Сдача квартиры без договора: реальные риски и последствия

Можно ли сдавать квартиру без договора

Договор найма (аренды) — письменное соглашение между собственником квартиры и тем, кто в неё заселяется. В нём фиксируются:

• размер арендной платы

• сроки оплаты

• срок проживания

• обязанности арендатора

• ответственность за порчу имущества

• порядок расторжения

Если договора нет, при споре доказать, о чем договорились стороны, сложно. Например, собственник утверждает, что стоимость аренды 40 000 ₽ в месяц, а квартирант говорит, что платил 30 000 ₽. Без договора проверить и подтвердить условия невозможно. Договор найма нужно заключать письменно?ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды. Сдавать квартиру без него незаконно и грозит штрафами.

Почему собственники отказываются от договора

Рассмотрим распространенные причины.

Желание избежать уплаты налогов

Частая причина — стремление скрыть доход от сдачи квартиры. Некоторые владельцы жилья считают, что без договора им не придется платить налог. Однако, если налоговые органы установят, что квартира сдается, собственнику могут доначислить налог и назначить штраф. И так-так арендодатель — физическое лицо, ставка налога будет 13%, а не 4% или 6%, как у самозанятых.

Недоверие к государственным органам

Некоторые владельцы опасаются, что после заключения договора придется проходить сложные проверки или оформлять большое количество документов. На практике договор нужен только участникам сделки. Он помогает избежать конфликтов и упрощает решение споров.

Желание быстрее заселить жильцов

Иногда собственник хочет сдать квартиру как можно быстрее и считает оформление договора лишней формальностью. Однако подготовка договора не занимает много времени. При этом документ поможет защитить владельца квартиры от серьезных потерь в будущем.

Уверенность, что со знакомыми договор не нужен

Конфликты часто возникают между людьми, которые хорошо знают друг друга. Пока отношения хорошие, отсутствие договора кажется незначительной деталью. Но если появляются разногласия по оплате, ремонту или срокам выезда, устные договоренности начинают трактоваться по-разному.

Риски сдачи квартиры без договора

Отсутствие договора создает риски как для собственника, так и для жильцов. Но именно владелец квартиры чаще сталкивается с последствиями.

Сложности с выселением жильцов

Одна из самых неприятных ситуаций — квартиранты перестают платить, но продолжают жить в квартире. Если письменного договора нет, собственнику сложнее подтвердить условия проживания. Возникают вопросы:

• когда жильцы съезжают

• сколько платят

• какие обязанности не выполнили

Иногда подобные споры приходится решать через суд и отсутствие договора усложняет процесс.

Неоплата аренды

Если квартирант перестал платить, собственник должен доказать:

• наличие задолженности

• размер ежемесячной платы

• сроки внесения денег

Если деньги передавались наличными без расписок и переводов в онлайн-банк, подтвердить факт неоплаты невозможно. Поэтому рекомендуется заключать договор и фиксировать каждый платеж выпиской по счету в банке или распиской.

Порча имущества

Еще один серьезный риск — повреждение мебели, техники или квартиры. Например, жильцы могут:

• сломать бытовую технику

• испортить напольное покрытие

• повредить сантехнику

• разбить окна или двери

• оставить квартиру в плохом состоянии после выезда

Если не составить акт приема-передачи имущества, сложно доказать, что повреждения появились во время проживания арендаторов. Кроме того, без договора вряд ли получится взыскать компенсацию с недобросовестных квартирантов.

Конфликты по коммунальным платежам

Без письменных условий стороны часто по-разному понимают, кто оплачивает коммунальные услуги. Например, если собственник думает, что жильцы оплачивают счета полностью, а арендатор уверен, что в стоимость аренды уже включены коммунальные платежи. Подобные разногласия часто становятся причиной конфликтов.

Незаконное использование квартиры

Без договора собственник хуже контролирует, как используется квартира. Например, жильцы могут:

• поселить других людей без согласия владельца

• пересдать квартиру третьим лицам

• использовать жилье для коммерческой деятельности

• организовывать шумные вечеринки, создавая проблемы соседям

Если такие ситуации возникнут, доказать нарушение будет непросто. Особенно, если условия обсуждались устно. В результате собственник рискует получить жалобы соседей, испорченное имущество и дополнительные расходы.

Основной риск устного договора в неопределенности срока проживания в вашей квартире жильцов, пусть даже они знакомые или дальние родственники. Нередко при отсутствии договора жильцы прекращают платить аренду, фактически продолжая проживать. Собственник может несколько месяцев подряд слушать обещания об оплате, не имея возможности заселить новых жильцов. В этом случае у собственника будут минимальные шансы юридической защиты.

Сергей Гаврилов Председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям

Налоговые риски

Многие собственники считают, что если договор аренды не заключен, платить налог с дохода от сдачи квартиры не нужно. Это заблуждение. Обязанность уплаты налога возникает из факта получения дохода. Наличие или отсутствие договора не освобождает от обязанности.

Налоговая инспекция может узнать о сдаче квартиры разными способами: через жалобы соседей или управляющей организации, обращения арендаторов в государственные органы, анализ регулярных переводов денежных средств, а также в ходе проверок и обмена данными с другими ведомствами.

Поэтому рассчитывать на то, что отсутствие договора аренды полностью исключает налоговые риски, не стоит. При выявлении неучтенного дохода собственнику доначислят налог, пени и назначат штраф.

Чем рискует арендатор без договора

Отсутствие договора создает сложности не только для собственника. Жильцы также лишаются способов защитить права.

Внезапное выселение

Если условия проживания нигде не зафиксированы, собственник может попросить освободить квартиру в любой момент.

Конечно, многие владельцы предупреждают жильцов заранее. Но если возникает конфликт, доказать, что стороны договаривались о другом сроке проживания, будет сложно.

Также есть риск, что квартиру сдает не собственник, а другой арендатор или мошенник. В любой момент может появиться настоящий владелец и попросить освободить помещение.

Неустойчивая арендная плата

Собственник может «на словах» поднять цену, изменить порядок оплаты, ввести дополнительные платежи — формально арендатору нечем доказать изначальные условия.

Потеря залога

Часто при заселении собственник берет депозит, чтобы защититься от возможных убытков. Залог используется для покрытия задолженности по аренде, неоплаченных коммунальных услуг, ущерба имуществу. При этом условия использования депозита должны быть подробно указаны в договоре.

Если договора нет, не всегда понятно:

• какую сумму передал арендатор

• в каких случаях депозит возвращается

• какие удержания считаются законными

Из-за этого после выезда нередко возникают споры. Хозяин может не вернуть залог, сославшись на любые, даже надуманные причины.

Отсутствие защиты прав

Без письменного соглашения арендатору сложнее доказать:

• размер арендной платы

• срок проживания

• обязанности собственника

• договоренности по ремонту квартиры

• порядок возврата депозита

Если дело дойдет до судебного разбирательства, отсутствие документов осложнит защиту интересов.

Сложности с временной регистрацией

Иногда жильцам требуется регистрация по месту пребывания. Если отношения между сторонами официально никак не оформлены, решить этот вопрос сложнее.

Что делать, если квартира уже сдается без договора

Если жильцы уже проживают в квартире без оформления документов, ситуацию можно исправить.

Заключите договор

Необязательно ждать окончания срока проживания. Стороны могут подписать договор в любой момент и указать:

• размер арендной платы

• срок проживания

• порядок оплаты коммунальных услуг

• права и обязанности сторон

• кто отвечает за текущий ремонт

• в каких случаях удерживается депозит

• как возмещается ущерб имуществу

• условия расторжения договора

Также зафиксируйте порядок оплаты. Укажите дату ежемесячного платежа, способ оплаты, размер залога, ответственность за просрочку.

Составьте акт приема-передачи

Даже если жильцы давно живут в квартире, полезно составить акт, чтобы избежать споров в будущем. Он показывает, в каком состоянии квартира была передана жильцам.

В документ стоит включить перечень мебели, бытовой техники и сантехники, состояние отделки, показания счетчиков, имеющиеся недостатки. Желательно дополнить акт фотографиями квартиры.

Кроме того, собственнику важно наладить прозрачные расчеты и декларировать доход от аренды, чтобы избежать претензий со стороны налоговой. А арендаторам стоит сохранять подтверждение оплаты и переписку с владельцем жилья и по возможности добиваться официального оформления договора.

Рекомендации собственнику и арендатору

Собственникам:

1. Заключите письменный договор найма. Составьте простой договор в свободной форме: пропишите адрес квартиры, размер и порядок оплаты, срок проживания, залог, ответственность и порядок расторжения. Даже базовый документ снижает риски.
2. Укажите настоящий срок и дату начала аренды. Если люди уже живут, можно прописать дату начала проживания и дату заключения договора отдельно, либо зафиксировать, что договор регулирует отношения с определенной даты.
3. Наладьте прозрачные расчеты. Лучше перейти на безналичную оплату с понятным назначением платежа и декларируйте доход, чтобы снизить налоговые риски.
4. Обсудите условия выселения и залога. Зафиксируйте, за какой срок стороны предупреждают друг друга о прекращении проживания, как возвращается залог, когда он может быть удержан.

Арендаторам:

1. Инициируйте заключение договора. Наниматель вправе попросить собственника оформить отношения письменно: закрепить сроки проживания, цену и возврат залога.
2. Зафиксируйте факт платежей. Сохраняйте переводы, расписки, переписку — пригодится при споре или внезапном требовании съехать.
3. Оцените риски. Если собственник отказывается оформлять договор, регулярно меняет условия или угрожает выселением, разумно рассмотреть поиск жилья с официальным договором.