Что такое жилищно-строительные кооперативы

Что такое жилищный кооператив

Это объединение, в котором люди или организации покупают и строят жилье на свои деньги, а затем совместно им управляют. История кооперативов началась в СССР. Первые появились в 1920-х годах в ответ на жилищный кризис того времени. Тогда вышли декреты о жилтовариществах и постановление о жилищной кооперации. К 1937 году кооперативы были ликвидированы. Они возродились в послевоенное время для решения «квартирного вопроса».

Сегодня спрос на кооперативы невысок из-за законодательных ограничений. С 2018 года поправки в 214-ФЗ фактически запретили новые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) для долевого строительства?Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При этом действуют ЖСК с господдержкой. Но они доступны только для некоторых категорий. Например, военнослужащих или ученых.

Какие жилищные кооперативы существуют

Жилищные или жилищно-строительные кооперативы могут создавать как физические лица, так и организации. Чтобы вступить в кооператив каждому новому участнику нужно внести определенную сумму денег, которая называется «пай». Размер пая определяется на общем собрании кооператива и фиксируется в учредительных документах.

Собранные кооперативом средства могут быть потрачены на приобретение готового жилья для участников. В этом случае кооператив называется жилищным или жилищно-накопительным. А если паевые взносы идут на строительство многоквартирного дома (МКД) или индивидуального жилого дома (ИЖС), кооператив называется жилищно-строительным.

Квартиры в ЖСК дешевле, чем при покупке в ипотеку. Основная экономия возникает потому, что пайщики вносят паевые взносы без процентов, распределяя платежи на 10–15 лет. Дополнительно государство бесплатно передает земельные участки из федеральной собственности. Это снимает 15–20% затрат застройщика. А так как члены кооператива коллективно благоустраивают территорию, расходы также снижаются.

Однако взять ипотеку на квартиру в кооперативном доме нельзя. Придется использовать накопления или брать потребительский кредит, ставка которого выше ипотечной.

Что такое жилищно-строительный кооператив с государственной поддержкой

ЖСК с господдержкой — кооператив, который создан отдельными категориями граждан из перечня Правительства РФ?Постановление Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. №108.

Человек имеет право вступить в ЖСК с господдержкой или создать его на территории любого субъекта РФ.  Земельный участок в пользование такому кооперативу предоставляется государством бесплатно на период строительства жилья. При этом должны быть соблюдены необходимые процедуры: переданный ЖСК участок имеет четкие границы, поставлен на кадастровый учет. А также определен вид разрешенного использования участка.

ЖСК с господдержкой позволяет строить многоквартирные дома, таунхаусы или индивидуальные жилые дома (ИЖС), в зависимости от характеристик участка и проекта.

Члены кооператива сами обустраивают территорию внутри участка: подъездные пути, детские площадки, озеленение и благоустройство. Подключать инженерные коммуникации и развивать социальную инфраструктуру вне границ участка кооператива помогает муниципалитет.

После ввода объекта в эксплуатацию участник кооператива оформляет в собственность квартиру или дом. Земельный участок остается в общей долевой собственности всех членов ЖСК.

Земля под МКД автоматически переходит в общую долевую собственность жильцов?ст. 36 ЖК РФ. Член ЖСК не может выделить себе отдельный участок — он пользуется им совместно.

Если ЖСК строит индивидуальные дома, участок может быть сформирован и передан в собственность или аренду участникам после полной выплаты паев и регистрации дома, но это требует отдельного решения ЖСК и муниципалитета. Чаще земля остается кооперативной.

Какими документами регламентируется деятельность ЖСК с господдержкой

Деятельность кооперативов регулируют:

• Федеральный закон от 24.07.2008 № 161 «О содействии развитию жилищного строительства»?Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ

• Постановление Правительства РФ от 09.02.2012 № 108?Постановление Правительства РФ от 09.02.2012 № 108

• Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214?Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

• Жилищный кодекс Российской Федерации?ст. 110 ЖК РФ

Перечень ЖСК с господдержкой, образованных по 161-ФЗ, размещен на спроси.дом.рф.

Требования к участникам ЖСК с господдержкой

Участниками ЖСК могут стать:

• Многодетные семьи

Семьи с тремя и более детьми.

• Молодые ученые

Граждане, которым положена субсидия на приобретение жилья в рамках государственной программы «Жилище».

• Научные и инженерно-технические работники
  

Сотрудники организаций со статусом научно-технических центров?Перечень научно-технических центров утвержден распоряжением Правительства РФ от 13 мая 2022 г. № 1155-р, а также ФГУПов и государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук. Требования к стажу отсутствуют.

• Работники образования

Сотрудники федеральных государственных образовательных учреждений. Стаж работы должен составлять не менее 1 года.

• Работники здравоохранения 
  

• Госслужащие?Сотрудники государственных органов исполнительной власти согласно Федеральному закону от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе»
  

Общий стаж работы на государственной службе должен составлять не менее 1 года.

• Члены Общероссийских спортивных федераций?Организации, которые включены в реестр организаций Министерства спорта РФ

Общий срок членства должен составлять  не менее 1 года.

• Работники институтов развития и государственных корпораций

• Военнослужащие и работники оборонно-промышленного комплекса

• Сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации

• Участники СВО и ветераны боевых действий

Какие еще есть условия вступления в ЖСК

Для вступления в ЖСК нужно обратиться к своему работодателю с заявлением о желании вступить в ЖСК и предоставить необходимые документы.

Работодатели создают специальные комиссии по формированию списка граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов. Деятельность и порядок приема документов комиссиями регулируется ведомственными приказами работодателя.

Какие документы нужны, чтобы вступить в ЖСК

Для вступления в ЖСК сотрудник организации должен обратиться в комиссию с заявлением о включении в список и предоставить пакет документов:

• паспорт гражданина и супруги/супруга

• свидетельство о заключении брака

• выписка из трудовой книжки

Также могут потребоваться другие документы.

Почему могут отказать во включении в список

Комиссия рассматривает заявление на основании внутренних правил и установленных законом требований к потенциальным участникам ЖСК.

Причины отказа:

• предоставлен неполный комплект документов
• гражданин не соответствует требованиям постановления Правительства РФ от 09.02.2012 № 108
• гражданин уже участвует/участвовал в ЖСК

Местными нормативными актами могут быть установлены иные причины отказа для участия в ЖСК с господдержкой.

Как создать или вступить в ЖСК

Чтобы зарегистрировать кооператив по закону требуется минимум пять человек. Это могут быть сотрудники одного предприятия, многодетные семьи, или другие льготные категории.

После того, как инициативная группа сформирована, нужно выбрать земельный участок, где будет построен дом.

Запрос о предоставлении участка под ЖСК нужно направить:

• в организацию, которой принадлежит участок

• в местную администрацию, если право собственности не зарегистрировано

Обращение передадут в ДОМ.РФ.

Затем нужно обратиться к работодателю или в муниципалитет (для многодетных), чтобы вас внесли в список граждан, имеющих право на вступление в кооператив. После этого нужно зарегистрировать ЖСК.

Как сформировать кооператив:

1. Проведите собрание. Утвердите устав и план развития ЖСК, сформируйте правление. Важно: все решения нужно зафиксировать в протоколе.
2. Зарегистрируйте юридическое лицо в ФНС. Потребуется оплатить пошлину — 4 000 рублей.

После регистрации кооператив заключает с ДОМ.РФ договор безвозмездного пользования земельным участком под строительство.

Строительство ведется на паевые взносы членов кооператива. Пайщики коллективно:

• выбирают подрядчика и проект дома

• утверждают смету, график платежей и размер взносов (пропорционально площади будущих квартир)

• контролируют ход работ

Полная оплата паевых взносов является условием для ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру.

Создавать кооператив с нуля нелегко, поэтому проще вступить в уже действующий ЖСК.

Как вступить в кооператив с господдержкой:

1. Получите разрешение. Оформите статус лица, имеющего право на вступление в ЖСК, через работодателя или муниципалитет.
2. Выберите кооператив. Изучите проекты на спроси.дом.рф и подайте заявку.
3. Вступите в кооператив. Подайте заявление на участие и оплатите вступительный взнос.

Как обезопасить себя при вступлении в ЖСК:

1. Проверьте историю объекта. Изучите информацию в Едином реестре застройщиков, а также отзывы пайщиков.
2. Оцените стройку. Если дом уже возводится, лично посетите объект.
3. Внимательно изучите документы. В договоре с пайщиком и уставе должны быть четко прописаны сроки завершения строительства, график платежей, условия расторжения и права сторон.