Как добиться ремонта в подъезде от управляющей компании

Кто отвечает за ремонт и чистоту подъезда

Общее имущество многоквартирного дома (МКД) принадлежит всем жильцам, и они вправе им распоряжаться и решать, кто будет управлять имуществом и как именно?ЖК РФ Статья 36.

Управлять имуществом, наводить чистоту, делать ремонт и следить за состоянием инженерных систем в МКД может:

• Товарищество собственников жилья, или ТСЖ?ЖК РФ Статья 161 — некоммерческая организация, которая следит за состоянием общего имущества и отвечает за подачу и оплату коммунальных ресурсов. ТСЖ состоит из жильцов дома.

• Управляющая компания — сторонняя коммерческая организация, которая обслуживает дом и выступает посредником между жителями и поставщиками ресурсов.

• Жильцы — если выбрали непосредственное управление домом. Это возможно, если в доме не более 30 квартир. В этом случае жители сами без создания ТСЖ решают вопросы, связанные с ремонтом и содержанием общего имущества.

Управляющая организация — будь то управляющая компания (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — отвечает за ремонт подъезда и поддержание порядка:

• регулярная уборка — по утвержденному графику в зависимости от этажа (первые этажи МКД и зону у лифтов всегда убирают чаще)

• контроль освещения и общего порядка — по утвержденному графику

• косметический ремонт — каждые 3–5 лет

• капитальный ремонт — по согласованию с жильцами (обычно раз в 25–30 лет)

Текущий ремонт проводят в целях профилактики и для поддержания дома в нормальном состоянии. Капитальный — возвращает дому первоначальные технические характеристики, которые ухудшились в процессе эксплуатации.

Средства на текущий ремонт берутся из ежемесячной платы собственников за жилое помещение. А решение о проведении работ капитального характера принимают власти города по предложению Регионального оператора — Фонда капитального ремонта (ФКР). Чтобы узнать больше о том, как приблизить капремонт дома, читайте статью по ссылке ниже.

Виды ремонта в многоквартирном доме

В квитанции за квартиру собственники видят сразу несколько строк, связанных с ремонтом и обслуживанием МКД, и иногда путаются в том, за что именно платят и что обязана делать управляющая организация за эти деньги.

Плата за жилое помещение включает?ЖК РФ Статья 154:

• плату за содержание и текущий ремонт общего имущества

• взнос на капитальный ремонт

• плату за коммунальные услуги

Содержание общего имущества

Минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества закреплен в законе?Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Например, в список таких работ входит:

• влажная уборка лестничных пролетов и мест общего доступа

• мытье окон и стен в подъезде

• дезинсекция и дератизация подвалов

• уборка придомовой территории (покос травы летом и уборка снега зимой)

• обслуживание и осмотр инженерных систем (например, труб, электропроводки) без их замены

Текущий ремонт

Устранение конкретных поломок и повреждений, возникающих в процессе эксплуатации дома. В отличие от содержания, происходит не по расписанию, а когда конкретный элемент дома изношен и сломан. Типичные примеры текущего ремонта подъезда и дома:

• побелка или покраска стен и потолков в подъезде

• заделка трещин

• устранение локальных протечек кровли

• ремонт или замена отдельных участков трубопровода

• ремонт входных дверей и крылец

• замена отдельных выключателей и неисправных элементов

Капитальный ремонт

Речь идет о серьезном вмешательстве и замене изношенных конструктивных элементов дома. Примеры работ в рамках капитального ремонта:

• замена кровли

• замена лифтов

• замена инженерных систем — отопления, водоснабжения, канализации

• усиление или ремонт фундамента

• капитальный ремонт фасада

Капремонт оплачивается не из тарифа на ежемесячное содержание дома, а из отдельного взноса на капремонт, который копится на специальном счете дома либо перечисляется региональному оператору.

Для каждого дома определены сроки выполнения капремонта по всем видам работ, которые применяются в городе: долгосрочный (до 25 лет) и краткосрочный (до 3 лет). Региональный оператор капремонта планирует деятельность строго в соответствии с общим графиком.

Фонд капитального ремонта — региональный некоммерческий оператор. Он собирает обязательные взносы собственников жилья, планирует и организует капитальный ремонт многоквартирных домов. Чтобы узнать, как управлять деньгами и когда ждать капитального ремонта дома, читайте статью по теме.

Как инициировать косметический ремонт подъезда

Если в подъезде давно не мыли пол, на окнах пыль, перегорела лампочка или испачкан небольшой участок стены, вопрос решается обращением в управляющую организацию или претензией по содержанию (в случае бездействия) — например, в Государственную Жилищную Инспекцию.

Частая ситуация: жильцы выходят утром на работу и замечают ночной «дебош» в парадных. Например, сломаны ручки дверей или испачканы стены, испорчен домофон, а иногда и разбита напольная плитка. В этих случаях обычно достаточно обратиться в УК и сообщить о проблеме, прикрепив фотографии и координаты места (этаж, номер парадной). Вопрос решается быстро за счет уже имеющихся средств.

Юлия Равковская Эксперт Консультационного центра ДОМ.РФ, специалист по устойчивому развитию городов

Если жильцы хотят полноценный косметический ремонт подъезда — например, покрасить стены в подъездах дома, обновить потолки, поменять напольное покрытие, покрасить входные двери или заменить замки, придется продвинуть инициативу через общее собрание собственников (ОСС).

Денег, накопленных на текущий ремонт, не хватает на все желания жителей, ведь жильцов много, а бюджет один. К тому же если в доме много подъездов, в каждом свои проблемы, которые требуют ремонта и финансового вложения, жителям придется выбирать: что делать в первую очередь, а что отложить на будущий год.

Чтобы не работать с проблемой в одиночку, соберите инициативную группу. Часто достаточно 3–5 активных жителей, чтобы общее собрание состоялось, кворум был собран и проблема решилась. Через собрание вы сможете утвердить точный перечень работ, смету и сроки выполнения.

Подробнее о том, как провести общее собрание собственников, если ранее с этим не сталкивались, читайте в статье по теме.

Как добиться капитального ремонта подъезда

Капремонт — история другого масштаба и сроков. Чтобы провести такой ремонт, простого желания жильцов недостаточно.

Чтобы инициировать капитальный ремонт подъезда:

1. Проверьте сроки на сайте Фонда капремонта субъекта РФ.

2. Если ремонт по плану устраивает, дождитесь назначенного срока и отслеживайте выполнение.

3. Если у дома спецсчет, соберите ОСС и примите решение о более раннем сроке ремонта.

4. Передайте протокол ОСС и документы в Фонд капремонта и УК.

5. Заключите договор на работы и назначьте ответственного за приемку.

Каждый дом в России включен в региональную программу, которая формируется на длительный срок (обычно около 25–30 лет) и охватывает практически все дома региона, за исключением аварийных, которые готовят под снос и расселение. Информация об этом публикуется на сайтах фондов каждого региона.

Средства идут региональному оператору в «общий котел», а региональный оператор распределяет их между домами в порядке очередности, установленной программой. Поэтому сами назначить дату ремонта жильцы не могут.

Если средства копятся на специальном счете дома, собственники вправе определить, когда и в каком объеме проводить ремонт. При условии, что ремонт происходит не позже сроков, установленных региональной программой.

В этом случае можно провести ремонт раньше срока, если на специальном счете накопилось достаточно денег, и жильцы проголосовали за ремонт на общем собрании собственников.

Однако здесь есть нюансы, поскольку переход на спецсчет не всегда гарантирует жителям порядок и своевременный ремонт в доме, а еще требует большого личного участия и ответственности. Чтобы узнать про неочевидные риски и минусы спецсчета, читайте материал по теме.

Можно ли самим ремонтировать подъезд

Главное правило — не вести никакие работы без согласования с УК. Речь не только о ремонте, но даже о посадке растений около дома. Например, если вы высаживаете кусты везде, где хочется, нарушается дендрологический план, и иногда корни «лишних» растений могут повреждать фундамент дома, трубы и канализацию.

Что нельзя (и даже опасно) делать самим:

• работы с электропроводкой и электрощитовой — неправильный монтаж приведет к пожару, и в случае аварии ответственность может лечь на того, кто выполнял работы

• вмешательство в несущие конструкции, инженерные системы отопления и водоснабжения

• любые работы, которые относятся к капремонту 

Простые косметические работы (например, обновить краску на стенах при вандализме) или уборку подъезда жильцы могут делать сами, хотя предупредить УК о намерениях всё равно стоит.

Без предварительного протокола ОСС и письменного согласования расходов УК не признает траты жильцов на ремонт дома. Тогда деньги останутся личными расходами жильцов без компенсации.

К тому же на большинство работ нельзя привлекать сторонних специалистов, которые не имеют подходящей аккредитации и не соответствуют правилам безопасности.

Если что-то пойдет не так, отвечать придется тем, кто фактически выполнял работы. Поэтому работы в доме должны проводиться с обязательным договором, актом приемки и гарантией на выполненные работы.

В противном случае рискуете встретить сопротивление внутри соседского сообщества, если работы выполнены не так, как хотят другие жильцы — вплоть до обвинений в вандализме (например, если речь идет о креативном ремонте, когда жильцы хотят добавить яркие граффити или цвета в изначальный дизайн-код подъезда и дома).

Квитанции на оплату ЖКУ содержат много статей расходов, включая взносы на будущий капремонт и услуги по содержанию общего имущества: уборка подъезда, ремонт общедомовых сетей, благоустройство двора и другое. Чтобы узнать больше — читайте материал по теме.

Часто задаваемые вопросы

В чем разница между текущим и капитальным ремонтом?

Текущий ремонт устраняет небольшие повреждения (побелка, заделка трещин, замена стекла), которое УК обязана делать без собрания собственников. Капитальный — полная замена изношенных конструкций здания (кровля, лифты, инженерные системы) по региональной программе.

Что делать, если УК нарушает договоренности?

Зафиксируйте нарушение (фото, акт, сроки из заявления или протокола) и обращайтесь с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для привлечения к ответственности за неисполнение обязанностей.

Почему рискованно проводить ремонт самим?

Компенсацию потраченных денег без предварительного согласования с УК получить сложно, а вмешательство в электрику, несущие конструкции и инженерные системы может привести к аварии. Причем ответственность ляжет на того, кто выполнял работы.

Почему важно проводить собрание жильцов при принятии решений о ремонте?

Собрание собственников фиксирует решение в официальном протоколе с перечнем работ, сметой и сроками. В этом случае у УК уже нет возможности проигнорировать обязанность.

Сколько ждать капитального ремонта подъезда?

Срок зависит от региональной программы — узнать его можно по адресу дома на сайте регионального фонда капремонта, в УК или ГИС ЖКХ. Если состояние дома ухудшается быстрее, чем предусмотрено программой, сроки можно попытаться пересмотреть через техническую экспертизу и обращение в фонд капремонта.