Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Основания для расторжения договора купли-продажи

Расторжение договора купли-продажи недвижимости может происходить в добровольном или принудительном порядке. Если обе стороны согласны остановить сделку, они оформляют соответствующее соглашение. Причину расторжения в таком случае можно не указывать, достаточно описать все существенные условия расторжения. Но чаще всего в последний момент отказаться от сделки возникает только у одной стороны. Обычно по одной из следующих причин:

• продавец скрыл наличие обременений (аренда, залог, прописанные люди, которых нельзя выписать)

• покупатель не оплатил квартиру в срок или нарушил сроки внесения задатка

• цена договора существенно занижена по договоренности между сторонами, но одна из них передумала

• выявлена неузаконенная перепланировка, и покупатель не хочет брать риски на себя

• исчезли мотивы приобретения квартиры покупателем (сложная жизненная ситуация, переезд, тяжелая болезнь или другая причина)

Обычное «мы передумали» тоже возможно, но успех расторжения будет полностью зависеть от этапа сделки.

Обычно люди вносят аванс или задаток, чтобы взвесить решение. Сомнения нормальны на этом этапе. И если с квартирой всё в порядке, стороны выходят на сделку. Для ее отмены нужны реально веские причины

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Кто может расторгнуть ДКП

Расторгнуть ДКП можно:

• по соглашению сторон

• по инициативе покупателя

• по инициативе продавца

При любом раскладе расторжение может быть в одностороннем порядке (если такое прописано в договоре), без суда или в ходе судебного разбирательства (при существенном нарушении условий). Разберем варианты подробнее.

Расторжение по соглашению сторон

Самый простой способ. Одна из сторон выражает желание отказаться от сделки и поясняет остальным участникам, почему приняла такое решение. В этом случае стороны подписывают соглашение о расторжении договора, и сделка считается аннулированной. Решение должно быть обоюдным и добровольным. В соглашении обязательно указать:

• дату и место оформления договора

• реквизиты сторон

• условия расторжения: срок, денежные компенсации и возвраты, прочие договоренности

• момент, с которого договор прекращает действовать

• подписи и полномочия участников

Расторжение по инициативе покупателя

Чаще всего происходит при обнаружении новых сведений, которые делают объект покупки менее привлекательным. Обычно это перепланировка, обременения или серьезные дефекты квартиры, о которых продавец умолчал ранее. Также отказ от подписания или его расторжение может происходить, если продавец не освобождает квартиру и не передает ключи новому собственнику.

Расторжение по инициативе продавца

Возможен, если покупатель нарушает условия сделки, чаще всего оплаты объекта недвижимости. Также продавец может передумать, если узнает о покупателе сведения, ведущие к рискам в будущем: судимость, множественность сделок с недвижимостью, учет в психоневрологическом учреждении, отсутствие на сделке и действия от лица представителей, угрозы жизни и здоровью, предложение занизить цену договора.

Для многих людей сделка с жильем происходит один-два раза в жизни. Если есть сомнения в другой стороне, вы вправе отказаться от сделки и выбрать другой объект. Это сохранит нервы и деньги.

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Чтобы убедиться, что покупка происходит корректно и квартира «чистая», сохраните в закладки материалы про ошибки при покупке жилья:

• Ошибки при покупки квартиры на вторичке

• Ошибки при покупке квартиры в новостройке

• Ошибки при покупке частного дома / выборе участка

Судебное расторжение договора купли-продажи

Перед тем, как идти в суд, необходимо попытаться урегулировать ситуацию мирным путем. Если устные обсуждения не помогают, составьте досудебную претензию. В претензии сторона, желающая расторгнуть договор, указывает:

• реквизиты договора

• описание нарушение, из-за которого сторона хочет расторгнуть договор

• ссылку на пункты договора и/или статьи ГК РФ

• требование — расторгнуть договор и (опционально) требование о возврате денег / квартиры или выплате компенсации

• срок для ответа (разумный срок 30 дней, если иное не указано в договоре)

Претензию отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу регистрации второй стороны. Также вручить претензию можно лично под расписку о получении.

Если вторая сторона согласна на расторжение после досудебной претензии — подписывается соглашение о расторжении (описали это в пункте выше). Если ответа нет или пришел отказ — подавайте исковое заявление в суд.

Информация, которую должно содержать исковое заявление:

• наименование суда

• данные истца и ответчика

• обстоятельства дела (данные договора, список нарушений, досудебное урегулирование)

• доказательства направления претензии

• требования

Срок исковой давности по делам с недвижимостью — 3 года с момента, когда истец узнал о нарушениях.

Если суд после рассмотрения принимает сторону истца и принимает решение расторгнуть договор, возможны два варианта, в зависимости от стадии сделки:

• если право собственности не зарегистрировано — договор просто прекращает действие, стороны возвращаются в исходное состояние

• если право собственности зарегистрировано — надо обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации прекращения права собственности по судебному решению

Расторжение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи фиксирует намерение сторон заключить сделку в будущем и содержит основные условия: характеристики объекта, стоимость, сроки и порядок расчетов. При этом по нему не переходит право собственности и не происходит передача денег за объект недвижимости.

У предварительного договора есть полная юридическая сила: если одна из сторон отказывается от сделки, вторая может принудить ее к заключению через суд, если не выявлено никаких нарушений.

Такой договор обычно используют, чтобы зарезервировать недвижимость за конкретным покупателем. После подписания продавец фиксирует цену и снимает объявление о продаже. Параллельно происходит подготовка к сделке.

Предварительный договор расторгается в таком же порядке, как и основной. Для расторжения нужны существенные причины, иначе суд обяжет вас к заключению договора, если вы просто передумали.

Частые вопросы

Когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Только если такой пункт предусмотрен договором. Если его нет — либо по соглашению о расторжении, либо через суд.

Можно ли расторгнуть ДПК, если право собственности уже зарегистрировано в Росреестре?

Да, для этого нужно подписать соглашение о расторжении либо получить судебное решение о расторжении. После чего обратиться в Росреестр с просьбой внести изменения в ЕГРН.

Что делать, если в квартире найдены серьезные проблемы, а продавец ен выходит на связь?

Составьте и направьте досудебную претензию по инструкции выше. Если ответа не последует — обратитесь в суд.

Можно ли просто передумать покупать квартиру? 

До заключение письменных обязательств в виде предварительного или основного договора купли-продажи передумать можно. Сомнения и выбор между несколькими объектами — это нормально. Но если вы приняли решение, заключили договор и нет причин, по которым можно его расторгнуть, просто передумать уже не получится. В этом случае можно попробовать договориться с другой стороной и заключить соглашение о расторжении с указанием компенсации (если она есть). Однако суд не расторгнет договор без веских причин. 

Расторжение — это признание сделки недействительной?

Нет, это разные термины. Расторжение — прекращение действия договора по соглашению сторон или в связи с нарушением. А признание сделки недействительной — оспаривание действительности договора с момента его заключения в случае мошенничества, недееспособности, мнимости сделки и по ряду других причин.