Сервитут на земельный участок

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим имуществом. В зависимости от вида имущества, сервитут бывает вещным, воздушным, водным, гражданским (когда сервитут устанавливается в отношении зданий, помещений) и земельным. Чаще всего именно земля становится предметом сервитута, например, когда нужно обеспечить проход и проезд к своему дому или проложить к нему коммуникации через чужие владения.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса, в таких ситуациях от собственника можно требовать заключить соглашение о праве ограниченного пользования его землей, т.е. установить сервитут. Если же участок находится в государственной или муниципальной собственности, к нему применяются нормы статьи 23 Земельного кодекса.

Сервитут устанавливается с целью обеспечить доступ к чужому (обычно соседнему) участку для прохода, проезда по нему или для проведения коммуникаций. Инициатором соглашения может стать один человек, несколько граждан, государственный или муниципальный орган.

Примеры сервитута:

• Государству может понадобиться чужой участок для размещения на нем межевых знаков, государственных геодезических и гравиметрических пунктов, а также для строительства, эксплуатации и реконструкции линейных объектов ЖКХ (линий электропередач, трубопроводов, автомобильных или железных дорог).
  
• Гражданам обычно требуется доступ к частным или государственным землям для прохода и проезда к своему дому, забора воды, рыболовства, охоты и прогона сельскохозяйственных животных.
  

Нередко сервитут устанавливают в садоводческих товариществах и дачных поселках. Бывает так, что человек выкупает и огораживает сплошным забором землю, которая ранее использовалась жителями для проезда к дачам или проходу к реке, водоему либо лесу. Тогда дачники договариваются с владельцем земли и заключают соглашение о сервитуте. Такой вариант менее обременителен для собственника, так как не лишает его права владения своей землей.

В зависимости от лиц, в чью пользу переходит право ограниченного пользования землей, существует два вида сервитута:

• Частный сервитут – устанавливается в интересах одного или нескольких человек. Например, когда коммуникации к дому можно проложить только через участок соседей, можно договориться с ними и заключить соглашение о сервитуте.

• Публичный сервитут – устанавливается в интересах государства, муниципалитета или местного населения. Например, собственника могут обязать обеспечить людям проход, если единственная дорога пролегает через его участок. Также государству может понадобиться частная земля для прокладки коммуникаций или расширения автодороги.

Кроме того, сервитут различается по сроку действия. Он бывает срочным — когда в соглашении сторонами оговорены сроки действия сервитута, и постоянным (бессрочным) — действует до тех пор, пока в нем есть необходимость или пока он не создаст препятствий для владельца земли в ее использовании.

Как правило, сервитут носит возмездный характер, т.е. подразумевает плату в пользу собственника земли.

Размер платы за сервитут обговаривается сторонами. Если возникают трудности в определении ее размера, стороны обращаются к оценщику. Порядок расчетов также определяется в индивидуальном порядке: пользователь земли может оплатить всю сумму, которая указана в соглашении, разом или договориться с собственником о рассрочке платежа.

В ряде случаев размер платы за сервитут закреплен нормативным актом. Например, если земля для сервитута находится в федеральной собственности, государству нужно будет заплатить 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута?п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 N 1461. Тогда как плата за публичный сервитут,если он установлен на 3 и более года, не может быть меньше 0,1 процента кадастровой стоимости земельного участка за весь срок сервитута?ст. 39.46 ЗК РФ.

Да, в случае с частным сервитутом стороны могут «по-соседски» договориться о бесплатном пользовании землей. Тогда соглашение будет безвозмездным. Ситуации, когда публичный сервитут не подлежит оплате, закреплены в законе.

Так, собственнику земли не полагается плата за пользование участком, когда:

• Земля принадлежит государству или муниципалитету, и нужна для строительства или реконструкции автомобильной либо железной дороги?п.п. 3-4 ст. 39.37 ЗК РФ;

• Правообладатель участка стал стороной договора технологического присоединения к инженерным сетям и его земля нужна для прокладки коммуникаций?п.п.3, п.5 ст. 39.46 ЗК РФ.

Сервитут устанавливается только в случае, когда нет возможности проложить коммуникации или организовать проезд в другом месте, например, если дорога к вашему участку идет исключительно через земли соседей.

Но важно учитывать, что сервитут не должен создавать для собственника преград к использованию своей земли по назначению. К примеру, если проезд лишит его возможности построить дом на участке ИЖС, собственник абсолютно законно может отказать в установлении сервитута.

Да, любой вид сервитута регистрируется в Росреестре. Только после внесения соответствующей записи в ЕГРН он считается установленным.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между сторонами. Документ оформляется в письменной форме. В нем обязательно нужно указать данные своего земельного участка и участка соседа (адреса, кадастровые номера), цели сервитута (проход, проезд, работы по прокладке коммуникаций), порядок и срок его оплаты (если предусмотрена плата за пользование землей), а также срок действия самого соглашения.

Для регистрации частного сервитута в ЕГРН понадобятся следующие документы:

• соглашение о сервитуте;

• паспорта сторон;

• выписка из ЕГРН на землю;

• межевой план участка;

• заполненное заявление;

• чек об уплате госпошлины.

Размер госпошлины для регистрации сервитута для физических лиц составляет 1 500 рублей, а для юридических — 6 000 рублей.

Если стороны не могут договориться о заключении соглашения, можно обязать собственника установить сервитут на землю через суд. Иск подается в районный суд по месту нахождения земельного участка?ст. 24 ГПК РФ. Для этого понадобятся:

• документы, подтверждающие необходимость в сервитуте: выписки из ЕГРН, справка из СНТ, заключение эксперта или другие бумаги;

• документы, которые подтверждают, что вы обращались к собственнику с предложением заключить соглашение о сервитуте и он отказал в этом (если отказ был письменный);

• квитанцию об оплате госпошлины.

Если суд встанет на вашу сторону, нужно дождаться выхода его решения и получить копию. В нем будут прописаны условия, на которых устанавливается сервитут, в том числе сведения о земельном участке, сфера деятельности, условия оплаты и срок действия сервитута.

В этом случае заключать соглашение на установление сервитута не нужно. Росреестр зарегистрирует его на основании решения суда.

Публичный сервитут устанавливается по решению исполнительного органа власти или муниципалитета. На его основании с собственником земли также заключается соглашение. Стоит учесть, что публичный сервитут часто заключается на безвозмездной основе. Однако, если он существенно затрудняет пользование участком, собственник вправе запросить соразмерной компенсации.

Если соглашение подписано, оно направляется на регистрацию в Росреестр. Важным отличием публичного сервитута от частного является то, что запись о нем вносится не в сведения о праве на недвижимость, а в реестр границ ЕГРН.

Важно учитывать, что правообладатель земельного участка может оспорить в суде решение об установлении публичного сервитута. Это нужно сделать в течение 30 дней со дня получения соглашения от государственного или муниципального органа?п. 9, ст. 39.43 ЗК РФ.

Обычно сервитут прекращает свое действие по истечении срока соглашения или если в нем пропадает необходимость. Например, если сервитут был нужен для монтажа электросетей через участок соседа, а работы завершились раньше оговоренного срока. В этом случае собственник земли может потребовать досрочного прекращения сервитута.

Также действуют следующие основания прекращения сервитута, которые не связаны с истечением срока соглашения:

• Государственный или муниципальный орган приняли решение об отмене публичного сервитута;
• Стороны заключили дополнительное соглашение о прекращении частного сервитута;
• Обремененный участок не может использоваться по целевому назначению, и собственник оспорил его дальнейшее действие в суде.

Важно понимать, что как установление сервитута, так и его окончание, нужно регистрировать в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН.

Законодательство предусматривает два механизма для отмены действия соглашения о сервитуте. Досудебный способ — когда стороны в добровольном порядке расторгают соглашение о сервитуте, и судебный – когда для прекращения сервитута собственник подает иск в суд.

Нет, сервитут нельзя переуступить каким-либо способом третьим лицам. Также сервитут нельзя передать в залог.

Однако он может перейти к новому собственнику земельного участка, на который наложено обременение?ст. 275 ГК РФ. Например, если прошлый владелец земли умер и участок перешел в собственность наследников, сервитут сохраняет свое действие.