Как выбрать дом для проживания?

У каждого человека свое представление идеального дома: кому-то важны его размеры и этажность, другим — материалы, из которых построен дом и его технические характеристики, а для кого-то решающим фактором станет месторасположение и транспортная доступность будущего жилья. При этом существует множество технических и юридических аспектов, которые необходимо учитывать, чтобы сделать правильный выбор.

Начать стоит с того, чтобы определиться, для каких целей нужен дом, какие виды домов подходят под эти цели.

Для круглогодичного проживания подходят индивидуальные жилые дома. Как и квартиры они имеют собственный почтовый адрес, и в них разрешена постоянная регистрация по месту жительства (прописка).

Загородные дома разрешено строить не выше трех этажей(п.2, ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ) на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). 

При этом важно учитывать, что основным назначением для участков ЛПХ является производство сельхозпродукции и предпринимательство. Строительство жилого дома на таких участках допустимо, но только при условии, что они расположены в границах населенного пункта.

Сезонный дом любого типа преимущественно используется для летнего пребывания. Как правило, к таким строениям предъявляется меньше требований по части благоустройства, коммуникаций, транспортной доступности и инфраструктуры. В силу сезонности эксплуатации в них часто отсутствуют газоснабжение и отопление.

Кроме этого, сезонный дом не предполагает возможности государственной регистрации (прописки) граждан, если дом не переведен в статус жилого.

Продавцы не всегда указывают в объявлениях назначение дома. Также встречаются случаи, когда дачи продают под видом индивидуальных домов. Эти детали стоит уточнить во время звонка продавцу, а при осмотре дома и документов – проверить вид разрешенного строительства земельного участка и назначение дома в выписке из ЕГРН.

Не менее важно при выборе дома определиться с формой организации населенного пункта, в котором он будет расположен. Условно их можно разделить на поселения (пригород, поселок, деревня) и частные территории (коттеджные поселки и СНТ).

В черте города, поселка или деревни созданием и содержанием инфраструктуры занимается муниципалитет. Также в городах и поселках лучше развиты услуги интернета и мобильной связи, часто есть школы, детские сады, поликлиники и магазины.

В свою очередь, в коттеджных поселках и садоводческих товариществах (СНТ) обязанность по содержанию общей территории и инфраструктуры возлагается на жителей. Собственники домов делают регулярные денежные взносы, из которых выплачивается зарплата председателю, бухгалтеру, охраннику, оплачиваются налоги и благоустраивается территория. Кроме этого, коттеджные поселки и СНТ редко обеспечены собственными школами, поликлиниками и другими социальными учреждениями.

Для поиска подходящего предложения о продаже дома стоит воспользоваться популярными площадками и сервисами объявлений, например, ЦИАН, Авито или Яндекс.Недвижимость. В них можно включить фильтры и отсортировать предложения по цене, месторасположению, назначению дома и т.д.

Первый осмотр технического состояния дома можно произвести самостоятельно. Для этого необходимо обращать внимание на состояние фундамента, стен и кровли. Подходящее время года для проверки дома — весна, так как все возможные дефекты проявляются именно в период оттепели и резкой смены температуры.

Если на стенах присутствуют подтеки и следы ржавчины - источниками является протекающая кровля, негерметичные стыки труб отопления или водоснабжения. Также нужно обратить внимание на вибрации и посторонние звуки при ходьбе по полу — если он просаживается и появляются характерные скрипы, то проблема кроется в некачественных или сгнивших перекрытиях.

Кроме этого, внимание нужно уделить работоспособности газового и отопительного оборудования, а также наличию тяги в вентиляционных отверстиях.

Для повторного осмотра дома стоит пригласить строительного эксперта или специализированную организацию. Специалисты помогут обнаружить неочевидные дефекты, которые при заключении сделки станут предметом для торга. Также профессиональный осмотр убережет от покупки дома с нарушенной технологией строительства, ремонт которого в будущем может превысить стоимость самого объекта недвижимости.

В процессе ознакомления с документацией нужно обращать внимание не только на документы на дом, но и на земельный участок. На них у продавца должны быть выписки из ЕГРН и документы о переходе права (например, договор купли-продажи, дарения, вступившие в силу решения суда и другие)(ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Данные собственника в этих документах должны совпадать с данными его паспорта, а на сами объекты не должно быть наложено обременений и ограничений.

Между тем, если дом или участок находятся в долевой собственности — необходимо проверить документы других собственников. А если сделка заключается только с одним владельцем, то от остальных потребуется нотариальное согласие на продажу или нотариальная доверенность на совершение сделки.

Кроме этого, нужно обращать внимание на категорию земель, указанную в выписке из ЕГРН, а также запросить у продавца разрешение на подключение и договоры о техническом присоединении к электрическим, газовым и коммунальным сетям.

Шаг 1. Составьте список домов

Изучите рынок недвижимости, составьте список понравившихся домов, чек-лист интересующих вопросов и задайте их продавцу во время первого телефонного звонка. Если в объявлении недостаточно изображений - запросите у продавца дополнительные фотографии.

Шаг 2. Оцените месторасположение

При выборе дома необходимо обратить внимание на расположение будущего жилья и окружающую инфраструктуру:

• Транспортную доступность;
  
• Общественный транспорт;
  
• Удаленность остановок и парковок;
  
• Доступность детских садов, школ и учреждений здравоохранения;
  
• Наличие магазинов товаров и услуг.
  

Шаг 3. Проведите технический осмотр дома

При первом осмотре дома обращайте внимание на наличие возможных дефектов фундамента, стен и кровли. На них не должно быть трещин, следов течей, плесени и иных признаков деформации.

Повторное обследование лучше провести с техническим специалистом.

Шаг 4. Проверьте документы на дом и землю

• паспорт продавца и других собственников;
  

• выписки из ЕГРН на дом и земельный участок;

• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, дарения или другие);

• справки об отсутствии долгов по ЖКХ;

• иные документы, подтверждающие законность построек, границ участка, подключения к коммунальным и другим сетям.