Как организовать управление коттеджным поселком?

Зачастую у покупателей возникает неопределенность относительно статуса малоэтажных жилых комплексов и коттеджных поселков. В этом материале разберем часто возникающие вопросы и поговорим способах управления общим имуществом в таких поселках.

Логотип

Что такое коттеджный поселок с юридической точки зрения?

В российском законодательстве до сих пор отсутствует как определение коттеджного поселка, так и понятие коттеджа. Упоминания о них можно встретить только в некоторых методических рекомендациях и указаниях государственных органов.

Росреестр определяет коттедж как индивидуальный дом большой площади и повышенной комфортности, который построен с применением качественных материалов и имеет инженерное обеспечение (подключен к необходимым коммуникациям)?Приложение №2 к Приказу Росреестра от 04.08.2021 N П/0336. В то же время Росстат описывает коттедж как одноквартирный двухэтажный индивидуальный жилой дом с небольшим земельным участком, где на первом этаже расположены общая комната, кухня и хозяйственные помещения, а на втором — спальни?п. 23 Приказа Росстата от 25.01.2023 N 20.

Определение коттеджа можно найти и в региональных документах. Например, правительство Москвы в своем акте о строительных нормах указало, что коттедж — это одноквартирный дом, который относится к I категории комфорта?п. 3.1. Московских городских строительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания».

На основе этих документов можно сделать вывод, что коттеджный поселок — это жилой комплекс, который состоит из малоэтажных частных домов повышенного уровня комфорта, где под комфортом понимается:

  • Этажность дома в 2 и более этажей;
  • Благоустроенность (наличие необходимых инженерных коммуникаций);
  • Наличие собственного земельного участка.

Коттеджный поселок не является отдельным населенным пунктом

При этом коттеджные поселки не являются самостоятельными населенными пунктами, а представляют собой лишь пригородный или загородный жилой комплекс. И по аналогии с другими видами ЖК у коттеджных поселков есть общее имущество.


Кому принадлежит общее имущество коттеджного поселка?

Так как сегодня нет закона, определяющего правовой статус коттеджных поселков, вопрос о принадлежности их общего имущества остается открытым и зависит от ряда факторов.

В сети можно встретить информацию, что к общему имуществу в коттеджных поселках применяются нормы Жилищного кодекса о многоквартирных домах и оно по умолчанию принадлежит всем собственникам земельных участков на праве общедолевой собственности. Но такой подход в корне неверный, о чем свидетельствует одно из постановлений Конституционного суда России?Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 № 23-П.

Споры вокруг совместного имущества связаны с тем, что нередко земли общего пользования (например, на которых расположены дороги и проезды) после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию остаются в собственности застройщика или назначенной им управляющей компании (УК). Тогда владельцы коттеджей сталкиваются с дополнительными сборами за их использование, вступительными взносами, высокими коммунальными платежами и трудностями в создании товарищества собственников недвижимости (ТСН). Готового решения данной проблемы пока нет и владельцам коттеджей остается только договариваться с фактическим собственником общих земель либо разбираться в ситуации через суд.

Иначе обстоят дела в коттеджных поселках, в которых дома строились по договорам долевого участия (ДДУ). Здесь уже закон четко предписывает, что к собственникам домов и земельных участков в малоэтажных комплексах переходят еще и доли в общем имуществе ЖК (по аналогии с МКД). Поэтому они самостоятельно могут решать, кто и как будет управлять общей территорией и имуществом?ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Фото коттеджного поселка Фото: Загородное поместье


Что относится к общему имуществу коттеджного поселка?

К общему имуществу коттеджного поселка относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, расположенные в границах территории малоэтажного жилого комплекса:

  • котельные, водонапорные башни, тепловые пункты и площадки для размещения мусорных контейнеров;

  • проезды, парковочные площадки, велосипедные дорожки, пешеходные переходы и тротуары;

  • элементы благоустройства, места отдыха, детские и спортивные площадки.


Кто управляет коттеджным поселком?

Обязанность по содержанию общего имущества лежит на собственниках участков в коттеджных поселках. Часто они передают эту обязанность управляющей компании (УК). Однако жители коттеджных поселков, у которых есть доли в общем имуществе, могут взять управление в свои руки и организоваться в товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Способ управления коттеджным поселком


Управляющая компания в коттеджном поселке

Принцип работы управляющей компании заключается в том, что она берет на себя ответственность за содержание общего имущества и самостоятельно решает практически все вопросы по благоустройству. Жители поселка не волнуются о том, кто устранит коммунальную аварию, отремонтирует дорогу или озеленит лужайку в зоне отдыха. Они лишь платят деньги по заключенным договорам и утвержденным тарифам.

Но нередко бывает, что управляющая компания хорошо исполняет свои обязанности лишь в первое время. После сдачи домов в эксплуатацию или окончания их гарантийного срока качество услуг УК может заметно ухудшиться, а расходы на содержание заметно повыситься. Если собственники коттеджей владеют долями в общем имуществе поселка, они могут сменить управляющую компанию на другую либо выбрать подходящую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).


Чем ТСН отличается от ТСЖ?

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это некоммерческая организация, представляющая собой добровольное объединение собственников недвижимости для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом?ст. 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ.

ТСН имеет несколько видов, которые различаются целями и порядком принятия решений:


ТСН в коттеджном поселке

Несомненным преимуществом ТСН перед управляющей компанией будут неограниченные возможности владельцев коттеджей по части самоуправления. Они могут быстро и без лишней бюрократии менять обслуживающие организации (например, охранное предприятие), а также вносить на содержание общей территории столько средств, сколько считают нужным. Если собственников устраивает существующая инфраструктура, членские взносы будут покрывать необходимый минимум для ее содержания. А если они хотят улучшений, то могут повысить размер взносов и реализовать все свои задумки.

Но такой подход имеет и обратную сторону. ТСН напрямую зависит от ответственности каждого жителя поселка и готовности исправно вносить деньги. Если кто-то не участвует в жизни товарищества или не делает взносы, то затраты на ремонт и благоустройство придется делить между ответственными членами товарищества либо дожидаться момента, пока неплательщики закроют долг.

Также работа товарищества во многом зависит от предприимчивости и ответственности его председателя. Не каждый в силах предложить идею, донести ее важность до каждого собственника участка и сделать так, чтобы все решения общего собрания претворились в жизнь.


Как создать и зарегистрировать ТСН?

Как создать и зарегистрировать ТСН?

Первым этапом к созданию товарищества собственников недвижимости станет разработка его основного документа — устава ТСН. Он должен содержать наименование товарищества, его адрес, предмет и цели деятельности. Кроме этого, устав должен включать состав и компетенцию органов товарищества, а также порядок принятия ими решений (единогласно или квалифицированным большинством голосов).

Количество голосов для создания ТСЖ

Далее следует организовать общее собрание собственников недвижимости, на котором будет принято решение о создании товарищества и утверждении его устава. Кворум для организации ТСЖ должен быть более 50% голосов собственников недвижимости, в то время как решение о создании СНТ и ОНТ должно быть принято единогласно всеми учредителями (количество учредителей товарищества должно быть не менее семи). Все эти решения оформляются общим протоколом в письменной форме и подписываются председателем собрания, его секретарем и учредителями товарищества.

После этого необходимо зарегистрировать ТСН в Федеральной налоговой службе. Для этого нужно подать заявление в местную инспекцию ФНС, приложив к нему протокол общего собрания, устав и документ об оплате госпошлины (4 000 рублей). Срок регистрации составит 3 рабочих дня со дня предоставления налоговой всех необходимых документов.


Какие взносы и платежи есть в коттеджных поселках?

Количество платежей и их размеры будут зависеть от уровня благоустройства поселка, собственника общего имущества и способа управления. Базово владельцы коттеджей оплачивают собственные коммунальные расходы (электричество, газ, водоснабжение, канализацию, вывоз ТКО) и содержание общей территории (охрана, озеленение, текущий ремонт дорог и коммунального хозяйства).

Управляющая компания, как правило, вносит все эти расходы в квитанции, которые каждый владелец коттеджа получает и оплачивает индивидуально. А если коттеджный поселок управляется ТСН, то собственники оплачивают два вида взносов?ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ:

  • Целевые — разовые платежи на нужды товарищества, например, на строительство дороги или детской площадки. Решение о необходимости и размере таких взносов принимается на общем собрании;

  • Членские — регулярные взносы, средства от которых идут на оплату текущих расходов (оплата охраны, зарплата дворника, текущий ремонт коммунального хозяйства и другое). Такие расходы закрепляются в уставе товарищества.

Пример коттеджного поселка Фото: topsov.


Какой способ управления коттеджным поселком выгоднее?

Однозначно сказать, что один способ управления выгоднее другого, нельзя. Это зависит от множества факторов и ситуации в конкретном коттеджном поселке.

Если каждый житель поселка понимает свою ответственность, исправно платит налоги и взносы на обслуживание, а среди собственников есть инициативный человек, готовый стать председателем, то ТСН может оказаться выгоднее и эффективнее, чем управляющая компания. Однако, если у жителей нет единства мнений и они не готовы к самоуправлению, разумнее доверить содержание общего имущества УК.

Но независимо от выбранного способа управления поселком, собственникам коттеджей все равно стоит контролировать расходы на содержание территории и не оставаться в стороне, если эти обязанности выполняются плохо или не исполняются вовсе.

13
2
21K

Спасибо за ваш комментарий!

Ваш комментарий принят

2 комментария

Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться на комментарий

Выберите причину

Спам

Реклама

Оскоробления и угрозы

Нецензурные выражения

Сначала новые

Сначала новые

Сначала популярные

СД

Сочугов Дмитрий

22.05.2024, 16:16

Я правильно понял ваш посыл, что вы не признаете пункт 2 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса с требованием 100% голосов собственников индивидуальных жилых домов для создания ТСН, а утверждаете о достаточности 50%+1 голос для создания ТСЖ?
Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться

Сотрудник организации

22.05.2024, 16:22

Сочугов Дмитрий, добрый день.
Для уточнения информации по данному вопросу рекомендуем  обратиться на электронную почту consultant@domrf.ru.
Максимальное количество символов 40 Максимальное количество символов 300
Согласитесь с условиями

Пожаловаться

Популярные инструкции

Выплаты и пособия на детей в 2024 году

0
0
0
Выплаты и пособия на детей в 2024 году

Социальные выплаты и пособия в 2024 году

0
0
0
Социальные выплаты и пособия в 2024 году

Год семьи: меры поддержки, льготы, суммы выплат

0
0
0
Год семьи: меры поддержки, льготы, суммы выплат

Материнский капитал в 2024 году

0
0
0
Материнский капитал в 2024 году

Детское единое пособие в 2024 году

0
0
0
Детское единое пособие в 2024 году

Пенсии в 2024 году

0
0
0
Пенсии в 2024 году

Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

0
0
0
Условия программы льготной ипотеки для IT-специалистов

Сельская ипотека 2024: вопросы и ответы

0
0
0
Сельская ипотека 2024: вопросы и ответы

Как взять Льготную ипотеку с господдержкой в 2024 году?

0
0
0
Как взять Льготную ипотеку с господдержкой в 2024 году?

Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

0
0
0
Помощь многодетным семьям в погашении ипотеки

Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?

0
0
0
Как воспользоваться «Семейной ипотекой»?
Сервисы
Оценка жильяОценка жилья

Узнайте, сколько стоит ваша квартира

Оценить
Узнайте, сколько стоит ваша квартира
ИпотекаИпотека

Выберите лучшую ипотечную ставку

Посмотреть
Выберите лучшую ипотечную ставку
Ваши вопросы Все вопросы

Как продлить Единое пособие на ребенка?

0
0
0

Как получить налоговый вычет за страхование жизни?

0
0
0

До какого числа передаются показания счетчиков воды?

0
0
0

Как вызвать сантехника по месту жительства?

0
0
0
Все вопросы
Остались вопросы?
Задавайте!
Мы получили Ваше обращение и постараемся ответить на него в течение 24 часов!
Тем временем, посмотрите наши инструкции
На сайте используются файлы cookie Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО "ДОМ.РФ"
Мы получили Ваше обращение и постараемся ответить на него в течение 24 часов!
Тем временем, посмотрите наши инструкции