ТСЖ: что это такое и как создать товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья или ТСЖ — это некоммерческая организация, которая управляет общим имуществом многоквартирного дома, следит за его техническим состоянием и отвечает за подачу и оплату коммунальных ресурсов.

В отличие от УК, которая является сторонней коммерческой фирмой, ТСЖ состоит из жильцов дома. Поэтому вопросы, связанные с его эксплуатацией, обслуживанием, ремонтом и тарифами на ЖКУ решаются на общем собрании собственников жилья.

Первые ТСЖ появились вскоре после развала Советского союза. В начале 1990-х годов в ходе приватизации жилищного фонда квартиры передали гражданам, а общее имущество домов перешло в ведение муниципалитетов. Однако местные власти не справлялись с такой нагрузкой и в дальнейшем общее имущества МКД также перешло к собственникам жилья.

Одной из форм управления имуществом стало ТСЖ. Предполагалось, что жильцы организуют самоуправление и будут самостоятельно решать вопросы, связанные с ЖКХ. Но по прошествии лет такой подход не снискал большой популярности. Например, к 2022 году в Москве и Московской области доля домов под управлением УК составляла 88%, а ТСЖ — всего 12%. Это объясняется тем, что большинству людей удобнее передать свои обязанности сторонней организации, даже когда это стоит дороже, а услуги оказываются менее качественно, чем если бы жильцы самостоятельно решали вопросы ЖКХ в своем доме.

ТСЖ обладает достаточно широкими полномочиями при управлении общедомовым имуществом. В частности, ТСЖ имеет право:

• Формировать тариф на содержание и ремонт общедомового имущества;
  
• Выбирать подрядчиков для оказания услуг и проведения работ;
  
• Вести экономическую деятельность на территории дома, прибыль от которой направляется на благоустройство (это может быть доход от размещения рекламы на фасадах или от сдачи в аренду дополнительных площадей).

Одно товарищество может управлять имуществом сразу в нескольких домах при условии, что они имеют общие инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, а также расположены на земельных участках с общей границей.

Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:

• Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
  
• Следить за вывозом мусора;
  
• Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
  
• Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
  
• Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).

Состав товарищества собственников жилья, его должностные лица и их полномочия подробно описаны в главе 14 Жилищного кодекса РФ(ст. 143-152 ЖК РФ).

Общее собрание членов ТСЖ — высший орган товарищества, в которое входят все члены ТСЖ. На собрании вносятся изменения в устав, принимаются решения о ликвидации или реорганизации ТСЖ, устанавливаются размеры обязательных платежей и членских взносов, утверждается годовой план содержания и ремонта общего имущества.

Правление товарищества — исполнительный орган, который руководит деятельностью ТСЖ. В его состав входят члены товарищества, которых избрали на общем собрании. Срок полномочия правления прописывается в уставе, но не может быть более 2 лет. Правление контролирует законность действий ТСЖ, следит за своевременным внесением членских взносов, составляет сметы доходов и расходов, заключает договоры на поставку ресурсов и техническое обслуживание, созывает общее собрание.

Ревизионная комиссия или ревизор — выбираются из членов общего собрания, которые не входят в состав правления товарищества. Ревизоры не реже одного раза в год проверяют финансовую деятельность ТСЖ и отчитываются о результатах проверки другим членам товарищества. Срок полномочий комиссии или ревизора — не более двух лет.

Председатель ТСЖ — лицо, которое подписывает все документы и рассматривает обращения жильцов. На его полномочиях остановимся подробнее.

Полномочия председателя и срок, на который он избирается, прописываются в уставе товарищества. Председатель действует от имени товарищества без доверенности, в том числе предоставляет отчетность ТСЖ в контролирующие органы и распоряжается средствами на расчетном счете.

Также председатель товарищества должен:

• Обеспечивать исполнение решений правления ТСЖ;
  
• Подписывать платежные документы и договоры с подрядчиками;
  
• Рассматривать обращения жильцов;
  
• Представлять отчет о проделанной работе и потраченных средствах.

Переизбрать председателя ТСЖ может правление товарищества или общее собрание членов ТСЖ. Кто из них это может сделать — также прописывается в уставе.

Смена или переизбрание председателя происходит по причине:

• окончания срока действия полномочий председателя;
• отказа председателя от своих полномочий;
• грубого нарушения своих обязанностей, неспособности к ведению дел или при других серьезных обстоятельствах.

Процедура организации товарищества собственников жилья включает несколько этапов:

Шаг 1. Подготовьте устав

Основным документом, которым будет руководствоваться товарищество в принятии тех или иных решений, станет устав ТСЖ. Его нужно подготовить заранее и утвердить на общем собрании.

Устав должен содержать:

• наименование ТСЖ, включая слова «товарищество собственников жилья» (например, «Товарищество собственников жилья «Наш дом» или «Товарищество собственников жилья «Мечта»);

• адрес товарищества;

• цели и предмет деятельности;

• информацию о составе правления (список, полномочия, порядок избрания, сроки работы, порядок принятия ими решений);

• информацию о председателе (полномочия и срок избрания);

• информацию о ревизионной комиссии или ревизоре (состав, полномочия и срок избрания);

• иную информацию, например, об общем имуществе ТСЖ или о работе товарищества в системе ГИС ЖКХ.

Шаг 2. Проведите общее собрание

Инициатором собрания в многоквартирном доме может стать любой из жильцов. Решение будет считаться принятым, если за создание ТСЖ проголосуют более 50% владельцев площадей в доме. Если товарищество создается для управления несколькими домами, проголосовать за это должны 2/3 собственников помещений(ч. 2, ст. 136 ЖК РФ).

Шаг 3. Выберите председателя и утвердите устав ТСЖ

В ходе собрания собственники должны общим голосованием выбрать членов из числа жильцов, назначить председателя и утвердить устав. Документ должен быть составлен в двух экземплярах, которые прошиты, пронумерованы и подписаны председателем.

Шаг 4. Расторгните договор с УК

Если до создания ТСЖ дом находился под управлением УК, после принятия решения о смене способа управления необходимо направить в компанию уведомление о расторжении договора. К уведомлению нужно приложить копию протокола собрания жильцов. После этого УК должна передать техническую документацию в ТСЖ в течение 30 дней.

Шаг 5. Зарегистрируйте ТСЖ

Для регистрации ТСЖ его председателю нужно обратиться в налоговую инспекцию и предоставить следующие документы:

• заявление о государственной регистрации юридического лица (должно быть составлено по форме и нотариально заверено);

• протокол общего собрания собственников;

• устав ТСЖ;

• квитанцию об оплате госпошлины.

Документы и заявление можно подать через офис государственных услуг «Мои документы» (МФЦ), напрямую в налоговую инспекцию или по почте письмом с объявленной ценностью и описью вложения.

Регистрация ТСЖ осуществляется в течение 5 рабочих дней.

Шаг 6. Уведомите государственные органы

О начале деятельности ТСЖ необходимо уведомить Жилищную инспекцию. К уведомлению прилагаются копии протокола собрания жильцов и свидетельства о государственной регистрации товарищества. Также вновь созданную организацию нужно поставить на учет в СФР и фонде медицинского страхования.

Помимо этого, товариществу нужно будет открыть расчетный счет в банке и сделать собственную печать в типографии.

Несмотря на все явные преимущества перед УК, у ТСЖ есть ряд недостатков:

• Недостаточная материально-техническая база — ТСЖ не само обслуживает дом, а заключает договоры с другими организациями;
  
• Дополнительные расходы на оплату юридических и бухгалтерских услуг;
  
• Повышенные тарифы на выполнение работ (подрядчикам выгоднее сотрудничать с УК благодаря большому объему заказов, поэтому для ТСЖ, как для малого заказчика, услуги стоят дороже).

К тому же ТСЖ, как и любая другая организация, может плохо справляться со своими обязанностями. В этом случае жильцы могут пожаловаться на его работу.

Свои жалобы собственники квартир могут направлять председателю ТСЖ. Именно он отвечает за общение с жильцами и решение их вопросов. Поэтому председатель должен рассмотреть претензию и принять меры. Если жалоба осталась без ответа, можно обратиться в Жилищную инспекцию.

Когда председатель ТСЖ не выполняет возложенные на него обязанности или собственники не согласны с действующими тарифами, нужно пожаловаться в Роспотребнадзор.

Обращение составляется в письменном виде в двух экземплярах. К жалобе нужно приложить:

• фотографии (если речь идет о неисправности общедомового имущества);

• справки об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ;

• копию обращения к председателю ТСЖ.

Претензия должна быть аргументированной: в тексте желательно отметить, какие пункты устава ТСЖ или Жилищного кодекса были нарушены.

Если жильцы недовольны работой товарищества или поняли, что оно не справляется с возложенными на него обязанностями, они могут ликвидировать ТСЖ.

Для этого нужно организовать общее собрание. За ликвидацию должно проголосовать не менее 2/3 членов ТСЖ. После этого назначается ликвидационная комиссия или ликвидатор, которому на время процедуры переходят полномочия по управлению делами ТСЖ. Также любой из членов товарищества может добиться его ликвидации через суд. Иск нужно подавать в районный суд по месту нахождения ТСЖ.

В течение 3 дней после принятия решения о ликвидации ТСЖ нужно письменно уведомить об этом налоговый орган и опубликовать информацию в Вестнике государственной регистрации. После того, как налоговая внесет данные о ликвидации в реестр юридических лиц, ТСЖ прекратит свое существование.

Товарищество собственников жилья нередко путают с товариществом собственников недвижимости, но понятие ТСН шире, чем ТСЖ.

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это некоммерческое объединение граждан для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. В него входят как уже упомянутый ТСЖ, так и товарищества садоводов (СНТ) и огородников (ОНТ). Все эти товарищества имеют общее имущество, судьба которого определяется на собрании собственников участков.

То есть ТСН — это общее название объединений собственников недвижимости, к которым в том числе относится товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В состав ТСЖ входят только собственники дома, поэтому данная организация действует исключительно в интересах жильцов. Размер и периодичность членских взносов на ремонт и содержание имущества определяются на общем собрании.

Управляющая компания является сторонней коммерческой организацией, которая может обслуживать большое количество домов. Сумма ежемесячных взносов зависит от тарифов УК. При этом управляющая компания сама выбирает подрядчиков для выполнения работ.

Наряду с ТСЖ и управляющей компанией, многоквартирным домом могут управлять непосредственно собственники жилья — без создания юридического лица. При таком способе каждый собственник заключает прямые договоры на коммунальные услуги с поставщиками воды, электричества и других ресурсов. Вопросы, которые касаются общего имущества, соседи решают сообща.

Однако, у этого способа управления есть одно существенное ограничение — организовать его можно только в домах, в которых не более 30 квартир.

Узнать, какая УК или ТСЖ управляет вашим домом, можно несколькими способами:

• В квитанции за ЖКУ.

• На информационном стенде или в объявлениях в подъезде.
  

• В интернет-картах (например, 2ГИС).
  

• На федеральном портале ГИС ЖКХ.
  

• На государственном сайте ДОМ.МИНЖКХ.
  

О том, как правильно пользоваться этими сайтами и интернет-картами, подробно рассказывали в инструкции «Где узнать свою управляющую компанию».