Страхование недвижимости, жизни и титула при ипотеке: от чего нельзя отказаться

Зачем страховать недвижимость

Когда люди покупают жилье в ипотеку, они вступают в долгие отношения с банком, потому что берут займ на 10–20 лет. За этот срок многое может измениться: случится переезд или внезапная болезнь, поменяется работа или родятся дети.

При покупке квартиры в ипотеку страхование обеспечивает безопасность сделки для заемщика и банка. Между заемщиком и страховой компанией заключается договор, который гарантирует, что если заемщик по объективным причинам не сможет выплачивать кредит, долг перед банком будет компенсирован страховкой.

Зачем нужно страхование:

• Если с квартирой что-то случится, за ущерб и восстановление заплатит страховая компания.

• Если оформлено страхование жизни, и с заемщиком случится беда (например, потеря трудоспособности), остаток долга по кредиту погасит страховая, а не члены семьи.

При наступлении несчастного случая без страховки семье пришлось бы одновременно делать ремонт за свой счет в квартире и продолжать платить ипотечный кредит банку.

Заемщик со страховкой может рассчитывать на более низкую процентную ставку или снижение суммы первоначального взноса. Кроме того, он получит дополнительные гарантии от непредвиденных ситуаций для себя и своей семьи.

Банк также заинтересован в ипотечном страховании, потому что оно мера снижает риски невыплаты кредита.

Какие виды страхования обязательны, а какие добровольны

Согласно закону, обязательно оформляется только страхование на недвижимость, которая остается в залоге у банка до полного погашения ипотеки?ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. Без обеспечения сделки банк не выдаст кредит, потому что без страховки риски будут высокими.

Условия, при которых долговые обязательства берет на себя страховая компания, прописываются в договоре индивидуально.

Страхование имущества может быть обязательным в силу:

1. Закона — при залоге недвижимости залогодатель должен застраховать жилье от рисков утраты и повреждения?п. 2 ст. 31 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
2. Договора — договор купли-продажи может содержать условие о страховке имущества.

Остальные виды страхования, например, страхование жизни и здоровья или страхование титула, являются добровольными.

Страхование жизни и трудоспособности, как и страхование титула — исключительно добровольное. Банк не имеет права навязывать эти услуги, и вы можете от них отказаться. Но есть нюанс. Банк может повысить ставку, если отказываетесь от страхования жизни. Потому что его риски возрастают. Как правило, повышение составляет 1–2%. Хотя формально банк не вправе отказать в кредите из-за отсутствия страхования жизни, на практике такие случаи встречаются.

Михаил Ковалев Директор Консультационного центра ДОМ.РФ

Если человек теряет трудоспособность, для банка это риск невозврата кредита, поэтому банки предлагают более выгодные условия и сниженную ставку тем, кто оформляет страховку. Тем, кто отказывается от дополнительной страховки, банк может поднять ставку.

С 1 января 2025 года в России действует «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», согласованный Банком России.

Стандарт обязывает финансовые и страховые компании подробно и понятно разъяснять заемщикам все условия перед принятием решения, чтобы не навязывались лишние услуги, не соответствующие реальным потребностям заемщика. Человек должен четко понимать все условия кредита.

От каких случаев защищает страхование недвижимости

Стандартный полис страхования защищает от бытовых и природных рисков. К распространенным случаям относятся:

• пожары

• стихийные бедствия (наводнения, землетрясения)

• взрывы бытового газа, затопление и другие аварии в инженерных коммуникациях

• хулиганство и вандализм

В случае, если произойдет одна из ситуаций, описанных в договоре страхования, компания полностью компенсирует убытки.

Что такое страхование жизни и здоровья

Страхование жизни и здоровья позволяет заемщику или его наследникам при наступлении страхового случая (например, болезни), избежать непосильных платежей по кредиту. Для банка это дополнительная защита от потери денег, поэтому заемщикам, которые оформляют страховку, могут предлагать более выгодные условия по ипотечному займу.

Обычно страховыми случаями считаются такие случаи, как:

• временная потеря трудоспособности, связанная с болезнью

• постоянная потеря трудоспособности из-за инвалидности или тяжелой болезни

• смерть заемщика

Как и в случае с обязательным страхованием, перечень пунктов в договоре страхования жизни и здоровья индивидуален. При составлении договора учитывается множество факторов — от состояния здоровья до хобби заемщика.

Что такое страхование от утраты титула и в каких ситуациях оно нужно

Страхование титула относится к добровольным видам страхования и защищает право собственности владельца недвижимости. Например, если право собственности оспаривается предыдущими владельцами в суде.

Титульное страхование оберегает от наследников или скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки недвижимости.

Обычно оно используется при покупке вторичного жилья, потому что у такой недвижимости есть история предыдущих сделок и бывший владелец, из-за чего выше риск юридических рисков.

Если собственник незаконно лишен статуса, он может подать виндикационный иск в суд. Срок давности по таким искам составляет 3 года?Статья 196 ГК РФ.

Пример. Пьющий родственник отказался от доли в собственности на квартиру в пользу брата, и последний решил продать квартиру. Придя в себя, первый заявил, что не отвечал за свои действия, от доли не отказывается и против продажи протестует.

Страхование титула защищает от скрытых и ранее неизвестных проблем в истории передачи объекта недвижимости.

В редких случаях новый владелец недвижимости обвиняется в оформлении купли-продажи жилья с признаками мошенничества, нарушением прав несовершеннолетних или наследников предыдущего владельца, из-за чего может быть подан иск в суд о признании сделки ничтожной.

От каких страховых взносов можно отказаться

Каждый заемщик имеет право отказаться от всех страховых взносов, кроме обязательного — по страхованию имущества, которое является предметом ипотеки.

Однако имейте в виду, что в случае отказа от страховки банк может принять меры — например, в случае отказа от добровольного страхования банк может поднять ставку по кредиту, а при отказе от обязательного страхования — потребовать досрочного погашения.

Закон предоставляет заемщикам важное право — так называемый «период охлаждения». В течение 14 дней после оформления страхового полиса вы можете передумать и расторгнуть договор с полным возвратом уплаченной суммы. Этой возможностью стоит воспользоваться, если вы сомневаетесь в необходимости страховки или нашли более выгодные условия.

Таким образом, страхование залоговой недвижимости — обязательное и формирует базовую часть расходов. А страхование жизни и здоровья заемщика — добровольное, но может влиять на ставку по ипотеке.

Михаил Ковалев Директор Консультационного центра ДОМ.РФ

Что будет, если отказаться от добровольного страхования по ипотеке

Главный минус отказа от добровольных страховых взносов — рост процентной ставки (в среднем на 0,5–2%).

Нередко банк стремится обезопасить себя от финансовых рисков, из-за чего настаивает на оформлении добровольных взносов, даже если заемщик решил отказаться от них. В таком случае напомните менеджеру, что закон на вашей стороне.

Помните, что заемщик имеет право написать жалобу на банк в Роспотребнадзор, ФАС или Банк России — и сменить кредитора.

Как рассчитываются страховые взносы

Если планируете застраховать недвижимость, размер платежа может варьироваться в зависимости:

• от суммы ипотеки для приобретения квартиры

• типа недвижимости (квартира, дом, земельный участок, нежилое помещение)

• возраста заемщика

• процентной ставки по кредиту

Чем больше сумма кредита, выше ставка по ипотечному кредиту или займу и хуже состояние жилья, тем выше обязательный страховой взнос.

При расчете страхования жизни и здоровья заемщика компании учитывают:

• возраст заемщика

• наличие хронических и иных серьезных заболеваний

• профессию

• хобби

При страховании титула обычно учитывают:

• срок владения недвижимостью продавцом

• количество прежних совладельцев недвижимости

• наличие несовершеннолетних наследников

Если продавец владеет объектом недвижимости менее 3 лет, делит право собственности с кем-то и имеет наследников, которые теоретически могут претендовать на жилье, риск покупателя утратить титул собственника квартиры в будущем растет — вместе с суммой страховых взносов.

Как сэкономить на ипотечном страховании

• Выберите квартиру в строящемся доме

Если выбираете квартиру в строящемся доме, оформление страховки на недвижимость станет обязательным только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. До завершения строительства можно экономить на страховых взносах, если гасить ипотеку досрочно.

• Посмотрите разные предложения на рынке

Сравнение тарифов в нескольких страховых компаниях, которые аккредитованы банком, где планируете оформить ипотечный кредит, поможет выбрать наиболее выгодное предложение.

• Улучшайте условия, влияющие на тариф

Более молодой возраст и хорошее здоровье застрахованного лица позволяет получить более дешевое страхование жизни. Квартира в современном доме «без сюрпризов» тоже может быть с более выгодными условиями по страхованию самого жилья от рисков.

При выборе страховой компании не ограничивайтесь предложениями банка. Часто можно найти выгодные условия у сторонних страховщиков. Главное — выбирать проверенные компании с надежной репутацией. Кстати, стоит выбирать ежегодную оплату страховки вместо единовременной оплаты за весь срок кредита. Такой подход позволит избежать потерь при досрочном погашении.

Михаил Ковалев Директор Консультационного центра ДОМ.РФ

Часто задаваемые вопросы

Обязан ли я страховать недвижимость в строящемся доме?

Оформить страховку на еще не построенную квартиру нельзя. Банк может потребовать документы, подтверждающие страхование имущества, только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Обязательно ли страховать квартиру при оформлении ипотеки?

Да, страхование объекта недвижимости обязательно по закону в течение всего срока кредита.

Обязательно страховать жизнь при оформлении ипотеки?

Нет, страхование жизни — добровольное страхование. Однако многие банки снижают ставку по кредиту на 0,5–2%, если оформляете страховку.

Что будет, если не застраховать жилье?

От страхования недвижимости отказаться нельзя. От страхования жизни и титула — можно, но банк может повысить процентную ставку.

Если залогодатель не застраховал квартиру в ипотеке, банк вправе:

1. Сам застраховать заложенное имущество и потребовать от залогодателя возместить расходы?Статья 31 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
2. Потребовать досрочно исполнить обеспеченное обязательство, а потом даже обратить взыскание на имущество?Статья 35 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
3. Применить меры, предусмотренные договором, например взыскать неустойку?п. 1 статьи 330 ГК РФ.

Что делать, если наступил страховой случай?

Немедленно уведомить страховую компанию и банк, собрать необходимые документы и дождаться возмещения (банку или вам — в зависимости от условий договора).

В каких случаях имеет смысл оформить титульное страхование?

Оформлять страхование титула имеет смысл, если приобретаете жилье на вторичном рынке.

На что обратить внимание в договоре ипотечного страхования?

Основные моменты:

• кто застрахован, зачем и в чью пользу

• что конкретно покрывает полис

• какая страховая сумма и премия

• какие риски покрывает страховка

Более подробно — в статье по теме. Читайте материал по ссылке ниже, где вместе с экспертом по управлению финансами Инной Филатовой разобрались в нюансах оформления договора со страховой.