Почему банки не одобряют ипотеку

Признаки, по которым банки определяют нежелательных заемщиков

Изменения регуляторных требований — ужесточение макропруденциальных лимитов (ограничений по рисковым кредитам), сокращение программ льготной ипотеки, высокая ключевая ставка приводят к тому, что банки становятся осторожнее даже заранее и «закручивают» скоринговые алгоритмы, чтобы не превысить нормативы Центробанка по высокорискованным займам. Это значит, что заемщиков проверят как никогда тщательно. Есть важные «маркеры», которые нужно учесть прежде, чем идти за одобрением ипотеки.

Недостаточный размер первоначального взноса. Если по ипотеке заемщик может внести в качестве первого взноса менее 20-30% стоимости жилья, вероятность одобрения заявки резко снижается. Также банк анализирует происхождение и фактическое наличие денег на счете для того, чтобы рассматривать возможность выдачи ипотеки.

В качестве первоначального взноса принимаются как личные накопления — деньги на счетах, вкладах, так и государственные меры поддержки: материнский капитал, региональные/федеральные жилищные сертификаты, субсидии на улучшение жилищных условий. Банк засчитывает эти средства в счет минимально необходимого взноса.

Если же потенциальные заемщики еще пытаются взять потребительский кредит для первоначального взноса, вероятность одобрения ипотеки будет ниже.

Высокая долговая нагрузка. С 1 июля 2025 года Центробанк ?file=638811071460772255FINSTAB.htm">ввел жесткие ограничения — специальные лимиты, которые не позволяют банку выдавать слишком много опасных для системы кредитов.

Теперь банкам разрешено выдавать, например, ипотеку с первоначальным взносом менее 20% или если у клиента 50% дохода уходит на выплаты по кредитам, но таких сделок может быть не больше 2% от всех выданных ими ипотек. Аналогичные лимиты есть и на ипотеки сроком больше 30 лет.

Чтобы посчитать ПДН (показатель долговой нагрузки) с точки зрения банковской системы, нужно сложить все ежемесячные платежи по кредитам, включая все регулярные платежи по кредитам, включая кредитные карты, даже если они не используются, и разделить эту сумму на ваш ежемесячный доход.

Если в итоге получается, что на кредиты уходит больше половины дохода (ПДН выше 50%), банк обязан был увеличить коэффициент риска по такому кредиту и создать дополнительные резервы. Чем больше у клиента ПДН, тем сильнее вырастает этот коэффициент риска, а значит, и ставка по кредиту становится выше. Одновременно с этим у банка снижается норматив достаточности капитала.

Если лимит выбран, банк будет вынужден отказать в заявке с высокой долговой нагрузкой, даже если раньше подобные заявки попадали на одобрение. Это делается для того, чтобы люди не брали на себя слишком большой кредит, который могут не потянуть, а банковская система оставалась стабильной.

Низкие темпы роста доходов и тип трудоустройства. Если доходы заемщика не растут, отстают от инфляции или снижаются, банки опасаются, что он не справится с выплатами в будущем, особенно по долгосрочным кредитам.

Также банки сейчас уделяют особое внимание стабильности и «прозрачности» доходов потенциального заемщика. Те, кто имеет нестабильный или неофициальный доход или получающие «серую» зарплату, попадают в группу повышенного риска для банка. Это связано с тем, что при отсутствии официальных справок о доходах или иной прозрачной отчетности банку трудно оценить, насколько надежен будущий плательщик ипотеки, будет ли он стабильно погашать платежи и справляться с долговой нагрузкой.

Если работодатель не делает отчисления в СФР, компания фигурирует в стадии ликвидации, банкротства или имеет репутацию «однодневки», а также если численность компании крайне мала, у банка также возникают сомнения в реальной платежеспособности клиента. Минимальные или отсутствующие страховые отчисления по официальным отчетам — один из частых маркеров, что заявитель может работать «неофициально».

Плохая кредитная история. Испорченная или неблагоприятная кредитная история — один из главных маркеров негативного восприятия заемщика. Банк анализирует наличие просрочек по кредитным выплатам (особенно длительных — от 60 дней и более), историю судебных разбирательств по долгам или неоднократные просрочки по другим обязательствам.

Люди без кредитной истории для банка часто выглядят «белым пятном», поскольку отсутствует информация, как человек ведет себя как заемщик, насколько аккуратен в вопросах оплаты. Этот фактор иногда приводит к отказу при прочих равных.

Диаграмма НБКИ иллюстрирует, как изменяется среднее значение ПКР заемщиков в зависимости от суммы ипотечного кредита.

Слишком длинный срок кредита или нестандартные схемы сделки. По новому ипотечному стандарту нельзя выдавать ипотеку дольше, чем на 30 лет, и применять «рисковые» схемы. 

Ошибки или расхождения в анкетных данных — любые неверные сведения в анкете, несоответствие паспортных данных, ошибок в трудовой книжке, неправильно указанные номера телефонов, исчезающее место работы вызывают у банка подозрение в недобросовестности заемщика. Даже мелкая нестыковка может стать основанием для отказа.

Причину отказа в ипотеке банк обязан указывать?Статья 4 ФЗ №218 «О кредитных историях», но обычно она формулируется очень общими фразами и пишется в кредитной истории. Основные причины отказов — внутренняя политика банка — например, не подходят самозанятые, плохая кредитная история — просрочки, высокая долговая нагрузка, или разногласия в представленных данных. 

Примерную причину можно понять по этапу, на котором отказали:  

• автоматическая скоринговая проверка — оценка данных через БКИ
• ручная — анализ сотрудником банковских сведений, звонок работодателю

Точную причину узнать сложно, но стоит проверить свою кредитную историю и убедиться в правильности всех предоставленных данных.

«Вечные» причины отказа в ипотеке

Есть ряд причин, которые практически со 100% вероятностью приведут к отказу в выдаче кредита — их часто называют «вечными» причинами отказа, потому что они универсальны практически во всех банках. К таким причинам относятся:

• Банкротство физического лица
  
  ● Если заемщик признан банкротом, информация об этом хранится в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) 5 лет (а в некоторых случаях и дольше).
  ● Банки крайне неохотно дают ипотеку бывшим банкротам, особенно если не истек срок ограничений.
  
  
• Судимость (статья УК РФ)
  
  ● Некоторые банки отказывают заемщикам с непогашенной или неснятой судимостью, особенно по экономическим или тяжким статьям (мошенничество, кража, наркотики и т. д.).
  ● Даже после погашения судимости банк может учитывать эту информацию (зависит от внутренней политики).
  
  
• Наличие действующей или недавней просроченной задолженности перед ФССП (исполнительные производства)
  
  ● Если у заемщика есть непогашенные долги (алименты, кредиты, штрафы), банк может отказать, пока они не будут закрыты.
  ● Банк обязательно проверяет клиента по базе судебных приставов.
  
  
• Включение в реестр недобросовестных заемщиков — черные списки банков или «стоп-листы». Если клиент ранее допускал грубые нарушения, например, умышленный дефолт по кредиту, его могут внести в внутренние черные списки банков, и тогда шансы на ипотеку стремятся к нулю.
• Фальсификация документов при прошлых попытках получения кредита. Если банк обнаружил поддельные справки (о доходах, трудоустройстве), заемщик может попасть в черный список навсегда. Кроме того, вечной причиной отказа будет предоставление поддельных документов — если банк это выявляет, последует не только отказ, но и возможное обращение в правоохранительные органы.
• Возрастные ограничения. Некоторые банки не дают ипотеку лицам старше 65–75 лет на момент окончания кредита.
  
• Неизлечимые заболевания, если требуется страховка. При оформлении страхования жизни тяжелые диагнозы (онкология и др.) могут стать причиной отказа.
• Отсутствие вообще какого-либо дохода. Если у заемщика нет вообще никакого официального или подтвержденного дохода и он не может подтвердить даже минимальную платежеспособность, это будет почти непреодолимым препятствием, особенно для крупных ссуд.

Что сделать, чтобы увеличить шанс одобрения ипотеки

Собрали список возможных мер, которые помогут вам повысить шансы на одобрение заявки по ипотеке.

Проверьте кредитную историю (КИ). Для этого через Госуслуги узнайте, в каких бюро хранится ваша история, и закажите бесплатный отчет на сайте каждого бюро — дважды в год бесплатно. Внимательно изучите, нет ли просрочек, открытых долгов, ошибок и фактов, понижающих шанс на ипотеку. О том, как проверить кредитную историю онлайн, подробно рассказали в статье.

Устраните недостатки в кредитной истории. Если обнаружились недочеты:

• Проверьте даты платежей по текущим кредитам и закройте просрочки.
• Возможно, имеет смысл оформить и вовремя погасить небольшой кредит или воспользоваться кредитной картой, чтобы повысить рейтинг.
• Если видите ошибку, подайте заявление на исправление в банк-кредитор и/или БКИ, приложив подтверждающие документы.

Погасите долги и закройте ненужные кредиты. Оплатите не только банковские долги, но и штрафы ГИБДД, задолженности по коммуналке или налогам (информацию проверьте на Госуслугах, сайтах ФНС и ФССП), проверьте и учтите сведения о банкротстве.

При наличии активных кредитов желательно их досрочно закрыть, а кредитные карты, которыми не пользуетесь, — аннулировать.

Оптимизируйте долговую нагрузку. Совокупный платеж по всем кредитам (включая будущую ипотеку) не должен превышать 40–50% от вашего официального дохода. Рассчитайте, останется ли после ежемесячных выплат достаточная сумма на жизнь.

Если ежемесячный платеж слишком велик для вашего бюджета — увеличьте срок ипотеки, уменьшите сумму или выберите более дешевое жилье, постарайтесь накопить больший первоначальный взнос.

Корректно заполните заявку и будьте честны. В анкете указывайте только достоверные сведения. Проверьте паспорт и другие документы на действительность, предупредите работодателя и созаемщиков о возможных звонках банка.

Подготовьте документы. Соберите подтверждение доходов, справки с работы, документы на имеющееся имущество, свидетельства права собственности, водительское удостоверение, загранпаспорт (если есть), вторые документы, свидетельствующие о материальном положении.

Привлеките созаемщиков или поручителей. Их доходы тоже учтут при расчете суммы и увеличат шансы на одобрение.

Учитывайте «неофициальный» доход. Сообщите банку о стабильных дополнительных заработках, например, о сдаче недвижимости или подработке (подтвердить их можно справками, выписками по счету, налоговой декларацией).

Перед подачей заявки убедитесь в юридической чистоте недвижимости. Будущий объект должен соответствовать требованиям банка: находиться на территории РФ, не быть аварийным или подлежащим сносу, не иметь критичных перепланировок / незавершенности оформления земли, не быть под арестом, не иметь разногласий с межеванием.

Выберите банк с учетом ваших характеристик. Ипотеку чаще всего проще получить в банке, где вы получаете зарплату — к зарплатным клиентам лояльнее относятся и чаще идут навстречу.

При отказе спустя два-три месяца попробуйте снова или обращайтесь в другой банк.
Причины отказа могут быть временными или специфичными для конкретной организации.

Банки могут проводить проверки клиента через бюро кредитных историй не только на этапе подачи заявки, но и непосредственно перед заключением сделки. Если за это время у клиента изменились финансовые показатели — например, выросла кредитная нагрузка или появились новые займы, банк вправе отказать в выдаче ипотеки или пересмотреть ранее одобренные условия: уменьшить сумму или повысить процентную ставку.

Оформление ипотеки после просрочек по кредитам

Разберем конкретный пример. Допустим, у заемщика были просрочки по кредитам на 7-8 дней несколько раз, при этом долговая нагрузка не высокая.

Реальность:

• Небольшие просрочки (до 30 дней) — некритичное нарушение. Банки оценивают частоту и давность таких ситуаций.
• Если просрочки были несколько лет назад, большинство банков на них могут вовсе не посмотреть. Если же недавно — например, в течение последнего полугода, могут отказать, но не все — те, где риск-модель жестче.
• Чаще всего правило такое: если просрочка закрыта, и после нее прошло 3–6 месяцев регулярных платежей по текущим обязательствам или новых нет, кредитная история начинает «улучшаться» с точки зрения кредитных скорингов.

Когда одобрят ипотеку:

• Если единственная проблема — небольшие просрочки, и с даты последней прошло от 3 до 6 месяцев — шанс одобрения есть.
• У ряда банков можно подавать заявку после 3–6 месяцев без новых просрочек.
• Раньше пробовать тоже можно: разные банки по-разному реагируют и у них свои внутренние скоринговые системы.

Что делать, если получил отказ:

• Не паниковать, дотянуть до 3–6 месяцев чистой платежной дисциплины.
• Начать с «самых лояльных» банков: они бывают более терпимы к прошлым ошибкам.
• В случае отказа — пробовать получить ипотеку через ипотечных брокеров: им известно, у каких банков еще есть возможность рассмотреть будущих заемщиков с небольшими отклонениями от стандартов.