Раздел ипотеки при разводе: как делится имущество

В чем сложности раздела имущества при разводе

Люди редко вступают в брак, заранее планируя его расторжение, поэтому вопросы раздела имущества многим кажутся неуместными и даже циничными. В начале отношений большинство верит, что любовь преодолеет любые трудности, а развод — то, что случается с другими. Однако со временем жизненные обстоятельства меняются: накапливаются конфликты, меняются финансовые условия, появляются новые интересы или даже новые партнеры.

Чтобы минимизировать риски психологически сложного и болезненного раздела имущества, разумно подходить к браку не с эмоциональной, а с юридической точки зрения. Лучшим инструментом для этого является брачный договор, который позволяет заранее определить все нюансы в случае развода. Другой способ — сразу открыто обсуждать возможные сценарии на случай кризиса в отношениях, не устанавливая табу на сложной и неудобной теме.

Главное — понимать, что отношения могут измениться, и разумная предусмотрительность страхует от возможных негативных последствий. 

Наличие ипотеки, помимо всего прочего, усложняет процесс развода, поскольку жилье находится в залоге у банка, и его нельзя разделить без учета обязательств перед кредитором.

Закон предусматривает несколько вариантов раздела ипотечной недвижимости: продажу квартиры с согласия банка, переоформление на одного из супругов и другие. Рассмотрим каждый в следующих разделах.

Является ли ипотечная квартира совместным имуществом супругов

Да, если ипотека оформлена во время брака, такая квартира считается совместно нажитым имуществом. По общему правилу, вся недвижимость, которая приобретена супругами во время брака за счет семейных доходов, находится в совместной собственности. Это же правило распространяется и на долговые обязательства супругов.

Даже если ипотечная квартира записана только на одного из супругов, она все равно считается совместным имуществом, согласно закону.

Тот, кто записан в документах, имеет статус собственника. Любое имущество, которое муж и жена приобрели во время брака, является совместным и делится между ними в равных долях.

Квартира не считается совместным имуществом, если она куплена до брака, унаследована, получена в дар. Также возможны варианты, при которых квартира остается в собственности одного из супругов по условиям брачного договора.

Какие бывают способы раздела ипотечной квартиры при разводе

Существует два основных варианта раздела имущества при разводе: по соглашению супругов или через суд.

Бывшие муж и жена могут продать квартиру с согласия банка и погасить долг из вырученных средств, после — разделить оставшуюся сумму. Также возможно переоформление кредита на одного из супругов, если банк и разведенная пара согласны на это. В этом случае второй супруг получает компенсацию за свою долю. Иногда используется совместное погашение ипотеки, однако это требует согласия и доверия между бывшими партнерами.

Как разделить квартиру в ипотеке по соглашению

Раздел ипотечной квартиры после развода по соглашению — наиболее цивилизованный и наименее конфликтный способ урегулирования вопроса. Однако это возможно только в случае, если супруги сохранили способность договариваться. 

Бывшие супруги могут заключить письменное соглашение, в котором пропишут, как именно будет распределяться недвижимость и долг. Например, один может взять на себя обязательства по ипотеке, а второй — отказаться от доли в квартире в обмен на компенсацию или другие активы. Важно, чтобы условия устраивали обе стороны, а также были одобрены банком, поскольку переоформление кредита требует согласия кредитора.

1. Составить соглашение о разделе квартиры. Это можно сделать самостоятельно или с помощью юриста. В документе указывается порядок распределения собственности между супругами, а также супруг, который оплачивает расходы, связанные с заключением соглашения и регистрацией.
2. Обратиться в банк и получить согласие на изменение порядка погашения кредита. Основная задача — договориться с банком, каким образом будет выплачиваться кредит после развода.
3. Заверить соглашение о разделе совместно нажитого имущества у нотариуса.
4. Подать заявление на перерегистрацию права собственности на квартиру в территориальном отделении Росреестра, оплатив госпошлину. Подать документы также можно через МФЦ по месту жительства.

Размер госпошлины в 2025 году составляет:

• регистрация права собственности — 4 000 ₽

• регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав — 2 000 ₽

• регистрация соглашения об изменении или о расторжении ДДУ, договора уступки прав требования по договору долевого участия — 350 ₽

Какова роль банка при разводе и разделе ипотеки

Квартира в ипотеке находится в залоге у банка, поэтому потребуется его согласие, чтобы разделить жилье.

Обратите внимание: если собственником хочет стать тот, кто по документам не может выплачивать ипотечный долг (например, из-за «серой» зарплаты), банки могут не дать согласия на раздел квартиры.

Также банк обязательно примет участие в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры. Если кредитор не соглашается на изменение договора ипотеки, суд обычно поддерживает эту позицию. В результате одна из сторон получает долю в праве собственности, но ипотеку при разводе платит тот, на кого она оформлялась. В этом случае плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Как разделить ипотечную квартиру через суд

Если договориться не удается, раздел имущества происходит в судебном порядке. О подаче иска обязательно нужно заранее уведомить банк, в котором оформлена ипотека. Он будет выступать в качестве третьей стороны. При подаче иска также нужно оплатить госпошлину, размер которой зависит от рыночной стоимости квартиры.

Размер госпошлины по иску о разделе имущества зависит от стоимости квартиры. Порядок регулируется Налоговым кодексом?Статья 333.19 НК РФ. Расчет состоит из:

• фиксированной выплаты

• процента от стоимости недвижимости, уменьшенной на указанную сумму

Расчет при подаче искового заявления при цене иска?Статья 333.19 НК РФ:

• до 100 000 ₽ — 4 000 ₽

• до 300 000 ₽ — 4 000 рублей + 3 % суммы, превышающей 100 000 ₽

• до 500 000 ₽ — 10 000 ₽ + 2,5 % суммы, превышающей 300 000 ₽

• до 1 000 000 ₽ — 15 000 ₽ + 2 % суммы, превышающей 500 000 ₽

• до 3 000 000 ₽ — 25 000 ₽ + 1 % суммы, превышающей 1 000 000 ₽

• до 8 000 000 ₽ — 45 000 ₽ + 0,7 % суммы, превышающей 3 000 000 ₽

• до 24 000 000 ₽ — 80 000 ₽ + 0,35 % суммы, превышающей 8 000 000 ₽

• до 50 000 000 ₽ — 136 000 ₽ + 0,3 % суммы, превышающей 24 000 000 ₽

• до 100 000 000 ₽ — 214 000 ₽ + 0,2 % суммы, превышающей 50 000 000 ₽

• свыше 100 000 000 ₽ — 314 000 ₽ + 0,15 % суммы, превышающей 100 000 000 ₽, но не более 900 000 ₽

Дальнейшее решение суда будет зависеть от конкретной ситуации. Во внимание принимаются представленные документы, наличие детей, уровень доходов и другие факторы.

Если ипотека оформлена во время брака, квартира и долг перед банком обычно делятся между супругами в равных долях. Также возможен вариант, при котором один из супругов отказывается от доли в собственности на жилье. Тогда вместе с правами на собственность он передает и обязательства по кредиту.

Существующие способы раздела ипотечной квартиры при расторжении брака

• Распределение долга и недвижимости поровну
  

Делить придется поровну, даже если жилье было приобретено на имя жены или кредит взят на имя мужа: это все равно общее имущество. Однако если в часть средств на покупку квартиры было внесено личное имущество одного из супругов (например, имущество, полученное в дар, по наследству или в результате приватизации), оно будет считаться личным и не будет делиться поровну, а отойдет супругу, чьи личные средства были внесены.

• Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности

Если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать ипотеку при разводе, они могут освободиться от кредитных обязательств с помощью продажи квартиры, договорившись об этом с банком.

Для этого сначала нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя, без этого Росреестр не зарегистрирует смену собственника.

• Денежная компенсация по договоренности супругов
  

Если супруги, которые собрались разводиться, договорились не переоформлять квартиру и кредит и платить совместно, супруг-заемщик вносит платежи банку по ипотеке, а второй супруг компенсирует первому часть платежей.

При несоблюдении договоренностей, супруг не получивший компенсации и исправно выплачивавший ипотеку, может подать в суд и вернуть себе не только компенсацию, но и проценты за несвоевременное внесение денег.

• Выдел доли в натуре
  

В этом случае доли жилья закрепляются за каждым из супругов не на бумаге, а физически. Это самый сложный и дорогой, а потому редкий, способ раздела ипотеки при разводе. Данный вариант возможен в случае, если жилье возможно разделить, не нарушив правил перепланировки и санитарных норм. Если речь идет о небольшой квартире-студии поделить ее таким образом, скорее всего, не удастся.

Для начала нужно перевести имущество из статуса общей совместной в общую долевую с указанием конкретных долей. Жилье должно отвечать таким условиям: у каждого собственника должны быть отдельный вход, кухня и санузел. Может потребоваться экспертиза и перепланировка, расходы на которые супруги делят пополам. Перепланировка включает в себя и обеспечение каждого собственника комплектом необходимых инженерных систем: водоснабжением, отоплением, дымовыми трубами, вентиляцией.

• Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе

Отказ от прав на свою собственность позволяет заемщику освободиться от обязательства возвращать деньги. Тогда тот супруг, который оформил недвижимость в единоличную собственность, будет проживать в квартире и выплачивать ипотечный долг. Банки вполне лояльно относятся к такому варианту.

Кому достанется квартира, если ипотека оформлена до брака

Если ипотека оформлена до брака, суд будет разбирать ситуацию индивидуально. Например, если большая часть займа выплачена одним из супругов до вступления в брак, при разводе квартира остается в его собственности, но второму супругу может быть назначена денежная компенсация (50% от платежей, внесенных за время брака).

Обычно приобретенное до брака имущество, в том числе ипотечное, остается в собственности супруга, на которого все было оформлено, как и обязанность выплат долга банку.

Раздел имущества, если был оформлен брачный договор

При наличии брачного договора имущество будет разделено согласно его условиям. Поэтому при подготовке документа важно прописать порядок распределения долгов супругов в случае развода.

Важно: если супруги сначала взяли ипотеку, а потом заключили брачный договор, они обязаны поставить банк в известность о наличии брачного договора. Если этого не сделать, банк сможет потребовать возврат денег без учета условий брачного договора.

Подробнее о том, зачем нужен брачный договор и как правильно его составить, рассказали в статье.

Если один из супругов не работает, он все равно может претендовать на квартиру

Да, даже если работал только один супруг, его зарплата все равно считается семейным доходом.

При разводе имущество, приобретенное в браке, признается совместной собственностью супругов независимо от того, кто зарабатывал деньги. Это правило закреплено в Семейном кодексе и основано на принципе равенства прав супругов.

Закон исходит из того, что ведение домашнего хозяйства, воспитание детей или иная поддержка семьи — равноценный вклад в общее благосостояние, который дает право на долю в нажитом имуществе.

В чем особенности раздела квартиры, приобретенной с использованием средств маткапитала

Материнский капитал — одна из мер государственной поддержки, направленная на увеличение рождаемости и поддержку семей. При разделе квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, действуют особые правила, продиктованные целевым характером меры государственной поддержки. 

По закону жилье, купленное или улучшенное за счет маткапитала, должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи — обоих супругов и детей. Это ключевое отличие от обычного совместно нажитого имущества, которое делится только между мужем и женой.

У родителей возникает обязанность выделить детям долю в собственности на приобретенную квартиру. Остальная часть имущества делится между родителями по решению суда.

Жилье, приобретенное с привлечением маткапитала, в первую очередь должно обеспечивать интересы несовершеннолетних.

Возможно, вам будет интересно:

• Брачный договор: зачем нужен и как составить

• Как подать на развод: полное руководство

• Мирно делим имущество при разводе

• Что делать с ипотекой при разводе

• Материнский капитал в 2025 году