Как выбрать дом для проживания: основные рекомендации

Критерии идеального дома

Идеальный дом для каждого свой: кому-то важны размеры и этажность, другим — материалы, из которых построен дом и его технические характеристики, а для кого-то решающим фактором станет месторасположение и транспортная доступность будущего жилья. Люди выбирают дом, руководствуясь не только практическими соображениями: бюджетом, размером участка или близостью к работе, но и эмоциональными аспектами: ощущением уюта, гармонии с окружающей средой и предвкушением будущих воспоминаний, которые здесь будут созданы.

При этом существует множество технических и юридических аспектов, которые необходимо учитывать, чтобы сделать правильный выбор.

С чего начать выбор дома:

1. Определиться, для чего нужен дом: постоянного проживания, временного или как инвестиция.
2. Оценить бюджет, учитывая стоимость дома и дополнительные расходы на ремонт, коммунальные услуги, налоги и обслуживание.
3. Сформулировать ключевые требования: количество комнат, этажность, наличие участка, близость к работе, школам, магазинам, природе и другим важным объектам.
4. Определиться с типом дома (коттедж, таунхаус, частный загородный дом) и строительными материалами
5. Оценить перспективы района: будет ли развиваться, вырастут ли цены на недвижимость, как изменится инфраструктура и транспортная доступность.
6. Начать изучать рынок.

Открытый каталог подрядчиков и проектов строительства ИЖС — на портале строим.дом.рф

Какой дом подходит для постоянного проживания

Идеальный дом для постоянного проживания — место, где вы чувствуете себя комфортно, безопасно и счастливо. Он должен соответствовать текущим потребностям и быть готовым к изменениям в будущем, например расширению семьи или ведению хозяйства. 

Для круглогодичного проживания подходят индивидуальные жилые дома. Как и квартиры, они имеют собственный почтовый адрес, и в них разрешена постоянная регистрация по месту жительства (прописка).

Категория земли влияет на выбор участка, так как она определяет, как можно использовать землю и что на ней можно построить. В России все земли делятся на категории в соответствии с их целевым назначением. Категория з/у одна, но видов разрешенного использования (ВРИ) может быть несколько.

Строить частный дом можно:

• на землях населенных пунктов

• земле сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния

Земельный участок под ИЖС должен иметь один из следующих ВРИ:

• для индивидуального жилищного строительства
• для ведения личного подсобного хозяйства (можно строить жилой и садовый дом, производить продукцию с/х и разводить животных)
• ведение садоводства (можно строить жилые и садовые дома)

Уточнить ВРИ земельного участка можно двумя способами:

• посмотреть на публичной кадастровой карте
• заказать выписку из ЕГРН

Использование земельного участка не по назначению влечет административную ответственность, вплоть до изъятия участка.

Загородные дома разрешено строить не выше трех этажей на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).   Дома обязательно должны иметь фундамент и инженерные коммуникации.

При этом важно учитывать, что основным назначением для участков ЛПХ является производство сельхозпродукции и предпринимательство. Строительство жилого дома на таких участках допустимо, но только при условии, что они расположены в границах населенного пункта.

Назначение дома: чем индивидуальный дом отличается от сезонного

Сезонный дом любого типа преимущественно используется для летнего пребывания. Как правило, к таким строениям предъявляется меньше требований по части благоустройства, коммуникаций, транспортной доступности и инфраструктуры. В силу сезонности эксплуатации в них часто отсутствуют газоснабжение и отопление.

Кроме этого, сезонный дом не предполагает возможности государственной регистрации (прописки) граждан, если дом не переведен в статус жилого.

Продавцы не всегда указывают в объявлениях назначение дома. Также встречаются случаи, когда дачи продают под видом индивидуальных домов. Эти детали стоит уточнить во время звонка продавцу, а при осмотре дома и документов – проверить вид разрешенного строительства земельного участка и назначение дома в выписке из ЕГРН.

Город, деревня, СНТ: какие плюсы и минусы

Не менее важно при выборе дома определиться местом, в котором он будет расположен. Условно их можно разделить на поселения (пригород, поселок, деревня) и частные территории (коттеджные поселки и СНТ).

Каждый из вариантов имеет особенности, которые могут подойти или не подойти потребностям и образу жизни. Если цените природу, тишину и готовы мириться с ограниченной инфраструктурой, СНТ или деревня могут стать отличным выбором. Если важны удобство, доступность работы, образования и развлечений, тогда город — более подходящий выбор. 

В черте города, поселка или деревни созданием и содержанием инфраструктуры занимается муниципалитет. В городах и поселках лучше развиты услуги интернета и мобильной связи, есть школы, детские сады, поликлиники и магазины.

В коттеджных поселках и садоводческих товариществах (СНТ) обязанность по содержанию общей территории и инфраструктуры возлагается на жителей. Собственники домов делают регулярные денежные взносы, из которых выплачивается зарплата председателю, бухгалтеру, охраннику, оплачиваются налоги и благоустраивается территория. Кроме этого, коттеджные поселки и СНТ редко полностью обеспечены собственными школами, поликлиниками и другими социальными учреждениями.

Где искать предложения о продаже дома

Для поиска дома воспользуйтесь сервисами объявлений об аренде и продаже недвижимости, например ЦИАН, Авито или Яндекс.Недвижимость, строим.дом.рф. В них можно включить фильтры и отсортировать предложения по цене, месторасположению, назначению дома.

Как проверить техническое состояние дома

Первый осмотр технического состояния дома можно произвести самостоятельно. Для этого обратите внимание на состояние фундамента, стен и кровли.

Подходящее время года для проверки дома — весна, так как все возможные дефекты проявляются именно в период оттепели и резкой смены температуры.

Если на стенах присутствуют подтеки и следы ржавчины — источниками является протекающая кровля, негерметичные стыки труб отопления или водоснабжения. Также обратите внимание на вибрации и посторонние звуки при ходьбе по полу — если он просаживается и появляются характерные скрипы, то проблема кроется в некачественных или сгнивших перекрытиях.

Кроме этого, внимание уделите работоспособности газового и отопительного оборудования, а также наличию тяги в вентиляционных отверстиях.

Для повторного осмотра дома пригласите строительного эксперта или специализированную организацию. Специалисты помогут обнаружить неочевидные дефекты, которые при заключении сделки станут предметом для торга. Также профессиональный осмотр убережет от покупки дома с нарушенной технологией строительства, ремонт которого в будущем может превысить стоимость самого объекта недвижимости.

Какие документы нужно проверить перед покупкой дома

Обращайте внимание не только на документы на дом, но и на земельный участок. У продавца должны быть выписки из ЕГРН и документы о переходе права (например, договор купли-продажи, дарения, вступившие в силу решения суда и другие).

Данные собственника в документах должны совпадать с данными его паспорта, а на сами объекты не должно быть наложено обременений и ограничений.

Если дом или участок находятся в долевой собственности — необходимо проверить документы других собственников. А если сделка заключается только с одним владельцем, от остальных потребуется нотариальное согласие на продажу или нотариальная доверенность на совершение сделки.

Дополнительно обратите внимание на категорию земель, указанную в выписке из ЕГРН, а также запросите у продавца разрешение на подключение и договоры о техническом присоединении к электрическим, газовым и коммунальным сетям.

Как правильно выбрать дом

Шаг 1. Составьте список домов, которые вам интересны

Изучите рынок недвижимости, составьте список понравившихся домов, заранее сформулируйте вопросы и задайте их продавцу во время первого телефонного звонка. Если в объявлении недостаточно изображений — запросите дополнительные фотографии.

Шаг 2. Оцените месторасположение

При выборе дома обратите внимание на расположение будущего жилья и обеспеченность инфраструктурой:

• транспортную доступность
  
• общественный транспорт
  
• удаленность остановок и парковок
  
• доступность детских садов, школ и учреждений здравоохранения
  
• наличие магазинов товаров и услуг
  

Шаг 3. Проведите технический осмотр дома

При первом осмотре дома обращайте внимание на наличие возможных дефектов фундамента, стен и кровли. На них не должно быть трещин, следов течей, плесени и иных признаков деформации.

Повторное обследование лучше провести с техническим специалистом.

Шаг 4. Проверьте документы на дом и землю

• паспорт продавца и других собственников
  

• выписки из ЕГРН на дом и земельный участок

• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, дарения или другие)

• справки об отсутствии долгов по ЖКХ

• иные документы, подтверждающие законность построек, границ участка, подключения к коммунальным и другим сетям

Частный дом с использованием эcкроу-счета

Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя до момента окончания строительства. Покупка частного дома с использованием эскроу-счета — безопасный способ совершения сделок с недвижимостью.

Продавец и покупатель дома не имеют доступ к счету эскроу и не могут использовать средства не по назначению в обход условий сделки, что делает процедуру более безопасной и надежной.

Схема взаимодействия:

1. Заключение договора для строительства или покупки дома между продавцом, покупателем и банком.
2. Банк открывает счет эскроу, на котором заказчик размещает деньги, которые на время «замораживаются».
3. Банк проверяет юридическую чистоту сделки: право собственности продавца, отсутствие обременений (ипотека, арест), правильность оформления документов.
4. После выполнения условий договора счет эскроу открывается и вторая сторона сделки получает оплату.

Если в указанные в договоре сроки сделка не состоялась, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю.

Преимущества: 

• гарантия безопасности финансовых взаимоотношений
• все этапы сделки контролируются банком, что делает процесс максимально прозрачным
• счет открывается бесплатно и за обслуживание платить не нужно
• пополнять счет можно переводами из любых банков
• покупатель вправе вернуть деньги, если подрядчик не выполнил обязательства
• счет не могут арестовать, даже если у владельца счета есть неоплаченные долги и штрафы
• можно получить налоговый вычет (имущественный и по ипотечным процентам)

Меры поддержки при покупке дома

От государства можно получить субсидии и льготы на покупку жилья, делая покупку более выгодной и снижая финансовую нагрузку с покупателя.

Сельская ипотека

Программа позволяет выгодно построить с нуля или купить готовый жилой дом на сельских территориях.

Сельскую ипотеку можно использовать:

• на покупку готового или строящегося дома у застройщика
• покупку дома на вторичном рынке
• покупку квартиры в МКД
• строительство дома по договору подряда, дополнительно в стоимость ипотеки можно включить стоимость земельного участка
• строительство дома своими силами

Условия программы:

• процентная ставка — от 0,1 до 3% годовых
• срок кредита — до 25 лет
• максимальная сумма кредита — 6 млн ₽
• первоначальный взнос — от 20%
• можно использовать маткапитал
• для граждан РФ

Семейная ипотека

Это специальная программа жилищного кредитования для поддержки молодых семей с детьми, которая позволяет приобрести недвижимость на льготных условиях и получить поддержку государства.

Оформить ипотеку по ставке до 6% могут родители, у которых:

• есть ребенок в возрасте до 6 лет включительно
• есть двое и более несовершеннолетних детей
• есть ребенок с инвалидностью

Условия программы:

• ставка — от 6%
• первый взнос — от 20 %
• максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей — 12 млн ₽
• максимальная сумма кредита для остальных регионов — 6 млн ₽

Маткапитал от государства для улучшения жилищных условий

Деньги с маткапитала можно вложить в ипотеку и использовать в качестве первоначального взноса или для досрочного погашения действующего жилищного кредита.

Семьям за рождение или усыновление первого ребенка выплачивается 690 000 рублей, за второго — 912 000 рублей.

Купить жилье за счет средств маткапитала можно, если:

• у детей российское гражданство по рождению
• у родителей  российское гражданство
• ребенку должно исполниться три года, если квартира приобретается без ипотеки
• расчеты по сделке производятся в безналичной форме

Покупка или строительство жилья на Дальнем Востоке

Дальневосточная и арктическая ипотека до 2% действует для жителей Дальнего Востока и Арктической зоны России, и тех, кто переезжает на эти территории.

Кто может оформить:

• молодые семьи
• участники программы «Дальневосточный и арктический гектар» и программ мобильности трудовых ресурсов
• медработники и учителя
• вынужденные переселенцы
• работники предприятий ОПК
• участники специальной военной операции

Условия программы:

• ставка — от 2%
• первый взнос — от 20 % 
• сумма — от 6 до 9 млн ₽ (максимальная сумма кредита может быть увеличена)

До 450 000 ₽ на погашение ипотеки

Мера поддержки позволяет многодетным семьям с 3 и более детьми получить до 450 тысяч рублей на погашение действующей ипотеки.

Программа действует до 1 июля 2031 года.