Договор дарения: как оформить дарственную на квартиру

Что такое договор дарения

Дарственная или договор дарения — документ, по которому один человек безвозмездно передает другому право собственности на квартиру, дом или земельный участок. Это популярный способ передачи недвижимости между родственниками или близкими людьми, поскольку оформить дарственную проще, чем вести процесс наследования имущества.

В законодательстве обычно используется определение «договор дарения»?Статья 572 ГК РФ. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право признается договором дарения, если оно сделано в надлежащей форме (нотариально) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную сделку.

По каким причинам заключают договор:

• дарение в качестве подарка
• как часть наследственных дел, когда один из наследников передает долю другому
• в виде благотворительной помощи, когда имущество или деньги передаются для поддержки нуждающихся или помощи близким людям

В каких случаях запрещено дарить недвижимость

Дарение недвижимости запрещено в ряде случаев?Статья 575 ГК РФ:

1. Дети до 14 лет и недееспособные граждане или их представители не могут дарить недвижимость.
   
2. Граждане, которые лечатся или содержатся в учреждениях соцзащиты, а также их супруги и родственники, не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений. Например, пенсионер, который живет в доме престарелых, не может подарить квартиру сотруднику, который ухаживает за ним.
   
3. Нельзя дарить недвижимость госслужащим в связи с их должностью или исполнением служебных обязанностей.
   
4. Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу — хотя такая организация может подарить недвижимость гражданину и наоборот.

В российском законодательстве указаны группы людей, которые не вправе принимать крупные подарки от кого-либо, кроме близких родственников?Статья 575 ГК РФ. Например, это люди, занимающие государственные или муниципальные должности, а также служащие Банка России.

Что должно быть в договоре дарения квартиры

Чтобы дарственная на квартиру приобрела юридическую силу, договор должен быть подписан дарителем и одаряемым, и обязательно заверен нотариусом?Статья 574 ГК РФ.

Договор должен содержать:

• паспортные данные сторон
• адрес квартиры
• кадастровый номер
• общую площадь и технические характеристики жилья

Обязательно следует указать, что даритель безвозмездно передает недвижимость одаряемому — в этом суть сделки. Отдельно нужно отметить, что квартира никому не продана и не подарена, не находится в залоге и не имеет иных обременений.

Нововведение направлено на защиту имущественных прав граждан от возможных злоупотреблений и мошенничества. Нотариус проверяет правоспособность сторон, удостоверяет сделку и направляет документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

После этого нотариус пропишет в договоре условия сделки. Например, кто несет расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру (обычно это делает одаряемый).

Дарственную нельзя аннулировать односторонним решением, поскольку по закону договор дарения — безвозмездная и безусловная сделка, которая в общем случае является безотзывной.

Однако в самом договоре дарения можно предусмотреть условия аннулирования сделки. К примеру, если получатель недобросовестно обращается с подарком, портит имущество в квартире или подвергает его риску.

Если в договоре таких условий нет, или если даритель хочет аннулировать договор без согласия одаряемого, сделать это будет крайне сложно и возможно только через суд при наличии законных оснований. Например, если договор был заключен под давлением, обманом или при существенных нарушениях закона.

Дарственная утрачивает юридическую силу, если договор содержит запрещенные законом условия. Например, пожизненное содержание дарителя.

Иногда в договор включают пункт о том, что квартира возвращается к дарителю, если он пережил получателя.

Как оформить дарственную у нотариуса

С 2025 года все документы дарения необходимо оформлять у нотариуса. Для этого потребуется сделать несколько шагов:

Нотариус сам передаст документы на регистрацию в Росреестр и сообщит вам об их готовности. Обращаться в Росреестр лично не требуется.

Стоимость услуг нотариуса складывается из федерального тарифа (госпошлины) и регионального тарифа. Чем выше стоимость имущества, тем выше будет стоимость оформления договора дарения, хотя иногда нотариальные конторы фиксируют цену на услугу. Если дарить не близкому родственнику, госпошлина может быть больше.

Согласно статье 22.1 о размерах федерального тарифа, при дарении близкому родственнику заплатить придется:

• 3 000 рублей + 0,2% оценки недвижимого имущества, если стоимость недвижимости не превышает 10 млн рублей
• 23 000 рублей + 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, но не более 50 000 рублей

В среднем нотариальные услуги в сумме могут составлять от 12 000 до 40 000 рублей.

Шаг 1. Соберите документы:

• оригиналы паспортов дарителя и одаряемого
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о собственности на квартиру
• нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если недвижимость в общей собственности (в остальных случаях не требуется)
• разрешение органов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан
• согласие банка, если в дар оформляется ипотечная квартира (если иное не указано при составлении договора об ипотеке)
• если даритель — пенсионер, может потребоваться справка из ПНД о его дееспособности (уточните у нотариуса, который ведет ваше дело)
• свидетельство о вступление в наследство (если квартира куплена в браке, а супруг/супруга дарителя умерли)
• документы, подтверждающие право на льготу (например, справка об инвалидности)

Также могут потребоваться другие документы:

• свидетельства о браке/разводе

• свидетельства о рождении одаряемого и его родителей (чтобы доказать родство)

• адресная справка (единый жилищный документ или форма 9)

• архивные справки о вступлении супруга/супруги дарителя в наследство, если человек умер (запрашивает нотариус, услуга платная)

Шаг 2. Ознакомьтесь с документами и подпишите договор дарения у нотариуса.

Шаг 3. Оплатите оформление дарственной, услуги нотариуса и госпошлину за переход права собственности.

Госпошлину можно оплатить в любом банке, МФЦ или через Госуслуги. Также квитанцию для оплаты госпошлины может сформировать нотариус. Общий размер суммы за регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости — 4 000 рублей.

Шаг 4. Нотариус сам подаст документы в Росреестр.

Шаг 5. Ожидайте изменение статуса заявления.

После обработки документов Росреестр перерегистрирует право собственности на квартиру в течение 1-3 дней. Уведомление об этом придет в личный кабинет на Госуслугах. Проверить статус заявления также можно онлайн на сайте Росреестра.

Шаг 6. Заберите оригинал дарственной и выписку из ЕГРН у нотариуса.

После регистрации перехода права собственности, нотариус пригласит одаряемого забрать документы.

Если вам подарили квартиру, но вы не близкий родственник дарителя, необходимо будет заплатить НДФЛ на следующий год после оформления квартиры в собственность.

Можно ли отменить дарственную

Отказаться от недвижимости или отменить договор дарения гораздо проще до заключения сделки, нежели после. После подписания договора, но до момента передачи жилья в собственность, одаряемый может отказаться от его получения, если напишет отказ.

Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению между сторонами или согласно условиям, прописанным в договоре.

В остальных случаях придется обращаться в суд. Отменить дарственную в суде можно, если одаряемый:

• ненадлежащим образом обращался с подарком
• если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением
• покушался на жизнь дарителя или его родственников или нанес им телесные повреждения

Возможные риски при дарении квартиры

Между близкими родственниками при дарении квартиры могут появиться члены семьи, не согласные с решением дарителя. В этом случае сделка может быть оспорена через суд и госрегистрация перехода права собственности будет отменена.

Отсчет срока исковой давности начинается со дня, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. Поэтому подать иск можно и по истечению срока исковой давности, если есть объективная и обоснованная причина такого пропуска?Статья 200, часть 1 ГК РФ.

На имущество, оформленное между ближайшими родственниками в виде договора дарения, распространяется ограничение: продать квартиру без уплаты налога по договору купли-продажи можно будет только по прошествии 3 лет.

Также даритель имеет право вернуть объект, если при оформлении договора стороны договорились прямо указать, что даритель может отменить свое решение.

Чтобы правильно и юридически верно оформить дарственную, необходимо прибегнуть к услугам нотариуса. Он составит грамотный документ и станет гарантом того, что при дарении недвижимого имущества ни одна из сторон не будет введена в заблуждение.

Дарственная: подведем итог

1. Дарственная — юридический документ, по которому собственник безвозмездно передает квартиру другому лицу. Это проще и быстрее, чем наследование, но требует соблюдения юридических формальностей.
2. С 2025 года все договоры дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению с последующей электронной подачей документов нотариусом в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
3. В договоре должны быть указаны паспортные данные сторон, адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, технические характеристики, а также подтверждение права собственности дарителя и отсутствие обременений. По желанию — условия аннулирования сделки. Договор подписывается обеими сторонами и нотариусом.
4. Отменить дарственную можно только по согласию сторон или через суд при доказанных нарушениях. Если недвижимость дарится не близким родственникам, договор можно оспорить в суде.
5. В 2025 году введена скидка 50% на оплату нотариальных услуг при оформлении договоров дарения недвижимости между близкими родственниками.
6. Если квартира дарится близкому родственнику (супруг, родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки), налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при получении подарка не взимается. Если дарение происходит между не близкими родственниками, то НДФЛ начисляется по прогрессивной шкале: 13% на кадастровую стоимость недвижимости до 2,4 млн рублей, 15% на сумму, превышающую 2,4 млн рублей.
7. При продаже подаренной квартиры нужно заплатить налог. Минимальный срок владения для освобождения от налога — 3 года (для близких родственников). Если квартиру подарил не близкий родственник — 5 лет.

Часто задаваемые вопросы

Кто и кому может дарить недвижимость?
Дарить недвижимость может собственник. А получить недвижимость в подарок могут граждане, организации (юридические лица) или государство. Можно подарить квартиру или другой объект недвижимости целиком и частично.

Могут ли отказать в регистрации права по договору дарения?
Да, могут, если договор содержит ошибки или был оформлен с нарушением закона. Например, если даритель будет признан недееспособным на момент заключения сделки (после завершения сделки это придется доказывать через суд) или если на него оказали давление.

Какие налоги нужно заплатить государству при дарении квартиры?
Платить налог при дарении квартиры не требуется, если вы получили ее от близкого родственника или члена семьи:

• супруга (супруги)
• родителей или детей (в том числе усыновленных и удочеренных)
• братьев или сестер
• бабушек/дедушек или внуков

Родственникам, получившим квартиру в подарок, нужно заплатить пошлину в размере 4 000 рублей. В других случаях нужно заплатить подоходный налог (НДФЛ) 13% от кадастровой стоимости подаренной квартиры.

При покупке квартиры на ребенка была оформлена доля, которую, став совершеннолетним, он хочет подарить родителю. Как правильно это сделать?
Отчуждение доли в праве на имущество возможно в форме дарения или купли-продажи. Для проведения сделки необходимо обратиться к нотариусу по месту нахождения недвижимости и уточнить подробную информацию по документам и стоимости сделки.

Должны ли присутствовать при дарении у нотариуса родственники, которые живут в квартире, если я хочу подарить свою долю дочери?
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать или отдать в залог свою долю. Дарение является безвозмездной сделкой. Присутствие одаряемого обязательно, остальных жильцов не требуется.

Могут ли мне подарить квартиру, если у меня нет внутреннего паспорта РФ, а есть заграничный паспорт?
Да, можно. Для граждан РФ, постоянно проживающих за пределами РФ, заграничный паспорт приравнен к общегражданскому. Необходимо сделать дарение у нотариуса, он объяснит все нюансы процесса дарения в вашей ситуации.

В каких случаях требуется согласие на дарение квартиры?
В случаях, если квартира является совместно нажитым имуществом супругов?Статья 35 СК РФ. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?
Дарение ипотечной квартиры возможно при условии, что с этим согласен банк, выдавший кредит. Подробнее об этом рассказали в статье.

Можно ли подарить квартиру в аварийном доме?
Да. При этом даритель должен предупредить об этом одаряемого. Важно учитывать, что после признания дома аварийным право на получение нового жилья сохраняется только за теми, кто владел квартирой до признания дома таковым. Если квартира получена по договору дарения после признания дома аварийным, новые владельцы скорее всего смогут рассчитывать только на денежную компенсацию, а не на новое жилье.

Если я дарю дом, нужно ли оформлять дарственную на участок?
Если дом и земельный участок принадлежат одному лицу, при дарении дома земельный участок перейдет новому собственнику автоматически вместе с домом. Соответственно, отдельное оформление дарственной на участок не требуется, так как участок включен в состав недвижимости, связанной с домом. Это правило закреплено в статье 35Земельного кодекса РФ.