Ипотечные доноры: кто это такие и как это работает

Ипотечные доноры — люди, которые официально оформляют ипотеку на своё имя, но фактически платежи по кредиту и недвижимости переходят к другим гражданам — ипотечным реципиентам.

Необходимость оформления ипотеки на другого человека возникает, когда вы сами по каким-либо причинам её оформить не можете. Самые распространённые случаи: плохая кредитная история, недостаток или отсутствие официальных доходов, а в последнее время ещё и отсутствие права на получение ипотеки на льготных условиях по причине высоких рыночных ставок.

Так реципиентами обычно бывают:

• Граждане, не подходящие под программы господдержки

• Люди с низким официальным доходом или трудоустроенные неофициально

• Лица с плохой кредитной историей, банкротством или большим количеством микрозаймов

• Молодые люди без достаточного кредитного опыта и стажа работы

• Иностранные граждане или лица без постоянной регистрации в РФ

Ипотечными донорами, в свою очередь, могут быть:

• Родственники и друзья, которые финансово более обеспечены или имеют право на льготную ипотеку. У них может быть хорошая кредитная история и стабильный официальный доход.

• Люди, которые оформляют на себя ипотеку за деньги / комиссию.

Дальше разберём их подробнее и посмотрим, какие могут быть риски в обеих ситуациях.

Рыночная ставка по ипотеке на первичном рынке жилья на конец октября 2024 года составляет больше 25%, что значительно сокращает количество потенциальных заёмщиков. Однако хорошим вариантом всё ещё остаются государственные программы ипотеки на льготных условиях.

Семейную ипотеку, например, можно получить по ставке до 6% годовых. Тем не менее воспользоваться ей может не каждый, а только семьи, в которых есть ребёнок до 6 лет включительно, двое несовершеннолетних детей или ребёнок с инвалидностью.

Если вы не подходите под условия этой программы или другой (для ИТ-специалистов, сельской, дальневосточной и арктической, какой-то региональной), то вам придётся рассматривать ипотеку по ставке 25%, где разница может быть в миллионы рублей на одну и ту же квартиру.

Тогда граждане и могут прибегнуть к этому методу. Однако если меры господдержки используются не так, как это изначально предусматривалось, возникает сразу несколько проблем:

• Нарушаются цели государственных программ. Льготные ипотечные программы разработаны для помощи конкретным категориям граждан, таким как молодые семьи, семьи с детьми, IT-специалисты, военнослужащие и другие социально важные группы. Поэтому поддержка третьих лиц, которые не подходят под условия меры, не соответствует её целям.

• Поскольку это противоречит социальным целям программ, государственные органы могут рассматривать такие схемы как мошенничество, нецелевое использование государственных средств и злоупотребление государственной поддержкой.

• Государственные органы могут потребовать возмещения субсидий или других льгот, предоставленных по программе. В том числе через суд.

Шаг 1. Договор донора и реципиента об оформлении ипотеки

На этом этапе стороны обсуждают будущее приобретение жилья. Как правило, всё ограничивается устными договорённостями, но может быть оформлено и в виде договора о будущей передаче недвижимости в собственность реципиента, договора займа или аренды.

Шаг 2. Оформление ипотеки и недвижимости на донора

Гражданин с хорошей кредитной историей подаёт заявку на ипотеку и затем после одобрения оформляет её на своё имя. Реципиент на этом этапе может стать частью ипотечного договора в виде созаёмщика или поручителя, но может и не иметь официально никакого отношения к приобретаемой квартире. Недвижимость также оформляется на донора, поскольку это стандартные требования банка, чтобы он мог взыскать квартиру в случае невыплаты кредита.

Шаг 3. Выплата ипотеки

Самая рискованная часть схемы, поскольку донор полагается на добросовестность реципиента и его способность своевременно вносить платежи по кредиту. Реципиент — всё ещё неофициальный владелец квартиры вносит платежи самостоятельно или с помощью донора.

Выплата ипотеки — это процесс на 10, 15 или больше лет, за которые между донором и реципиентом может произойти что угодно, что испортит их отношения, а возможно и финансовое положение.

Шаг 4. Закрытие ипотеки и переоформление недвижимости

Донор сможет полноценно распоряжаться недвижимостью только после полного погашения долга перед банком. Тогда же можно официально оформить передачу недвижимости реципиенту. Например, с помощью договора дарения недвижимости. Если реципиент не родственник, то при дарении придётся заплатить ещё 13% от стоимости квартиры в виде налога.

Такая схема может быть рискованна, а в некоторых случаях и невыгодна для обеих сторон. Вот некоторые из возможных последствий:

Для донора:

• Лишение права на льготную ипотеку. Абсолютное большинство государственных программ и мер поддержки на данный момент являются одноразовыми, поэтому если, например, IT-специалист оформит ипотеку для своего друга, то для себя он уже получить её не сможет. Исключение — Семейная ипотека. Но даже ей можно воспользоваться повторно только после того, как предыдущий льготный кредит полностью погашен, а у заёмщика родился ещё один ребёнок.

• Ограничения кредитной нагрузки. Ипотека — большая финансовая нагрузка на одного человека, она будет учитываться в его кредитной истории и кредитном рейтинге. Это может значительно затруднить возможность получения других кредитов и ипотек, которые ему могут понадобиться в дальнейшем.

• Риски для кредитной истории и финансового положения. Если реципиент не сможет выплачивать ипотеку, то это придётся сделать самому донору, поскольку кредит оформлен именно на него, иначе будет испорчена его кредитная история.

• Риски досрочного расторжения договора банком и юридические последствия. Если выплаты по ипотеке прекратятся, а банк узнает, что на самом деле за них отвечал не официальный заёмщик по договору, а другой человек, он может потребовать расторжения договора и досрочной выплаты.

Риски для реципиента:

• Самый большой риск — отсутствие прав на собственность и юридических гарантий. От начала выплат и до конца реципиент не будет иметь гарантий, что недвижимость окажется в итоге в его собственности.

• А следовательно — риск выселения и финансовые потери. Даже возможно после многих лет выплат по ипотечному кредиту.

• Вопрос наследования в случае смерти донора. Если реципиент не является наследником, а донор не оставит завещания, то имущество может перейти к его родственникам. Доказать свои права на недвижимость реципиенту может быть очень непросто и уже только через суд.

• Невозможность воспользоваться мерами поддержки для погашения ипотеки. Например, если через 5 или 10 лет в семье родится ребёнок, то невозможно будет рефинансировать кредит по ставке до 6% годовых или воспользоваться материнским капиталом. Также нельзя, например, оформить имущественные налоговые вычеты с покупки жилья и с оплаты процентов по ипотеке.

Если банк узнает, что ипотека фактически оплачивается реципиентом, а не донором, или что произошла неофициальная передача прав и обязанностей по ипотеке, он может предпринять следующие действия:

Расторгнуть ипотечный договор: Банк может это сделать в одностороннем порядке или через суд, если заёмщик нарушил условия договора, что повлекло за собой невыполнение его обязательств. Передача прав и обязанностей по договору третьему лицу (или переуступка), а также передача имущества в соответствии с законодательством запрещена без согласия банка?В соответствии со статьёй 39 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Потребовать досрочного погашения ипотеки. После расторжения договора банк может потребовать немедленного досрочного погашения всей суммы задолженности по ипотеке (основной долг, проценты и, возможно, штрафы). Это серьёзный финансовый удар для донора, если он не сможет оплатить сумму сразу. Что также может привести к судебным разбирательствам или даже к банкротству донора.

Взыскать недвижимость. Если долг не будет погашен в установленный срок, банк может обратиться в суд для обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), что приведёт к её продаже на торгах. Реципиент в таком случае теряет право на жильё, даже если исправно платил ипотеку.

Наложить штрафные санкции. В случае просрочек и невыплат по кредиту, на донора лягут дополнительные финансовые обязательства.

Кратко подведём итоги о методе ипотечного донорства при приобретении жилья:

1. Между донором и реципиентом часто нет никаких договорённостей. Поэтому, по мнению экспертов, этот риск может быть обоснованным только в отношениях между детьми и родителями или близкими родственниками.

2. Обе стороны рискуют своим финансовым положением и оказываются ограничены в правах на использование мер господдержки.

3. Банк может применить штрафные санкции, потребовать досрочного погашения ипотеки и даже взыскать недвижимость через суд, если узнает о подмене заёмщика по договору без его согласия. Тогда реципиент может просто остаться без квартиры, а донор испортить свою кредитную историю.