Как нейросети помогают выбирать и выгодно покупать жилье

Подбор жилья по индивидуальным критериям

ИИ-сервисы делают рынок недвижимости более прозрачным и удобным. На ЦИАН, Яндекс Недвижимости, Авито и других площадках работают рекомендательные алгоритмы, которые предлагают пользователям персонализированные варианты. Вот что проверяют нейросети:

• Бюджет. Сервисы могут отсеивать слишком дорогие или подозрительно дешевые варианты. Некоторые могут подсказать: «В этом районе квартиры с вашими параметрами обычно стоят на 10-15% дороже» — и тем самым защитить от нерыночных предложений.
• Предпочтительные районы. Площадки учитывают ваши запросы, историю поиска и даже могут предложить альтернативные районы с похожей инфраструктурой и атмосферой.
• Транспортную доступность. Алгоритмы учитывают, сколько времени займет дорога на работу или в центр города в часы пик — с учетом реальной транспортной ситуации, а не только расстояния по карте.
• Наличие школ и детских садов. Для семей с детьми параметр часто ключевой — ИИ помогает подобрать квартиры в радиусе от хороших образовательных учреждений.
• Инфраструктуру. Магазины, парки, поликлиники, спортзалы поблизости — всё это учитывается в подборе. В Яндекс Недвижимости можно фильтровать по этим критериям или получать подсказки от алгоритма.

ИИ смотрит глубже, чем человек, который вручную просматривает объявления. Вот что они еще оценивают:

• Динамику цен по району. Вы видите не просто цену квартиры, а ее адекватность рынку: растут ли здесь цены, стабильны или снижаются.
• Скорость продажи объектов. Если квартиры в доме или районе «зависают» на рынке — это повод задуматься, почему.
• Ликвидность объекта. Как легко будет потом продать объект или сдать в аренду  — ИИ учитывает такие прогнозы.

Авито, ЦИАН и другие площадки не раскрывают подробно механизмы работы алгоритмов — но из отдельных пресс-релизов и статей можно немного узнать о том, как всё работает. Например, вот что Авито пишет о ранжировании объявлений:

А в ЦИАНе есть «Умный помощник». В сервис можно ввести текстовый промпт (например, «пришли мне однокомнатные квартиры в Ульяновске, в центре, до 5 млн») — и сервис покажет релевантные объявления.

Под конкретными объявлениями «Умный помощник» предлагает расспросить его о районе и других деталях объявления:

Поиск мер поддержки и госпрограмм

Второй шаг на пути к покупке жилья — разобраться, на какую поддержку от государства можно рассчитывать. Это особенно актуально для молодых семей, родителей с детьми, льготников или участников ипотечных программ.

Поисковые системы Яндекс и Google уже интегрировали ИИ в алгоритмы. Вместо того, чтобы вручную просматривать десятки страниц, достаточно задать точный вопрос, и нейросеть выдаст сводную информацию с нескольких сайтов.

В России это лучше всего работает в Яндексе. В поисковике достаточно выбрать вкладку «пиоск с алисой», и ответ на вопрос можно получить не заходя дальше поисковой выдачи.

Вот что можно получить по запросу «На какие меры поддержки при покупке жилья я могу рассчитывать в Москве?»

Ссылки внизу нейроответа — источники, откуда ИИ взял информацию. Если кликнуть по ним, можно перейти к сайтам и прочитать детальную информацию

Есть нейровыдача и в Google. Запрос — «Госпрограммы ипотеки Новосибирск»:

ИИ суммирует информацию из разных источников и избавляет от необходимости все их читать — однако нейровыдачу стоит проверять. Технология новая и может ошибаться: придумывать то, чего нет, или показывать устаревшую, неактуальную информацию.

Проверка юридической чистоты документов

Юристы активно используют ИИ для анализа договоров. Вы тоже можете загрузить текст договора в ChatGPT или другую нейросеть — сервис выявит нестыковки, риски, нетипичные условия.

Для таких целей уже появляются специальные сервисы — например, Noroots. Он нужен именно для проверки договоров — и проверяет документы не только на базовые риски, но и по собственным и пользовательским плейбукам.

Конечно, окончательное заключение стоит доверить профессиональному юристу. Но ИИ помогут сделать первичную оценку и выделить проблемные места.

Расчет сметы и дизайн-проекта

Когда вы определились с покупкой, встает вопрос: во сколько обойдется ремонт? И как будет выглядеть новое жилье? Здесь тоже помогут нейросети.

Доступность разных инструментов в России сильно различается.

Например, ChatGPT в версии GPT-3.5 доступен в России, но чтобы пользоваться более мощной версией GPT-4.5 (в составе платного тарифа ChatGPT Plus), чаще всего нужен VPN и зарубежный способ оплаты. Такие функции, как генерация изображений DALL·E или работа с документами, также доступны только в платной версии.

Claude от компании Anthropic — один из конкурентов ChatGPT — пока что не работает в России без VPN. В русскоязычном пространстве он используется реже, хотя хорошо подходит для задач анализа текстов и генерации более сложных юридических или деловых текстов.

А вот DeepSeek— конкурент ChatGPT и Claude, инструмент для поиска информации и генерации текстов — доступен в России.

Midjourney, популярный инструмент для генерации изображений и дизайнов интерьеров, работает через Discord. Чтобы пользоваться им в России, почти всегда требуется VPN.

Активно развиваются российские нейросети. Например, YandexGPT 5 встроен в сервисы Яндекса, включая нейропоиск, Алису, Яндекс 360. Это русскоязычная нейросеть, которая хорошо понимает законодательство РФ, особенности банковских программ и рынок недвижимости. Её можно использовать для поиска актуальных госпрограмм и разъяснений по ипотеке.

Kandinsky 3.1 — нейросеть для генерации изображений от российских разработчиков. Она позволяет быстро создавать визуализации интерьеров, картинки «до и после» ремонта, стилизацию помещений.

GigaChat от Сбера — русскоязычный чат-бот с продвинутыми возможностями. Подходит для генерации смет, анализа юридических документов, создания текстов и консультирования по банковским продуктам.

На практике, если вам нужно найти информацию о госпрограммах или льготах, проще всего использовать Яндекс Нейро или YandexGPT 5, особенно если не хочется заморачиваться с подключением VPN. Для создания визуализаций ремонта — Кандинский (если есть возможность использовать VPN). Для анализа договоров или расчёта выгодных ипотечных условий — ChatGPT или GigaChat.

Смета ремонта

ИИ-ассистенты могут на основе описания квартиры и желаемого уровня отделки примерно рассчитать стоимость материалов и работ. Вот промпт, который можно использовать:

«Составь предварительную смету ремонта для двухкомнатной квартиры 60 м² в новом доме бизнес-класса в Москве. Стиль ремонта — современный минимализм, с мебелью в стиле IKEA».

Чем подробнее промпт — тем лучше. Обязательно укажите:

• Тип объекта и площадь. Уточните: квартира / студия / апартаменты, сколько комнат, общая площадь. Это влияет на объем работ и стоимость.
• Состояние жилья. Новостройка, вторичка, с черновой отделкой или с готовой базовой отделкой.
• Класс жилья / район. Бизнес-класс, комфорт, эконом — это влияет на уровень отделочных материалов и цену за м².
• Расположение (например, Москва, Санкт-Петербург, регион) — важно для корректной оценки стоимости материалов и работ.
• Стиль ремонта. Современный минимализм, классика, скандинавский стиль, лофт и т.д. — стиль определяет подбор материалов и мебели.
• Нужно ли учитывать мебель. Укажите, входит ли в смету покупка мебели. 
• Особые пожелания или ограничения. Например: экологичные материалы, встроенные системы хранения, акцент на шумоизоляции, бюджетные решения.

Чем подробнее описан запрос, тем ближе к реальности окажется ответ нейросети. Если задать просто: «Составь смету ремонта для квартиры», — вы получите слишком общее или неточное описание.

«Важно: ИИ может структурировать смету и выделить основные статьи расходов, но стоимость он выдаст лишь ориентировочную. Не нужно полностью полагаться на результат работы ИИ в этом направлении — можно сильно разочароваться».

Софья Медведева дизайнер-проектировщик

Дизайн-проект

Midjourney и другие генеративные нейросети позволяют визуализировать интерьер по вашим предпочтениям — от цвета стен до стиля мебели. И здесь тоже есть несколько промптов, которые вы можете использовать.

Для Midjourney или аналогов

Можно просто перечислять все, что нужно, текстом:

«Interior design, modern minimalism, light wood floors, white walls, black accents, Scandinavian style furniture, 60 sq.m apartment, cozy and functional, high-quality render».

В данном случае использован DALL-E 3 от OpenAI, прямо внутри ChatGPT.

Со многими нейросетями лучше всего работать на английском языке — если не знаете, как написать то или иное слово, можно воспользоваться переводчиком. Или даже перевести целый запрос — написать его в переводчик на русском, а затем скопировать англоязычную версию в нужный ИИ.

«С использованием ИИ для дизайн-проектов есть проблема. Нейросети часто создают эстетичные, но нереализуемые идеи. Основные проблемы: нереалистичные пропорции, невозможные конструкции, искаженные материалы, игнорирование технических норм. Как этого избежать? Максимально конкретизировать размеры, использовать референсы, работать в гибридном режиме — генерировать в одном сервисе, дорабатывать в другом, учитывать коммуникации и доступ к ним».

Софья Медведева дизайнер-проектировщик

Также эксперт считает, что ИИ вряд ли предложит по-настоящему продуманное планировочное решение. Это ключевая задача дизайнера, хотя многие путают ее с чисто визуальной частью. А вот создать эскизы с помощью ИИ — почему бы и нет? Другое дело — продумать, как их реализовать.

Шаблонные планировки подходят далеко не всем, поэтому перед началом работы хороший дизайнер составляет «сценарий жизни» заказчика. Если речь о жилом пространстве, необходимо учесть количество жильцов, их привычки, интересы, распорядок дня и множество других факторов. Важно, чтобы дом был по-настоящему «вашим», а с этим ИИ пока не справляется.

Для ChatGPT / DeepSeek / GigaChat других «текстовых» нейросетей

«Какие материалы и мебель подойдут для дизайна интерьера квартиры в стиле скандинавский минимализм? Посоветуй конкретные бренды и примерную стоимость»

«Составь план-график ремонта двухкомнатной квартиры 60 м², с учётом заказа материалов, работ и времени доставки»

«Как минимизировать расходы на ремонт квартиры 50 м² без потери качества? Дай советы».

Как еще нейросети помогают с покупкой и ремонтом жилья

ИИ помогает на всех этапах — от оценки выгоды до ремонта и обустройства. Есть еще несколько способов того, как нейросети могут упростить и ускорить этот процесс.

Сопровождение ипотечных сделок

Ипотека — серьезное финансовое решение, и выбрать лучший вариант без помощи может быть сложно. Сейчас это делают ИИ-боты банков и агрегаторов:

• Сравнивают предложения от десятков банков по заданным параметрам (сумма, срок, первоначальный взнос).
• Учитывают льготные и государственные программы (Семейная ипотека, ИТ-ипотека и другие).
• Автоматически рассчитывают ежемесячный платеж, переплату, график погашения.
• Могут оценить кредитоспособность и подсказать, где выше шансы на одобрение.

Сервисы вроде «Домклик» от Сбера и «Сравни.ру» используют ИИ-алгоритмы для подбора ипотечных программ и расчета выгодных условий. Наиболее подробно рассказано о работе «Домклика»: на главной отображаются объекты недвижимости в зависимости от сегмента клиента; в сервисе внедрен голосовой интерфейс: первичные коммуникации с клиентом теперь ведёт голосовой бот вместо устаревшего кнопочного меню.

Также рейтинг ипотек есть в «Выберу.ру» — его рассчитываетискусственный интеллект Валера на основе 9 параметров.

Визуализация «до и после»

Понять потенциал квартиры с устаревшим ремонтом бывает непросто. Генеративные нейросети (например, Midjourney, DALL·E, которые упоминали выше) могут не только «нарисовать» интерьер, но и:

• создать визуализацию интерьера на основе фото вашей квартиры
• предложить несколько стилевых решений для реальной квартиры: сканди, минимализм, лофт
• показать планировочные варианты: что будет, если снести стену или заменить мебель
• сгенерировать рендер «до/после» — как будет выглядеть комната после ремонта

Для этого можно использовать такой шаблон промпта. Предположим, мы присылаем ИИ несколько фотографий или даже планировку своей квартиры. Вот каким текстом можно все это сопроводить (все, что написано курсивом — можно смело копировать):

1. Описание задачи

«Хочу сделать реновацию / ремонт в квартире. Приложу фото текущего состояния комнаты. Предложи идеи оформления и обновления интерьера».

2. Информация о помещении

• Тип помещения: [гостиная / спальня / кухня / ванная / коридор]
• Площадь: [в м²]
• Высота потолков: [в м]
• Количество окон и их расположение: [одно большое окно на юг]
• Есть ли балкон / лоджия: [да / нет]
• Сейчас в комнате: [мебель и отделка, которая есть сейчас — ламинат, обои, диван, шкаф]

3. Цель ремонта

• Полная перепланировка или только косметический ремонт: [ответ]
• Стиль, который нравится: [современный минимализм / скандинавский стиль / лофт / классика / эклектика]
• Предпочтения по цветовой гамме: [ответ]
• Есть ли любимые материалы: [дерево, камень, текстиль, металл...]
• Особенности: [например, хочу встроенные системы хранения / нужно учесть детскую игровую зону / нужен кабинет / комната должна быть хорошо освещенной для чтения и отдыха]
• Примеры интерьеров, которые нравятся: [ссылки или описания, если есть]

Для подобных задач есть и специализированные сервисы:

• RoomGPT.io — простой сервис для реновации интерьеров по фото. Пользователь загружает фотографию комнаты — и нейросеть предлагает варианты оформления в разных стилях (например, скандинавский, минимализм, лофт, классика). Можно за пару минут получить «виртуальную реновацию» и понять, как помещение будет выглядеть после ремонта.

Работа сервиса

Мы загрузили в сервис простую фотографию полупустой комнаты и попросили сгенерировать современную спальню. Вот что вышло:

• Planner 5D — более продвинутое приложение для проектирования ремонта и интерьеров. Есть версия для браузера и для смартфонов. Позволяет строить детальные планы квартиры с точными размерами; «расставлять» мебель, сантехнику, освещение; «менять» отделку — пол, стены, потолок.

• AI Room Planner  — здесь вы задаете стиль и параметры (размер комнаты, тип помещения), а сервис генерирует готовые дизайн-идеи и предлагает их в виде визуализаций. Подходит тем, кто не хочет самостоятельно «строить» интерьер, а предпочитает быстро получить готовые варианты на выбор.

«Из полезных и неназванных инструментов могу еще выделить:

• Collov AI — создает 3D-визуализации по текстовым запросам или изображениям, анализирует тренды, подбирает отделку и мебель. 
• JoyPlan — тоже 3D-инструмент; удобен для непрофессионалов, помогает быстро получить готовые решения. 
• Krea AI — универсальная платформа для дизайнеров и художников, не только для интерьеров».

Софья Медведева дизайнер-проектировщик

Поиск подрядчиков

Найти надежную бригаду по ремонту — задача, которую помогает решить ИИ. Тут лучше всего использовать Яндекс Нейро (поиск с Алисой) — быстро, без VPN, прямо в поиске.

Пять советов при работе с нейросетями

• Не полагайтесь на один источник. Даже самый умный ИИ может ошибаться или быть неполным. Сравнивайте данные из нескольких сервисов, чтобы убедиться, что ошибки нет.

• Проверяйте всё вручную. Нейросети хорошо подсказывают, но не заменяют юристов или специалистов. Особенно если речь о проверке договоров, оформлении ипотеки, оценке рисков.

• Формулируйте запросы четко. Чем конкретнее промпт, тем полезнее будет ответ. Указывайте цифры, местоположение, стили, сроки, ограничения.

• Не передавайте ИИ личные данные. Не загружайте в сервисы документы с паспортами, реквизитами, номерами счетов — если только не уверены в безопасности сервиса.

• Сохраняйте критическое мышление. ИИ — мощный помощник, но окончательные решения принимает человек. Используйте нейросети как советника, а не как единственный источник истины.