Кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость – это цена недвижимого имущества с точки зрения государства. Она определяется на основе оценки, которая проводится раз в 4 года (раз в 2 года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), и используется для расчета налогов и размера госпошлин при наследовании, дарении или судебных разбирательствах.

Оценку кадастровой стоимости выполняют специальные бюджетные организации, которые учреждаются региональными властями. На регулярной основе они анализируют стоимость недвижимого имущества на территории региона согласно специальной методике?Методические указания о государственной кадастровой оценке. Например, при оценке квартиры учитываются следующие факторы:

• расположение;

• площадь жилого помещения;

• типовой проект дома;

• год постройки и сдачи в эксплуатацию;

• материал стен;

• износ здания;

• целевое назначение.

Отчеты об оценке размещаются на сайте Росреестра. Ознакомиться с ними может любой желающий. Также в течение 30 дней разрешается подать замечание, если обнаружены допущенные при расчете ошибки. Сделать это можно лично в бюджетной организации или в МФЦ, а также с помощью портала Госуслуги. Чтобы замечание учли, важно оформить его согласно установленным правилам?п. 18 ст. 14 Федерального закона №237-ФЗ от 03.07.2016.

Сведения о кадастровой стоимости нужны, чтобы правильно определить величину налогов или госпошлин, которые нужно заплатить государству при оформлении сделок с недвижимостью.

Кадастровая стоимость – это цена квартиры по мнению государства. Она определяется массово, на основе стандартизированной методики и не учитывает индивидуальные особенности объекта: ремонт, планировку, реальное состояние.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости можно купить или продать на рынке недвижимости в текущий момент. Она определяется индивидуально, в зависимости от конкретного объекта. Рыночная стоимость учитывает больше факторов, чем кадастровая. Например, ремонт, перепланировку, вид из окна. На цену могут влиять также юридические особенности квартиры – обременение, проблемные собственники, долги по коммунальным платежам.

Кадастровая стоимость квартиры редко полностью соответствует рыночной. Чаще всего она оказывается ниже рыночной. Кадастровая оценка выполняется раз в несколько лет и просто не успевает за реальной ситуацией на рынке недвижимости. Кроме того, она не учитывает множество индивидуальных факторов конкретного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость назначается по результатам проведения независимой оценки, которая проводится по стандартизированной методике. Она зависит в том числе от расположения, площади жилых помещений, типового проекта дома, целевого назначения, года постройки и сдачи его в эксплуатацию, других критериев. Тем не менее, они дают весьма приблизительные цены квартир, которые могут отличаться от их реальной стоимости на десятки процентов.

Сведения о кадастровой стоимости необходимы для правильного расчета налогов и госпошлин, которые нужно заплатить государству при оформлении сделок с недвижимостью.

Налог на имущество. ФНС самостоятельно исчисляет налог и рассылает собственникам уведомления об уплате. Зная кадастровую стоимость, можно рассчитать платеж самостоятельно. В большинстве случаев налог устанавливается на уровне 0,1%, но может отличаться в зависимости от региона.

НДФЛ при дарении квартиры. Если вы получили квартиру в подарок не от близкого родственника, придется заплатить налог на доходы физических лиц. Его рассчитывают на основе кадастровой стоимости жилья.

Налог при продаже жилья. Если после продажи квартиры у физического лица появилась обязанность уплатить НДФЛ, размер налога также будет зависеть от кадастровой стоимости. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, то нужно будет уплатить 13% от этих 70%, а не от цены в договоре.

Нотариальное удостоверение сделок. Нотариусы рассчитывают тарифы за свои услуги на основе кадастровой стоимости жилья. Например, цену необходимо знать при оформлении наследства, продаже детских долей, передаче имущества в доверительное управление.

Госпошлина при обращении в суд. В имущественных судебных спорах потребуется заплатить госпошлину, размер которой зависит от кадастровой стоимости недвижимости.

Сведения об организации и времени проведения оценки кадастровой стоимости можно получить на официальном сайтеРосреестра. Для использования сервиса понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Проверить кадастровую стоимость квартиры можно двумя способами: на сайте Росреестра или с помощью выписки ЕГРН. Для этого необходимо знать кадастровый номер или адрес недвижимости.

На сайте Росреестра. Кадастровую стоимость можно узнать быстро и бесплатно. Пользователю нужно найти объект недвижимости на публичной кадастровой карте либо выполнить поиск по адресу или кадастровому номеру с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Фото: сервис справочной информации на портале Росреестра

С помощью выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости. Выписку можно заказать на портале Росреестра, в офисах МФЦ, а также отправив запрос по почте на адрес любого территориального отделения Росреестра.

Стандартно выписка оформляется в электронном виде. Если вам требуется справка о кадастровой стоимости на бумажном носителе, укажите это в запросе.

Кадастровая стоимость квартиры устанавливается на определенный срок, который в среднем составляет 2-4 года. После этого государство делает новую оценку, в результате которой стоимость по кадастру может увеличиться или уменьшиться. Происходит это из-за инфляции и изменения характеристик объекта, например, если была произведена реконструкция дома, увеличился износ здания или изменилась инфраструктура района.

Последняя кадастровая оценка земельных участков проходила в 2022 году, а в 2023 оценили другие объекты недвижимости: помещения, здания, сооружения. Раньше сроки государственной кадастровой оценки могли отличаться в зависимости от региона, но сейчас процедура происходит одновременно по всей стране.

Если вы не согласны с кадастровой стоимостью недвижимости, ее можно оспорить. Сделать это может любой гражданин, чьи права и обязанности затронуты в результате оценки. Обычно оспаривание требуется в ситуациях, когда кадастровая стоимость завышена, ведь из-за этого собственнику приходится платить повышенный налог.

Оспорить стоимость можно по двум основаниям:

• Выявлены ошибки, допущенные при расчете (например, неправильно учтен материал стен или год постройки здания);
• Требуется установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Можно оспорить стоимость по кадастру в специальной комиссии при Росреестре или в суде. Решение, куда именно обратиться, принимает собственник. Но без оснований требовать пересмотра нельзя – потребуются доказательства, подтверждающие необходимость изменения стоимости. Например, свидетельства ошибочного расчета или оценка рыночной стоимости, которую требуется установить. 

Для оспаривания кадастровой стоимости можно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия действует при территориальном управлении Росреестра в каждом регионе. Заявителю потребуется подготовить пакет документов:

• заявление в свободной форме с указанием причины обращения;

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости;

• правоустанавливающие документы на квартиру;

• отчет об оценке рыночной стоимости (если нужно установить кадастровую стоимость в размере рыночной);

• документы, подтверждающие недостоверность сведений при расчете (если заявитель хочет оспорить кадастровую стоимость по этой причине).

Первичное рассмотрение заявления занимает около 7 дней. Если все документы в порядке, комиссия назначит заседание по вопросу изменения кадастровой стоимости. Оно должно состояться в течение месяца после поступления заявления. На заседании обозначенная в отчете цена признается оправданной или отклоняется. Затем комиссия передает копию решения в Росреестр, который вносит изменения в ЕГРН.

В суд можно обратиться по двум причинам: чтобы оспорить кадастровую стоимость либо оспорить решение комиссии. Потребуется подготовить следующие документы:

• исковое заявление;

• выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;

• правоустанавливающие документы на квартиру;

• отчет об оценке рыночной стоимости (чтобы установить кадастровую стоимость в размере рыночной);

• документы, подтверждающие недостоверность сведений при расчете (если заявитель хочет оспорить кадастровую стоимость по этой причине).

Административный иск подают в республиканский Верховный суд, краевой или областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области либо суд автономного округа.

Собственник вправе продать квартиру по любой цене. Если стороны договорились на сумму меньше, чем кадастровая стоимость, это не является нарушением. Но следует учитывать правила уплаты налога на доходы физических лиц, который взимается в случае продажи недвижимости.

НДФЛ при продаже квартиры рассчитывается следующим образом:

• если цена продажи выше 70% кадастровой стоимости, нужно будет уплатить 13% от цены в договоре;

• если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, то нужно будет уплатить 13% от этих 70%, а не от цены в договоре.

Это правило применяется, если у собственника возникла обязанность по уплате налога. В некоторых случаях НДФЛ платить не нужно. Например, если имущество было в собственности дольше минимального срока владения, или семья с двумя детьми продает квартиру для улучшения жилищных условий.