Новостройка или «вторичка»: где выгоднее купить квартиру?

Жилье в новостройке — это квартиры, купленные непосредственно у компании-застройщика. Если же вы покупаете квартиру у физического лица (даже в новом, недавно построенном доме), это уже считается сделкой на вторичном рынке.

Один из ключевых плюсов покупки жилья в новостройке — более низкие цены по сравнению с жильем на вторичном рынке недвижимости. По данным на декабрь 2018 года, цены на вторичку в большинстве крупных городов России были выше, чем на квартиры в новостройках, на 12–30%. Благодаря этому при одном и том же бюджете в новостройке часто можно приобрести более просторную квартиру, с вместительной кухней и прихожей, чем в уже существующем жилом фонде. Вероятность получить вместе с квартирой уютный подъезд с консьержем, пандусами и грузовым лифтом в новостройке тоже выше, чем в домах старого жилого фонда, которые часто застраивались по типовым проектам без учета запросов граждан к комфорту.

Кроме того, на рынке жилья в новостройках огромный выбор, а новые дома, как правило, отличаются современными планировками. В новых жилищных комплексах есть квартиры-студии, различные сочетания количества комнат, их смежности или метража. Во многих новостройках есть только опорные перегородки, а это означает больше шансов отремонтировать квартиру по собственному проекту и сделать ее именно такой, как хочется.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть на наш.дом.рф.

Еще один существенный плюс при покупке квартиры в новом доме в том, что вы станете ее первым владельцем, а значит, не придется проверять ее историю перед оформлением сделки. Это экономит время покупателя и снижает риски, что объявятся люди, имеющие право пользования квартирой, и договор признают ничтожным.

75 млн. кв. метров нового жилья построили в России в 2018 году.

Среди минусов квартир в новостройках, особенно если речь идет об эконом-классе, прежде всего менее развитая инфраструктура района, часто — удаленность от центра города (особенно в крупных городах с высокой плотностью застройки, таких как Москва). Возможно, придется несколько лет ждать открытия линии метро или подведения новых автобусных маршрутов. Хотя в последнее время в последнее время застройщики стали уделять больше внимания инфраструктуре, стоит ознакомиться с планом застройки, чтобы убедиться, что вокруг будут необходимые поликлиники и детские сады.

Отдельно придется потратиться на ремонт. Квартиры в новых домах, как правило, сдаются с базовой (черновой) отделкой, то есть на практике вы получаете бетонную коробку с подведенными коммуникациями, а всю остальную работу придется выполнять вам (шпаклевать стены, выравнивать пол, клеить обои, ставить розетки и подключать бытовую технику). Даже когда вы закончите, будьте готовы слышать звук дрели за стеной еще несколько лет, ведь все ваши соседи тоже будут делать ремонт. Кроме того, новостройки всегда дают усадку, которая иногда продолжается не один год после окончания строительства. В этом случае в стенах могут появиться микротрещины, и в квартире придется заново делать (или обновлять) ремонт.

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, есть риски, что дом не успеют вовремя достроить и сдать в эксплуатацию. С принятием поправок к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» эти риски стали ниже и права дольщиков лучше защищены. Однако сроки сдачи жилых объектов все равно могут затянуться (только теперь дольщик может вернуть свои деньги). Зарегистрировать право собственности на квартиру можно только после того, как она будет поставлена на кадастровый учет, то есть в уже достроенных и сданных в эксплуатацию домах. Без права собственности невозможно, например, оформить постоянную регистрацию или получить налоговый вычет за покупку квартиры.

О том, как работает долевое строительство после внесения изменений в законодательство, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

При покупке жилья на вторичном рынке вы получаете в собственность квартиру в уже заселенном и обжитом доме, как правило, в районе с хорошо развитой инфраструктурой. Сразу после покупки можно въехать в квартиру и получить постоянную регистрацию по месту жительства.

Кроме того, покупка уже готовой квартиры иногда позволяет сэкономить на ремонте несколько сотен тысяч рублей. Расходы на ремонт зависят от состояния квартиры, но, как правило, даже в квартирах с очень старым ремонтом («бабушкин вариант») можно жить — тогда как в квартире с бетонными стенами и без розеток практически невозможно. Один из вариантов — провести косметический ремонт в отдельных комнатах. Однако имейте в виду, что капитальный ремонт в домах старого фонда скорее всего потребует расходов, сравнимых с расходами на ремонт в новой квартире.

Минусы вторички в том, что такие квартиры, как правило, стоят дороже, чем квартиры в новостройках, и нужно проверять их юридическую чистоту перед оформлением сделки. В старых домах также бывают изношены инженерные сети. Это может привести к поломкам водопровода, электропроводки и труб отопления, а значит, к дополнительным тратам на ремонт и обновление.

Кроме того, цены на вторичное жилье часто бывают завышены, а договориться о приемлемой цене с хозяином не всегда удается.

Если вы планируете приобрести квартиру под сдачу в аренду/наём или рассчитывая перепродать жилье, стоит особо тщательно подходить к выбору. Вложение денег в жилую недвижимость — это их заморозка на годы без возможности использовать. Предсказать движение цен на рынке недвижимости крайне сложно: цены могут не только вырасти, но и упасть. В этом случае шанса выгодно продать жилье придется ждать много лет, а на то, чтобы окупить это приобретение, сдавая квартиру в аренду, может уйти пара десятилетий.

Подробнее о том, как инвестировать в недвижимость, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

При таком вложении денег многое зависит от вводных данных. Приобретенная на вторичном рынке квартира с плохим ремонтом, но в хорошем районе недалеко от центра и с приятным видом из окна, скорее всего, станет ликвидной, если сделать в ней ремонт (хотя это и означает дополнительные затраты).

Чем ближе к центру, тем, как правило, выше цены на жилье в новостройках по сравнению со вторичкой в тех же районах. Это преимущество вторички можно использовать, если хотите купить квартиру в центре. Если все-таки хотите вложиться с целью инвестиций в квартиру в новостройке и бюджет позволяет, выбирайте вариант ближе к центру города: цена на такие квартиры может увеличиться больше по сравнению с новыми жилыми проектами на окраине.

Квартиры в новостройках на первичном рынке в Москве подорожали на 12% в 2018 году, в Новой Москве — на 6%.

Оформление ипотеки на квартиру в новостройке имеет ряд особенностей. Во-первых, банки и некредитные организации могут кредитовать заемщиков при приобретении квартиры в строящемся доме под более высокий процент (до момента завершения строительства), чем при приобретении жилья на вторичном рынке. Это вызвано тем, что до завершения строительства риски кредиторов сильно увеличиваются. Во-вторых, застройщик может попытаться ограничить круг банков или организаций, в которых заемщик может получить кредит или заём. С одной стороны, это усложняет для заемщика поиск и выбор кредитора, с другой, «дружественные» застройщику банки или некредитные организации могут предоставить более выгодные условия ипотечного кредита или займа или облегчить условия его выдачи.

Из плюсов покупки жилья в новостройке по ипотеке: квартиры в новостройках продаются по фиксированной цене за квадратный метр, а значит, проще будет провести оценку жилья, необходимую для получения ипотечного кредита/займа. Это необходимо для подтверждения того, что банк или некредитная организация в случае невыплаты кредита смогут продать предмет залога и компенсировать недоплаченные средства.

Рассчитать ипотеку поможет онлайн-калькулятор на сайте ДОМ.РФ.

При этом сделку с оформлением ипотечного кредита/займа легче провести на вторичное жилье, чем на квартиру в строящемся доме. В первом случае достаточно один раз собрать все документы, подписать договор приобретения жилья и зарегистрировать право собственности нового владельца в Росреестре. Во втором собирать документы придется дважды: сначала для того, чтобы подписать и зарегистрировать договор долевого участия в строительстве и оформить залог прав требования, а после сдачи дома в эксплуатацию — для внесения изменений в кредитно-обеспечительную документацию и регистрации права собственности.

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

При выборе квартиры ориентируйтесь в первую очередь на свои желания и возможности. Не всех устраивают высотные башни на несколько сотен квартир с одной управляющей компанией от застройщика, которая может выставить высокие тарифы на услуги ЖКХ. А вторичное жилье не обязательно должно быть ветхим по сравнению с новостройкой. Например, помимо типичных девятиэтажек, можно приобрести квартиру в «сталинке» с высокими потолками и широкими подоконниками или в кирпичном доме с недавно сделанным капремонтом.

Обращайте внимание в том числе на год постройки. Если покупаете квартиру, чтобы оставить детям, выбирайте дома поновее (желательно 1990-х годов постройки и позже).

Помните, первичность или вторичность рынка — всего лишь один фактор при покупке жилья, тогда как на выбор влияет еще много элементов: транспортная доступность, вид из окна, приятные соседи, наличие парковки для авто или парка для пробежки в пешей доступности, потребности остальных членов семьи, удаленность от места работы и пр. Взвешивайте эти факторы в совокупности, чтобы не пожалеть о своем выборе.

Пошаговую инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции спроси.дом.рф.