Ошибки при покупке частного дома

Важные этапы покупки дома с земельным участком

При первом взгляде кажется, что купить или даже построить дом легче, чем приобрести квартиру. Здесь нет соседей, сложностей с общедомовым имуществом, управляющей компанией, непонятным застройщиком, и все деньги идут именно на ваши нужны. С одной стороны, всё так, с другой появляются дополнительные моменты, которые важно учесть. Например:

• межевание земельного участка

• вид разрешенного использования (ВРИ) земли

• наличие подземных вод и скважин

• коммуникации по участку

• инфраструктура (больницы, сады, школы, магазины)

• текущий и капитальный ремонт

• доступ к проводному интернету

• выбор подрядчика для стройки

• выбор проекта

На всё это нужно обращать внимание еще при выборе дома или участка для строительства. 

Свой дом — романтическая мечта. В реальности он требует много внимания и сил, где в отсутствии УК вы всегда сами отвечаете за результат. К этому нужно быть готовыми

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Ошибки при выборе дома и участка

Покупаете участок, готовый дом или планируете строительство индивидуального жилья на собственном участке — набор ошибок и рекомендаций, как их избежать будет схожим. Первый шаг всегда одинаковый — выбор. Выбирать придется всё: от цвета краски и ткани занавесок до более глобальных вещей. Вот ключевые аспекты выбора:

• местоположение участка для строительства
• дизайн, проект и площадь дома
• подрядчик, который продает или строит дома

Отдельно рассмотрим ошибки, которые можно допустить в каждом из трех направлений.

Ошибки при выборе участка

Здесь всегда появляется дилемма: красивое и спокойное место на берегу озера или дом в черте города. От выбора зависит цена, время в пути до работы и социальных объектов, частота встречи с друзьями и другие жизненные моменты. Собрали ключевые советы по выбору локации:

• Оцените время в пути до садика, школы, работы, секций, родных. В будущем вам придется каждый день тратить время на дорогу. Также оцените качество самой дороги и наличие пробок.

• Узнайте о наличии коммуникаций (вода, свет, газ, интернет) на участке и поблизости.

• Проведите геологию участка. Как минимум, сделайте пробное бурение. нужно точно понимать, на какой глубине залегает вода (если она есть) и что было на земле ранее.

• Уточните вид разрешенного использования (ВРИ) земли. Это влияет на то, как участок можно использовать и можно ли на нем строить жилой дом.

• Узнайте, проведено ли межевание и четко ли определены границы.

• Выясните, что растет на участке. Некоторые виды растений и деревьев нельзя вырубать. 

• Получите выписку ЕГРН, чтобы понимать, на кого зарегистрирована земля и какие есть ограничения. 

Ошибки с проектом

Проект должен быть всегда. Это 100%-ая рекомендация всех участников большинства сделок с жилыми домами. Четкий проект и смета сразу дают понимание, сколько времени и денег нужно, чтобы сделать дом таким, каким его видите вы. Вот основные ошибки, которые лучше не допускать:

• Строить без проекта и сметы

• Строить самим, без профессионалов

• Выбирать проект или дом, на который не хватает денег. «Потом заработаем и достроим» — плохая идея

• Чрезмерная площадь. На семью из 3–4 человек хватит 100–130 м², большая площадь потянет дополнительные расходы, а в итоге часть комнат будут стоять пустыми

• Этажность. Дешевле всего строить дом в один этаж. Каждый этаж вверх съедает пространство, добавляет цены в виде лестниц и содержания.

• Подвал и чердак. Подумайте, так ли они нужны, потому что это удорожание проекта. Для хранения проще установить небольшую постройку рядом с домом.

И главное — типовой проект всегда дешевле и быстрее построить, чем индивидуальный. Кроме того, в типовом проекте точно рассчитаны все расстояния и площади для комфортной жизни. 

Ошибки в выборе подрядчика или продавца

Проверить тех, кто будет строить или продавать вам дом — первоочередная задача. Принципы проверки схожи. Ниже чек-лист, как обезопаситься от ненадежных исполнителей:

• Изучите отзывы и информацию в интернете. 

• Загляните в офис компании, оцените ее размер и масштаб. Если компания строит или продает хотя бы 50 домов в год, в офисе не может быть 2–3 сотрудника.

• Съездите на строящиеся и готовые объекты, оцените культуру строительства или задайте вопросы о качестве прошлым покупателям.

• Проверьте списки компаний-банкротов и участников судебных разбирательств.

• При покупке у физлица проверьте все документы о праве собственности дома и участка, выписки из ЕГРН, отсутствие перепланировок и прочие документальные нюансы. 

Не стесняйтесь задавать любые интересующие вас вопросы, и старайтесь фиксировать все обещания и планы в договоре. Чтобы ожидания и реальность совпали, когда вы получите ключи от собственного дома. 

Ошибки при выборе готового дома

Если вы не планируете строительство, а выбираете из готовых объектов, общий совет — досконально проверить все моменты: от скрытых коммуникаций до состояния проводки. Нюансов может быть очень много, поэтому лучше всего нанять специалиста по оценке и приемке недвижимости. Он точно знает, на что обратить внимание и сколько могут стоит «недоделки» и «косяки». А значит поможет установить реалистичную цену на дом.

Выбирайте и осматривайте готовый дом в начале весны. Таяние снега — лучшая проверка для гидроизоляции и крыши. Именно весной можно увидеть дефекты, а заодно проверить отопительную систему.

Дмитрий Пронин Главный редактор спроси.дом.рф

Ошибки при оплате и подписании договора

Основные риски, с которыми может столкнуться покупатель / заказчик строительства частного дома и способы их предотвращения:

• Использовать шаблонный договор и не работать с юристом или риэлтором.

Риски: отсутствие обязательных по закону условий, штрафов при срыве сроков, персональных особенностей, невозврат денег при отказе Росреестра в регистрации сделки. Проще и дешевле заплатить небольшую сумму юристу. 

• Соглашаться на предоплату, оплату наличными перед регистрацией сделки и другие небезопасные виды оплаты.

Риски: Потеря части или всей суммы сделки без получения объекта недвижимости, затягивание сроков сдачи объекта. Используйте только аккредитив, эскроу-счет или нотариальный депозит для оплаты. 

• Соглашаться занизить цену, указанную в договоре.

Риски: при оспаривании сделки вы вернете только сумму, указанную в документах. Взыскать сумму, которую вы передали наличкой или даже перевели на карту, не получится. А еще за умышленное снижение и неуплату налогов со сделки ФНС выписывает штраф в размере 40% недоимки.

• Не проверять документы о собственности, выписку ЕГРН, доверенности продавца, согласие супруга и обременения, связанные с детьми.

Риски: оспаривание сделки в суде, потеря денег и недвижимости. 

Как посчитать полную стоимость владения домом перед покупкой

Вместе с финансовым и инвестиционным советником, членом Совета Национальной Ассоциации специалистов финансового планирования, лауреатом премии «Финансовый советник года» Алексеем Тараповским собрали ключевые блоки бюджета для покупке или строительстве дома. Обязательно учтите их перед принятием решения о строительстве или покупке.

1. Ремонт при заселении. В доме с чистовой отделкой квадратный метр обойдется минимум в 15–25 тысяч ₽. При площади дома 80 м² бюджет ремонта составит от 1,2 млн ₽. Если чистовой отделки нет — умножайте еще на полтора. И это только дом, без благоустройства участка.

2. Коммуналка. Несмотря на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями и экономии на отсутствии управляющей компании, вода, свет, газ и прочие расходы будут составлять от 10 000 ₽ в месяц. Это 120 000 ₽ в год.

3. Налог на имущество. Размер налога на частный дом составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости. Для дома за 10 млн ₽ это 10–30 тысяч ₽ в год.

4. Страхование. Если покупаете или строите в ипотеку или просто страхуете жилье самостоятельно — сумма в год составит 10-25 тысяч ₽ в год.

5. Текущий ремонт и амортизация. В доме всегда есть, что улучшить, даже если он новый. Закладывайте 0,5–1% от стоимости в год на поддержание в нормальном состоянии. Это 50 000–100 000 ₽ ежегодно для дома за 10 млн ₽.

6. Упущенная выгода. Деньги, вложенные в первоначальный взнос ипотеки, могли бы работать. При первом взносе размером 3 млн ₽ и доходности ОФЗ 17% годовых — это 510 000 ₽ упущенного дохода в первый год.

Реальная стоимость владения домом много статей расходов, о которых люди обычно вспоминают уже после покупки.

Итого: реальная стоимость владения, особенно при покупке в ипотеку по текущим ставкам, в пересчете за 20 лет может в 3–4 раза превысить покупную цену жилья. Это не повод не покупать — но повод считать прежде, чем принимать решение.

Алексей Тараповский финансовый и инвестиционный советник, член Совета Национальной ассоциации специалистов финансового планирования, лауреат премии «Финансовый советник года»

Рекомендации, как безопасно купить частный дом

Собрали самые важные и необходимые шаги для тех, кто планирует покупку или строительство участка и дома.

1. Учтите потребности всех членов семьи при выборе объекта.

2. Проверьте продавца / застройщика.

3. Запросите документы на землю и дом для оценки потенциальных рисков.

4. Не стройте без проекта и сметы.

5. Пригласите специалистов для исследования земли, состояния дома и коммуникаций.

6. Фиксируйте все договоренности и состояние объекта покупки в договоре.

7. Используйте безопасные способы расчета: эскроу для первички и строительства, аккредитив или нотариальный депозит для вторички.

8. Рассчитывайте бюджет не только на строительство / покупку, но и на работы по благоустройству, ремонт, коммуникации и ежегодные ремонтные работы.