Как правильно сдать квартиру

Чем найм квартиры отличается от аренды

В разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. Однако с юридической точки зрения это не совсем верно.

Найм относится к самой распространенной ситуации, когда человек снимает квартиру, чтобы жить в ней, а аренда — к более крупным сделкам с бизнесом, когда помещение используется для производства продукции и прибыли.

Рассмотрим на примере. Если семейная пара сдает квартиру студенту — это найм, а если ИП сдает нежилое помещение под пекарню или маникюрный салон или компания снимает помещение для проживания сотрудников — аренда.

Как не нарушить закон при сдаче квартиры

С любого заработка нужно платить налог на доход, поэтому еще до поиска жильцов нужно решить, каким способом планируете их оплачивать:

Самый простой вариант уплаты налога за сдачу жилья — самозанятость, или налог на профессиональный доход. Налоговая ставка 4%, если сделка проходит между физлицами, однако есть лимит по доходу — не больше 2 400 000 ₽ в год.

Если отчитываться в налоговую без статуса самозанятого, нужно уплачивать налог по ставке 13% НДФЛ (а не 4% или 6% как в случае с налогом на профессиональный доход) и самостоятельно подавать декларацию о доходах.

Эксперты отмечают, что теневой рынок аренды в России в последние годы находится в диапазоне от 80 до 95%. Причем более 80% квартирантов не против оформить сделку официально в случае долгосрочного проживания. Однако обычно собственники квартир отказывают потенциальным жильцам, которые хотят узаконить жилищный вопрос.

Арендное жилье — важнейший инструмент улучшения жилищных условий для людей. Каждая пятая российская семья рассматривает возможность снимать жилплощадь и более 86% готовы официально оформить сделку в случае долгосрочного договора

Денис Филиппов Заместитель гендиректора ДОМ.РФ

Патент подходит предпринимателям, которые сдают жилье собственное жилье, однако важно учитывать, что в этом случае налог платится в фиксированном размере и не зависит от доходов со сдачи недвижимости.

Патент доступен только ИП, поэтому требует дополнительного времени на регистрацию предпринимательского статуса — поэтому многие обычно выбирают самозанятость из-за более простой процедуры оформления и низких налоговых ставок.

Ответственность за нарушение закона при сдаче жилья

Сдача жилья в аренду без соблюдения законодательства влечет риски для собственника. Причем более высокие суммы штрафов предусмотрены для должностных лиц и компаний.

За нарушение закона и неподачу сведений о доходах предусмотрены штрафы?НК РФ Статья 122?НК РФ Статья 119:

• 20% от неуплаченной суммы налога, если нарушили закон случайно или по незнанию

• 40% от неуплаченной суммы налога — если нарушили закон умышленно, и налоговая сможет это доказать

• 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки за неподачу декларации, но не больше 30% и не меньше 1 000 ₽

• пени за каждый день просрочки

Если нарушения в особо крупном размере, владельцу квартиры может грозить более строгое наказание за умышленное уклонение от уплаты налогов?УК РФ Статья 198:

• штрафы от 100 до 300 тысяч ₽

• принудительные работы до года

• арест до шести месяцев или лишение свободы до года

Если уклонение признано умышленно совершенным в особо крупном размере, санкции ужесточаются: возможен штраф от 200 до 500 тысяч ₽, принудительные работы на срок до 3 лет либо лишение свободы на тот же срок.

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в обход закона

Раскрытие серых схем сдачи квартиру без уплаты налогов — вопрос времени. ФНС получает и анализирует данные сразу из разных источников: банков, Росреестра, МВД, «доброжелателей» (например, бывшие недовольные квартиросъемщики) и даже с сайтов по аренде недвижимости.

Если пользуетесь банковской картой, на которую ежемесячно поступают крупные суммы денег от неизвестного отправителя, рано или поздно у налоговых органов возникнут вопросы.

Та же история с Росреестром — если на вас числится «лишнее» жилье, сотрудники органов легко могут проверить, кто реально проживает в квартире, а если выяснится, что умышленно скрывали доходы, последуют штрафы и санкции.

Рынок аренды остается непрозрачным: на теневой сектор по-прежнему приходится около 95% сделок

Вероника Янушкевич Директор по развитию арендного жилья ДОМ.РФ

Сообщить о нарушении закона могут и посторонние. Например, соседи, которые недовольны шумом и поведением новых жильцов, сами квартиранты, если расстались с ними после конфликта из-за повышения квартплаты или порчи имущества.

Иногда даже бывшие супруги или возлюбленные становятся источниками для ФНС, если хотят насолить партнеру после ссоры.

Как подготовить квартиру к сдаче

Состояние квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильцов, поэтому лучше уделить время обстановке пространства и созданию комфорта будущих квартиросъемщиков.

В первую очередь оцените внешний вид и функциональность квартиры. При необходимости проведите косметический ремонт: побелите потолки, покрасьте стены или переклейте обои, почините проводку и сантехническое оборудование, замените перегоревшие лампочки.

Важно заранее предусмотреть возможные поломки и сделать обстановку устойчивой и жизнеспособной. Например, стены можно покрыть моющимися обоями, чтобы в случае загрязнения легко отмывались. Мебель выбирать прочную и долговечную, а если планируете сдавать жилье людям с животными и детьми, стоит заранее защитить диваны специальными накладками и закрепить в договоре с квартиросъемщиками возмещение убытков в случае порчи имущества.

Перед визитом потенциальных жильцов обязательно сделайте генеральную уборку: самостоятельно или через клининговую службу.

Внешний вид жилья влияет на стоимость сдачи, но важно помнить, что расположение, транспортная доступность, инфраструктура и озеленение района имеют не меньшее значение.

Нужна ли меблировка квартиры

На практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье.

Желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.

Грамотная обстановка сделает дом более удобным для проживания и сразу выстроит «диалог» с жильцами: в аккуратном и функциональном пространстве обычно меньше поломок и лучше порядок, потому что предусмотрены места для хранения вещей и сделано грамотное зонирование.

Если жилье, напротив, не предполагает заранее спланированного размещения и наличия необходимых для жизни вещей, мебели и техники, велика вероятность, что квартиранты будут использовать дешевые и краткосрочные варианты. Например, если в квартире нет шкафа, жильцы могут хранить вещи неаккуратно, из-за чего будет постоянный бардак

Лучший вариант — заранее обсудить с будущими жильцами, что им необходимо для проживания, как они хотели бы обустроить пространство и какие у них ожидания. Например, если для людей большое значение имеет наличие посудомоечной машины, можно договориться на покупку в счет арендной платы.

О чем еще стоит поговорить с будущими жильцами

Основные темы, которые важно обсудить с арендаторами заранее:

• порядок оплаты аренды и коммунальных услуг

• наличие и размер залога (обеспечительного платежа)

• как арендодатель может использовать залог (например, на компенсацию за порчу имущества)

• оплату ремонта в случае, если что-то сломается (обычно мелкий бытовой ремонт делают наниматели, а более капитальный — владелец жилья)

• возможность регистрации в квартире

Без договора обе стороны рискуют: собственник не может предъявить квартирантам претензии, если те что-то сломали или испортили, не может требовать компенсацию за отсутствие оплаты в срок или неуплату коммунальных услуг.

Договор позволяет легализовать доходы от сдачи и не бояться проверок налоговой.

Нужен ли риелтор

Существует заблуждение, что сдать квартиру легко: достаточно разместить объявление, и дело закрыто. На практике часто поиск подходящих жильцов превращается в долгий и изнурительный процесс, отнимающий много времени и сил.

Если хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства. Он будет отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, поможет определить цену и грамотно оформить документы.

Не обращайтесь одновременно к нескольким агентствам, чтобы не провоцировать конкуренцию. Иначе риелторы могут начать предлагать квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей.

Риелтор нужен в ситуациях, когда:

• хотите обезопасить себя юридически

• нет времени, находитесь далеко и часто заняты

• хотите избежать простоев жилья и договориться на хорошую цену по рынку

• важно найти надежного, платежеспособного арендатора и избежать проблем

• объект премиум-класса или с нестандартными особенностями

• нужен постоянный контроль и решение проблем «на месте»

Например, вы сдали квартиру приятной семейной паре. Через месяц выясняется, что они сдают ее посуточно без вашего ведома или один из них имеет непогашенную судимость за порчу чужого имущества.

Работа риелтора — минимизировать такие риски и защитить собственника. Для этого он использует профессионально составленный договор и проверяет будущих жильцов. Запрашивает справки с работы о доходах, проверяет кредитную историю с согласия арендатора, анализирует соотношение доходов и арендной платы, проверяет паспорт и другие документы.

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно

Разместите объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авитоили ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.

Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить копию паспорта, узнайте место работы и убедитесь в платежеспособности, например попросите справку о доходе. Также можно дополнительно проверить квартирантов по государственным базам, чтобы убедиться в отсутствии проблем с законом и финансовых трудностей: в МВД, Реестре банкротов или по исполнительному производству.

Типичные ошибки:

• сдавать «вслепую» по доверенности или без личной встречи

• соглашаться на «частичную» предоплату или отсрочку залога

• пропускать этап проверки документов и доходов

• допускать эмоции в ущерб логике («такой милый и приветливый человек»)

• не иметь на руках дополнительные телефоны близких на случай, если жилец перестанет выходить на связь

Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры

Рыночная цена привлечет адекватных жильцов, отсеяв тех, кто ищет быстрое жилье за копейки. Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в районе, какой ремонт и набор мебели и бытовой техники.

На стоимость влияют расположение квартиры и транспортная доступность: чем ближе к метро или центру города — тем дороже.

Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна.

Если окна квартиры выходят на парк, пруд или красивую архитектуру — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. За вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить.

В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо заранее обговорить стоимость с жильцами и закрепить в договоре.

Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Для законной и безопасной сдачи квартиры в аренду собственнику необходимо подготовить пакет документов:

Условно одна часть документов должна подтверждать ваши права на квартиру, другая — обезопасить вас и убедиться, что жилец сможет платить вовремя и не вызовет проблем.

Для заключения сделки обязателен письменный договор аренды, к которому прикладывается передаточный акт с подробной описью имущества и состояния (желательно с фотографиями).

От арендатора стоит запросить в первую очередь паспорт, но для дополнительной проверки можно уточнить про доходы, долги, кредиты, семейное положение — чтобы минимизировать риски и защитить интересы обеих сторон.

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится.

Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Процедура займет до 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Срок договора найма и порядок продления

Согласно закону, максимальный срок договора найма жилого помещения — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется государственная регистрация.

Несоблюдение требования о регистрации длительного договора влечет административную ответственность.

Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания, иначе есть риск быть оштрафованным на сумму до 5 000 ₽. За регистрацию договора в Росреестре требуется заплатить пошлину — 4 000 ₽.

Как определить размер депозита

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взимать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество находится в удовлетворительном состоянии, депозит возвращается.

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается арендатору квартиры.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры

Без описи договор и залог теряют свою силу, так как вы не сможете доказать, что было в квартире и в каком состоянии.

Опись имущества поможет уберечь вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Приложите документ к договору найма вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок).

Как сдать ипотечную квартиру

Если хотите сдать квартиру в ипотеке, для оформления договора потребуется письменное разрешение банка, поскольку квартира находится в залоге у банка. В некоторых случаях может потребоваться согласие страховой компании.

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.

Важно помнить, что даже после одобрения банка ответственность за подбор жильцов, сохранность имущества и выплаты по кредиту остается на собственнике.

Нужно ли страховать квартиру перед сдачей

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например если квартиранты затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб.

Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем. Деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно.

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае аварии компенсировать ущерб соседям будет именно собственник. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Как передавать квартиру жильцам

Важно правильно составить договор и акт-приема передачи квартиры, прописать подробно условия, включая срок проживания и действия договора, цену аренды, права и обязанности сторон, а также решение конфликтов в случае спорных ситуаций, включая порчу имущества и неуплату коммунальных платежей. Соблюдение юридического порядка защищает обе стороны сделки.

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. Одновременно с подписанием документов арендатор вносит первый месяц арендной платы и обеспечительный платеж, и только после подтверждения получения всей суммы собственник передает ключи. Ключи нанимателю лучше передавать лично.

Необходимо подробно описать имущество, состояние квартиры, наличие техники и мебели. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

В день заезда вместе зафиксируйте показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

До заселения:

1. Снимите и зафиксируйте точные показания с индивидуальных счетчиков
2. Внесите цифры в акт приема-передачи имущества
3. Укажите дату, время и показания по каждому прибору учета
4. Убедитесь, что нет долгов за предыдущие периоды
5. Проверьте, что счетчики исправны и имеют действующую поверку
6. Попросите арендатора расписаться рядом с показаниями счетчиков

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи.

Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

Что нужно обязательно указать в договоре найма

В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры: этаж, общую площадь. Также не забудьте отметить реквизиты документа, на основании которого квартира вам принадлежит (например, выписка из ЕГРН).

Кроме того, в договоре должны быть прописаны:

• Паспортные данные и контакты сторон (собственника и каждого проживающего арендатора)

• Срок действия договора и условия продления или расторжения

• Размер ежемесячной платы, дата и способ оплаты

• Размер обеспечительного платежа, цели использования (например, на покрытие долгов, ущерба, уборку) и срок возврата при выезде

• Порядок оплаты коммунальных услуг

• Права и обязанности сторон

• Ответственность за нарушение условий

• Состав передаваемого имущества

Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.

Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество, газ, радио, интернет или телефон).

Важнейшей частью договора является порядок одностороннего расторжения договора. Если не внести пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.

Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон: фамилии, имена и отчества подписантов, паспортные данные и адреса прописки.