Как организовать управление коттеджным поселком?

В российском законодательстве до сих пор отсутствует как определение коттеджного поселка, так и понятие коттеджа. Упоминания о них можно встретить только в некоторых методических рекомендациях и указаниях государственных органов.

Росреестр определяет коттедж как индивидуальный дом большой площади и повышенной комфортности, который построен с применением качественных материалов и имеет инженерное обеспечение (подключен к необходимым коммуникациям)(Приложение №2 к Приказу Росреестра от 04.08.2021 N П/0336). В то же время Росстат описывает коттедж как одноквартирный двухэтажный индивидуальный жилой дом с небольшим земельным участком, где на первом этаже расположены общая комната, кухня и хозяйственные помещения, а на втором — спальни(п. 23 Приказа Росстата от 25.01.2023 N 20).

Определение коттеджа можно найти и в региональных документах. Например, правительство Москвы в своем акте о строительных нормах указало, что коттедж — это одноквартирный дом, который относится к I категории комфорта(п. 3.1. Московских городских строительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания»).

На основе этих документов можно сделать вывод, что коттеджный поселок — это жилой комплекс, который состоит из малоэтажных частных домов повышенного уровня комфорта, где под комфортом понимается:

• Этажность дома в 2 и более этажей;
• Благоустроенность (наличие необходимых инженерных коммуникаций);
• Наличие собственного земельного участка.

При этом коттеджные поселки не являются самостоятельными населенными пунктами, а представляют собой лишь пригородный или загородный жилой комплекс. И по аналогии с другими видами ЖК у коттеджных поселков есть общее имущество.

Так как сегодня нет закона, определяющего правовой статус коттеджных поселков, вопрос о принадлежности их общего имущества остается открытым и зависит от ряда факторов.

В сети можно встретить информацию, что к общему имуществу в коттеджных поселках применяются нормы Жилищного кодекса о многоквартирных домах и оно по умолчанию принадлежит всем собственникам земельных участков на праве общедолевой собственности. Но такой подход в корне неверный, о чем свидетельствует одно из постановлений Конституционного суда России(Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 № 23-П).

Споры вокруг совместного имущества связаны с тем, что нередко земли общего пользования (например, на которых расположены дороги и проезды) после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию остаются в собственности застройщика или назначенной им управляющей компании (УК). Тогда владельцы коттеджей сталкиваются с дополнительными сборами за их использование, вступительными взносами, высокими коммунальными платежами и трудностями в создании товарищества собственников недвижимости (ТСН). Готового решения данной проблемы пока нет и владельцам коттеджей остается только договариваться с фактическим собственником общих земель либо разбираться в ситуации через суд.

Иначе обстоят дела в коттеджных поселках, в которых дома строились по договорам долевого участия (ДДУ). Здесь уже закон четко предписывает, что к собственникам домов и земельных участков в малоэтажных комплексах переходят еще и доли в общем имуществе ЖК (по аналогии с МКД). Поэтому они самостоятельно могут решать, кто и как будет управлять общей территорией и имуществом(ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Фото: Загородное поместье

К общему имуществу коттеджного поселка относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, расположенные в границах территории малоэтажного жилого комплекса:

• котельные, водонапорные башни, тепловые пункты и площадки для размещения мусорных контейнеров;

• проезды, парковочные площадки, велосипедные дорожки, пешеходные переходы и тротуары;

• элементы благоустройства, места отдыха, детские и спортивные площадки.

Обязанность по содержанию общего имущества лежит на собственниках участков в коттеджных поселках. Часто они передают эту обязанность управляющей компании (УК). Однако жители коттеджных поселков, у которых есть доли в общем имуществе, могут взять управление в свои руки и организоваться в товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Принцип работы управляющей компании заключается в том, что она берет на себя ответственность за содержание общего имущества и самостоятельно решает практически все вопросы по благоустройству. Жители поселка не волнуются о том, кто устранит коммунальную аварию, отремонтирует дорогу или озеленит лужайку в зоне отдыха. Они лишь платят деньги по заключенным договорам и утвержденным тарифам.

Но нередко бывает, что управляющая компания хорошо исполняет свои обязанности лишь в первое время. После сдачи домов в эксплуатацию или окончания их гарантийного срока качество услуг УК может заметно ухудшиться, а расходы на содержание заметно повыситься. Если собственники коттеджей владеют долями в общем имуществе поселка, они могут сменить управляющую компанию на другую либо выбрать подходящую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это некоммерческая организация, представляющая собой добровольное объединение собственников недвижимости для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом(ст. 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ).

ТСН имеет несколько видов, которые различаются целями и порядком принятия решений:

• Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческое объединение собственников помещений в многоквартирном доме или нескольких домов, которое создается с целью управления общим имуществом(ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ);

• Садовое некоммерческое (СНТ) и огородное некоммерческое товарищество (ОНТ) — создаются на землях с соответствующим видом разрешенного использования (садоводство либо огородничество).

Несомненным преимуществом ТСН перед управляющей компанией будут неограниченные возможности владельцев коттеджей по части самоуправления. Они могут быстро и без лишней бюрократии менять обслуживающие организации (например, охранное предприятие), а также вносить на содержание общей территории столько средств, сколько считают нужным. Если собственников устраивает существующая инфраструктура, членские взносы будут покрывать необходимый минимум для ее содержания. А если они хотят улучшений, то могут повысить размер взносов и реализовать все свои задумки.

Но такой подход имеет и обратную сторону. ТСН напрямую зависит от ответственности каждого жителя поселка и готовности исправно вносить деньги. Если кто-то не участвует в жизни товарищества или не делает взносы, то затраты на ремонт и благоустройство придется делить между ответственными членами товарищества либо дожидаться момента, пока неплательщики закроют долг.

Также работа товарищества во многом зависит от предприимчивости и ответственности его председателя. Не каждый в силах предложить идею, донести ее важность до каждого собственника участка и сделать так, чтобы все решения общего собрания претворились в жизнь.

Первым этапом к созданию товарищества собственников недвижимости станет разработка его основного документа — устава ТСН. Он должен содержать наименование товарищества, его адрес, предмет и цели деятельности. Кроме этого, устав должен включать состав и компетенцию органов товарищества, а также порядок принятия ими решений (единогласно или квалифицированным большинством голосов).

Далее следует организовать общее собрание собственников недвижимости, на котором будет принято решение о создании товарищества и утверждении его устава. Кворум для организации ТСЖ должен быть более 50% голосов собственников недвижимости, в то время как решение о создании СНТ и ОНТ должно быть принято единогласно всеми учредителями (количество учредителей товарищества должно быть не менее семи). Все эти решения оформляются общим протоколом в письменной форме и подписываются председателем собрания, его секретарем и учредителями товарищества.

После этого необходимо зарегистрировать ТСН в Федеральной налоговой службе. Для этого нужно подать заявление в местную инспекцию ФНС, приложив к нему протокол общего собрания, устав и документ об оплате госпошлины (4 000 рублей). Срок регистрации составит 3 рабочих дня со дня предоставления налоговой всех необходимых документов.

Количество платежей и их размеры будут зависеть от уровня благоустройства поселка, собственника общего имущества и способа управления. Базово владельцы коттеджей оплачивают собственные коммунальные расходы (электричество, газ, водоснабжение, канализацию, вывоз ТКО) и содержание общей территории (охрана, озеленение, текущий ремонт дорог и коммунального хозяйства).

Управляющая компания, как правило, вносит все эти расходы в квитанции, которые каждый владелец коттеджа получает и оплачивает индивидуально. А если коттеджный поселок управляется ТСН, то собственники оплачивают два вида взносов(ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ):

• Целевые — разовые платежи на нужды товарищества, например, на строительство дороги или детской площадки. Решение о необходимости и размере таких взносов принимается на общем собрании;

• Членские — регулярные взносы, средства от которых идут на оплату текущих расходов (оплата охраны, зарплата дворника, текущий ремонт коммунального хозяйства и другое). Такие расходы закрепляются в уставе товарищества.

Однозначно сказать, что один способ управления выгоднее другого, нельзя. Это зависит от множества факторов и ситуации в конкретном коттеджном поселке.

Если каждый житель поселка понимает свою ответственность, исправно платит налоги и взносы на обслуживание, а среди собственников есть инициативный человек, готовый стать председателем, то ТСН может оказаться выгоднее и эффективнее, чем управляющая компания. Однако, если у жителей нет единства мнений и они не готовы к самоуправлению, разумнее доверить содержание общего имущества УК.

Но независимо от выбранного способа управления поселком, собственникам коттеджей все равно стоит контролировать расходы на содержание территории и не оставаться в стороне, если эти обязанности выполняются плохо или не исполняются вовсе.