюсы предчистовой отделки:

• Цена ниже, чем у квартиры с чистовой отделкой.

• Меньше времени уйдет на ремонт, а значит, можно быстрее заселиться.

• Можно сделать свой дизайн.

Минусы предчистовой отделки:

• Квартира дороже, чем с черновой отделкой

• Качество отделки под вопросом. Если застройщик недобросовестный, он может сэкономить на материалах.

• Отсутствие сантехники — в квартиру нельзя сразу заселиться.

Подходит тем, кто:

• хочет индивидуальный дизайн квартиры, но не готов тратить время на черновые работы;

• хочет сэкономить на финишной отделке;

• готов подождать заселения несколько месяцев, пока будет сделан косметический ремонт.

Как и в случае с черновой отделкой, при приемке жилья с предчистовой отделкой стоит сверить площадь помещения и высоту потолков с цифрами, указанными в документах. Убедитесь, что все углы равны 90°, а стены не отклоняются от вертикали. Проверьте, как установлены входная дверь и стеклопакеты, в том числе на балконе.

На что еще обратить внимание при проверке:

• Проверьте стены и потолок. Они должны быть выровнены и готовы к финишной отделке. Осматривайте стены с помощью фонарика — так вы скорее увидите дефекты, чем при рассеянном общем свете.

• Убедитесь, что стяжка пола ровная и без трещин.

• Проверьте, чтобы электропроводка была выведена к местам подключения светильников, выключателей и розеток.

• Убедитесь, что трубы не протекают и под ними нет влажных пятен.

• Посмотрите, на месте ли радиаторы и на какой высоте они установлены. Важно, чтобы они не были слишком низко и не мешали укладке напольного покрытия.

Вы можете скачать и распечатать этот чек-лист, чтобы использовать его при приемке квартиры с предчистовой отделкой.

Предчистовая отделка квартиры

Жилье с чистовой отделкой полностью готово к заселению. Покупатель получает квартиру с дизайном, который он выбрал в каталоге при заключении договора. Остается только заказать мебель, и можно праздновать новоселье.

Что чаще всего включено в чистовую отделку:

• входная дверь хорошего качества;

• межкомнатные двери;

• стеклопакеты с откосами, застекленный балкон;

• радиаторы отопления;

• потолок с финишным покрытием;

• стены оклеены обоями;

• напольное покрытие — чаще всего линолеум, иногда ламинат;

• готовая к эксплуатации электрика: установлены розетки и выключатели;

• кухонная мойка со смесителем;

• сантехника: раковина, душевая кабина или ванна, унитаз.

Иногда застройщики оборудуют квартиру мебелью, кухонными шкафами и бытовой техникой. Такой вариант называют «под ключ»: квартира подготовлена к заселению. Но помните, что разные застройщики могут по-своему понимать «готовность к переезду». Единых норм не существует, в каждом случае все условия перечислены в договоре.

Плюсы чистовой отделки:

• Готовое к заселению жилье, не нужно заниматься ремонтом.

• Есть несколько вариантов отделки на выбор.

• Стоимость отделки фиксируется в договоре и не вырастет. 

Минусы чистовой отделки:

• Цена выше, чем у квартир с другими типами отделки.

• Типовой дизайн от застройщика. 

• Риск скрытых дефектов ремонта.

• Возможны функциональные неудобства: мало розеток или душевая кабина вместо ванны.

Подходит тем, кто:

• торопится сразу переехать;

• согласен на типовой дизайн; 

• покупает квартиру под сдачу в аренду;

• берет ипотеку: стоимость ремонта входит в кредит по ипотеке.

Чтобы точно получить то, за что вы заплатили, сверьтесь с договором. В нем зафиксирован список работ, которые строительная компания обязана сделать в квартире.

Как и в предыдущих случаях, проверьте базовые моменты: площадь квартиры, высоту потолков, ровность стен и пола, качество установки входной двери и стеклопакетов.

На что еще обратить внимание при проверке:

• Убедитесь, что все розетки работают исправно и плотно прилегают к стенам.

• Проверьте укладку кафеля — постучите по нему, чтобы убедиться, что под ним нет пустот.

• Сверьте тип напольного покрытия с указанным в договоре. Полы должны лежать ровно, без зазоров.

• Оцените, как выполнена отделка стен в квартире: ровно ли нанесена краска и как поклеены обои

• Проверьте сантехнику и все смесители.

• Сверьте мебель в квартире с перечнем из договора.

• Проверьте, как работает установленная бытовая техника.

Принимать квартиру нужно очень внимательно, а все дефекты подробно фиксировать в акте приемки-передачи — в присутствии представителя застройщика. Можно также приложить фото или видео проблемных мест. 

Бывают ситуации, когда какие-то дефекты строительства выявляются в процессе эксплуатации. В этом случае важно знать, что закон устанавливает гарантийный срок от трех лет на инженерное оборудование в квартире и от пяти лет — на саму квартиру. Все проблемы и ошибки, допущенные при строительстве и обнаруженные в течение гарантийного срока, застройщик должен исправить бесплатно.

Вы можете скачать и распечатать этот чек-лист, чтобы использовать его при приемке квартиры с чистовой отделкой.

Чистовая отделка квартиры

При заключении договора покупки попросите застройщика рассказать подробно про все варианты отделки квартиры. Запросите полный перечень предполагаемых работ. Выбирая тип отделки, учитывайте в первую очередь свои планы и материальные возможности.

Чтобы вам легче было принять решение, подготовили таблицу для сравнения разных видов отделки.

Вы можете скачать эту таблицу и использовать как памятку.